Dauermiete. Tägliches Geschäft

Miete vom Vermieter, inklusive variabler Miete

Leasingverhältnisse erfreuen sich bei Unternehmen großer Beliebtheit. Durch die „kostenlose“ Vermietung von Immobilien erwirtschaften Vermieter damit zusätzliche Einnahmen und Mieter wiederum erhalten gegen ein bestimmtes Entgelt die Möglichkeit, bewegliches oder unbewegliches Eigentum anderer Personen zu nutzen.

In diesem Artikel werden wir uns mit den Fragen der Abrechnung der Miete befassen, die der Vermieter vom Mieter erhält.

Gemäß Artikel 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches Russische Föderation(im Folgenden als Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation bezeichnet) besteht die Hauptverantwortung des Mieters in der rechtzeitigen Zahlung der Miete für die Nutzung der Immobilie in den im Mietvertrag festgelegten Beträgen und Bedingungen.

Die Miete wird wie folgt festgesetzt:

– Zahlungen, die auf einen festen Betrag festgelegt sind und regelmäßig oder zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgen;

– der festgestellte Anteil an Produkten, Früchten oder Einnahmen, die durch die Nutzung des Mietobjekts erzielt werden;

– Bereitstellung bestimmter Dienstleistungen durch den Mieter;

– Übertragung der im Eigentums- oder Mietvertrag vorgesehenen Sache durch den Mieter an den Vermieter;

– Auferlegung der im Vertrag vorgesehenen Kosten für die Verbesserung der Mietsache auf den Mieter.

Die Parteien können im Mietvertrag eine Kombination dieser Mietformen oder anderer Formen der Mietzahlung vorsehen.

Die gebräuchlichste Form besteht darin, die Miete in Form von festen Zahlungen in regelmäßigen Abständen oder in Pauschalbeträgen festzulegen.

Im Rahmen eines Mietvertrages können mehrere Objekte gleichzeitig übertragen werden. In diesem Fall kann die Miete sowohl pauschal für alle Mietobjekte als auch für jedes Objekt einzeln festgelegt werden. Um weitere Meinungsverschiedenheiten zwischen den Vertragsparteien zu vermeiden, ist es besser, die Miete für jedes Mietobjekt separat festzulegen.

Die monatlich im Einvernehmen der Parteien festgelegte variable Miete zum Ausgleich von Stromrechnungen entspricht nach Ansicht des Autors nicht vollständig dem Gesetz. Gleichzeitig kann der Vermieter aus Sicht der Steuerbehörden mit einer solchen Miete nur die Ausgaben für den Kauf von Treibstoff, Wasser und Energie aller Art anerkennen, die für technologische Zwecke und die Erzeugung aller Arten aufgewendet werden Energiearten, Gebäudeheizung sowie Kosten für die Umwandlung und Übertragung der direkt an sie verbrauchten Energie, ohne Berücksichtigung der von den Mietern verbrauchten Energie (Schreiben des Föderalen Steuerdienstes der Russischen Föderation für die Region Moskau vom 13. November, 2006 Nr. 21-25-I/1372). Im Gegensatz zum Mieter, der das Recht hat, in die für die Gewinnbesteuerung anerkannten Aufwendungen sowohl die konstanten als auch die variablen Bestandteile der Miete einzubeziehen (Schreiben des Föderalen Steuerdienstes der Russischen Föderation für die Region Moskau vom 13. November 2006 Nr . 21-25-I/1372).

Gemäß dem Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 Nr. 66 „Überprüfung der Praxis der Beilegung von Mietstreitigkeiten“, in dem Absatz 11 erläutert, dass bei der Anwendung von Absatz 3 des Artikels 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation müssen Gerichte davon ausgehen, dass innerhalb eines Jahres die Vertragsbedingungen, die einen festen Mietbetrag vorsehen, oder das Verfahren (Mechanismus) zu seiner Berechnung unverändert bleiben müssen. Der Mieter hat Kontakt aufgenommen Schiedsgericht mit einem Anspruch gegen den Vermieter auf Aufhebung der Bedingungen des Mietvertrags, die eine vierteljährliche Erhöhung der Miethöhe durch den Vermieter durch Indexierung zur Berücksichtigung der Inflation vorsehen, da diese Bedingung der zwingenden Norm von Artikel 614 Absatz 3 widerspricht das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation, das die Möglichkeit vorsieht, die Höhe der Miete höchstens einmal pro Jahr zu ändern. Allerdings stellte das Gericht, wenn auch nur im vorliegenden Fall, fest, dass die Festlegung des Mietpreises in Höhe eines bestimmten Betrags in Fremdwährung die Einrichtung eines Mechanismus zu seiner Berechnung bedeutet. Durch diese Festsetzung der Miete sollen negative Auswirkungen der Inflation beseitigt werden. Eine Änderung des Wechselkurses der Fremdwährung bedeutet keine Änderung der Miethöhe gemäß Artikel 614 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Als Ergebnis stellt sich heraus, dass für die Einführung einer variablen Miete ein klarer, im Vertrag festgelegter Algorithmus für deren Berechnung erforderlich ist, da sonst ein Gerichtsverfahren leicht verloren geht.

Die Zahlungsbedingungen für die Miete werden im Vertrag festgelegt. In diesem Fall können die Parteien ein beliebiges Zahlungsverfahren vorsehen: monatlich, vierteljährlich, einmal im Jahr, per Vorauszahlung oder mit Zahlungsaufschub.

Artikel 614 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation sieht vor, dass die Miete im Einvernehmen der Parteien innerhalb der im Vertrag festgelegten Fristen, jedoch nicht öfter als einmal im Jahr, geändert werden kann. Gleichzeitig kann die Höhe der Miete entweder steigen oder sinken.

Der Mieter hat das Recht, eine Mietminderung zu verlangen bei:

– wenn sich die im Mietvertrag vorgesehenen Nutzungsbedingungen oder der Zustand der Immobilie infolge von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, wesentlich verschlechtert haben;

– wenn der Vermieter gegen die Bedingungen für größere Reparaturen am Mietobjekt verstößt;

– wenn der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht auf die Rechte Dritter an der Immobilie hingewiesen hat.

Bei einem erheblichen Verstoß des Mieters gegen die Mietzahlungsbedingungen ist der Vermieter berechtigt, von ihm eine vorzeitige Zahlung der Miete innerhalb der vom Vermieter gesetzten Frist zu verlangen. In diesem Fall hat der Vermieter kein Recht, eine vorzeitige Zahlung der Miete für mehr als zwei aufeinanderfolgende Zeiträume zu verlangen (Artikel 614 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Miete in der Buchhaltung.

Das Verfahren zur Erfassung der Leasingzahlungen in der Buchhaltung des Leasinggebers hängt davon ab, ob es sich bei dieser Tätigkeit um die Haupttätigkeit handelt oder nicht.

Gemäß Absatz 5 der PBU 9/99 „Einnahmen der Organisation“ (Verordnung des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 6. Mai 1999 Nr. 32n „Über die Genehmigung der Rechnungslegungsvorschriften „Einnahmen der Organisation“ PBU 9 /99“ (im Folgenden PBU 9/99 genannt)) Bei Organisationen, deren Tätigkeitsgegenstand die Bereitstellung einer entgeltlichen vorübergehenden Nutzung (vorübergehender Besitz und Nutzung) ihrer Vermögenswerte im Rahmen eines Mietvertrags ist, gelten Einnahmen als Einnahmen deren Erhalt mit dieser Tätigkeit verbunden ist (Miete).

Kontenplan für die Buchhaltung und Anweisungen zu seiner Anwendung (Beschluss des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 31. Oktober 2000 Nr. 94n „Über die Genehmigung des Kontenplans für die Finanzbuchhaltung Wirtschaftstätigkeit Organisationen und Anweisungen zu ihrer Verwendung"), um Informationen über Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der gewöhnlichen Tätigkeit der Organisation zusammenzufassen und zu ermitteln finanzielles Ergebnis Demnach ist das Konto 90 „Umsatz“ vorgesehen.

Einnahmen aus der Bereitstellung einer Gebühr für die vorübergehende Nutzung (vorübergehender Besitz und Nutzung) ihrer Vermögenswerte im Rahmen eines Mietvertrags (sofern dies Gegenstand der Tätigkeit der Organisation ist) werden im Unterkonto 90 „Umsatz“ 90-1 „Umsatz“ ausgewiesen.

Wenn die Bereitstellung von Vermögenswerten zur Vermietung nicht die Haupttätigkeit der Organisation ist, sind gemäß Absatz 7 der PBU 9/99 Einnahmen im Zusammenhang mit der Bereitstellung einer Gebühr für die vorübergehende Nutzung (vorübergehender Besitz und Nutzung) der Vermögenswerte der Organisation erforderlich werden als sonstige Erträge erfasst und spiegeln sich in der Gutschrift des Kontos 91-1 „Sonstige Erträge“ wider.

In diesem Fall werden Aufwendungen im Zusammenhang mit der Bereitstellung einer Gebühr für die vorübergehende Nutzung (vorübergehender Besitz und Nutzung) der Vermögenswerte der Organisation als sonstige erfasst (Ziffer 11 PBU 10/99 „Organisationskosten“ (Verordnung des Finanzministeriums der Russischen Föderation). Föderation vom 6. Mai 1999 Nr. 33n „Über die Genehmigung der Rechnungslegungsvorschriften „Aufwendungen der Organisation“ PBU 10/99)).

Um zu bestimmen, welche Art von Tätigkeit die Übertragung von Mieteigentum umfasst, müssen Sie sich auf Absatz 4 der PBU 9/99 beziehen.

Gemäß diesem Absatz erfasst die Organisation in der Buchhaltung Einnahmen unabhängig als Einkünfte aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit oder als sonstige Einkünfte, basierend auf den Anforderungen der PBU 9/99, der Art ihrer Tätigkeit, der Art der Einkünfte und den Bedingungen für deren Erhalt.

Mit anderen Worten, die Organisation muss unabhängig entscheiden, zu welcher Art von Tätigkeit die Übertragung von Immobilien zur Miete gehört, und dies in den Rechnungslegungsgrundsätzen der Organisation konsolidieren. Dieser Zustand wird durch die Satzung der Organisation bestimmt, wobei die Vermietung von Immobilien am häufigsten als Tätigkeitsart vorgesehen ist; dementsprechend erfasst der Vermieter die Einnahmen als Einkünfte aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.

Wenn die Mietzahlung von der Organisation in der Buchhaltung als Einkünfte aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ausgewiesen wird, werden in der Buchhaltung folgende Buchungen vorgenommen:

Belastung des Kontos 62 „Abrechnungen mit Käufern und Kunden“ Gutschrift des Kontos 90-1 „Einnahmen“ – spiegelt die Höhe der zu erhaltenden Mietzahlungen wider;

Belastung des Kontos 90-3 „Mehrwertsteuer“ Gutschrift des Kontos 68-2 „Berechnungen zur Mehrwertsteuer“ – spiegelt den an den Haushalt zu zahlenden Mehrwertsteuerbetrag wider;

Belastung von Konto 51 „Abrechnungskonten“ Gutschrift von Konto 62 „Abrechnungen mit Käufern und Kunden“ – reflektiert Geldmittel vom Mieter erhalten.

Die Miete wird in einer einzigen Zahlung für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages überwiesen, gilt als Vorauszahlung und wird auf dem Konto 62 „Abrechnungen mit Käufern und Kunden“, Unterkonto „Abrechnungen für Vorauszahlung“, verbucht.

Wird die Miete in der Buchhaltung des Vermieters als Teil der sonstigen Einkünfte ausgewiesen, so werden in der Buchhaltung folgende Buchungen vorgenommen:

Belastung des Kontos 76 „Abrechnungen mit verschiedenen Schuldnern und Gläubigern“ Unterkonto „Mietabrechnungen“ Gutschrift des Kontos 91-1 „Sonstige Einkünfte“ – spiegelt die Entstehung von Mietforderungen wider;

Sollkonto 91-2 „Sonstige Ausgaben“ Habenkonto 68-2 „Berechnungen zur Mehrwertsteuer“ – Mehrwertsteuer wird erhoben;

Belastung des Kontos 51 „Abrechnungskonten“ Gutschrift des Kontos 76 „Abrechnungen mit verschiedenen Schuldnern und Gläubigern“ Unterkonto „Berechnungen für Miete“ – vom Mieter erhaltene Gelder werden berücksichtigt.

Der einmalig übertragene Mietbetrag für eine Organisation, in der die Übertragung von Vermögenswerten zur Miete nicht die Haupttätigkeit ist, wird im Unterkonto 98 „Abgegrenzte Einkünfte“ 98-1 „Für aufgeschobene Zeiträume erhaltene Einkünfte“ berücksichtigt.

Das Unterkonto 98-1 „Einnahmen für zukünftige Perioden“ berücksichtigt die Entwicklung der Einnahmen im Berichtszeitraum, bezieht sich jedoch auf zukünftige Berichtsperioden.

Die Höhe der Einkünfte aus zukünftigen Berichtsperioden spiegelt sich in der Gutschrift des Kontos 98 „Abgegrenzte Einkünfte“ in Übereinstimmung mit den Konten für Bargeld oder Abrechnungen mit Schuldnern und Gläubigern wider, und in der Belastung spiegelt sich die Höhe der Einkünfte wider, die auf die entsprechenden Konten übertragen werden zu Beginn des Berichtszeitraums, wem diese Einkünfte gehören.

Für jede Einkommensart wird eine analytische Buchführung auf dem Konto 98-1 „Erträge für zukünftige Perioden“ durchgeführt.

Die buchhalterische Erfassung der Miete erfolgt auf der Grundlage der Annahme vorübergehender Gewissheit über die Tatsachen der Wirtschaftstätigkeit und bei Vorliegen der in Absatz 12 der PBU 9/99 aufgeführten Bedingungen:

– Die Organisation hat das Recht, diese Einnahmen zu erhalten, die sich aus einer bestimmten Vereinbarung ergeben oder auf andere geeignete Weise bestätigt werden.

– die Höhe der Einnahmen kann ermittelt werden;

– Es besteht die Gewissheit, dass sich durch eine bestimmte Transaktion der wirtschaftliche Nutzen der Organisation erhöht.

Wenn mindestens eine der aufgeführten Bedingungen in Bezug auf Bargeld und andere Vermögenswerte, die die Organisation als Zahlung erhält, nicht erfüllt ist, werden in der Buchhaltung der Organisation Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und nicht Einnahmen erfasst.

Beispiel.

Die Organisation schloss einen Mietvertrag für Ausrüstung mit einer Laufzeit von drei Monaten ab. Die monatliche Miete beträgt 17.700 Rubel (inkl. Mehrwertsteuer - 2.700 Rubel).

Die Miete in Höhe von 53.100 Rubel (inkl. MwSt. – 8.100 Rubel) wurde vom Mieter für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages sofort gezahlt.

Die Leasinggeberorganisation verwendet die folgenden Unterkonten des Arbeitskontenplans:

62-1 „Berechnungen für Miete“;

62-2 „Berechnungen für Vorauszahlung.“

In den Buchhaltungsunterlagen der Leasinggeberorganisation wurden folgende Einträge vorgenommen:

Debit 51 Credit 62-2 – 53.100 Rubel – spiegelt den Betrag der Vorauszahlung für geleaste Geräte wider;

Lastschrift 62-2 Gutschrift 68-2 – 8.100 Rubel – Auf den Betrag der Vorauszahlung wird Mehrwertsteuer erhoben (Artikel 167 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation (im Folgenden als Abgabenordnung der Russischen Föderation bezeichnet)) ;

Lastschrift 62-2 Haben 98–45.000 Rubel – der Betrag der Vorauszahlung wird im Rechnungsabgrenzungsposten berücksichtigt;

Lastschrift 62-1 Gutschrift 91-1 – 17.700 Rubel – für den Berichtszeitraum aufgelaufene Miete;

Lastschrift 91-2 Gutschrift 68-2 – 2.700 Rubel – auf die Miete für den Berichtszeitraum aufgelaufene Mehrwertsteuer;

Lastschrift 68-2 Gutschrift 62-2 – 2.700 Rubel – wird zum Abzug der Mehrwertsteuer auf den Vorauszahlungsbetrag akzeptiert;

Debit 98 Credit 62-1 – 15.000 Rubel – spiegelt den Mietbetrag wider, der zuvor in den Rechnungsabgrenzungsposten enthalten war.

Der Vermieter muss dem Mieter eine Rechnung über die Höhe der Miete ausstellen.

Gemäß Artikel 168 Absatz 3 der Abgabenordnung der Russischen Föderation wird eine Rechnung spätestens fünf Kalendertage ab dem Datum der Leistungserbringung ausgestellt.

Die Ausstellung von Rechnungen für den Verkauf von Dienstleistungen zur Bereitstellung von Mietobjekten ist frühestens am Ende des Steuerzeitraums möglich, mindestens jedoch in dem Monat, in dem die Dienstleistungen tatsächlich erbracht wurden.

Miete in der Steuerbuchhaltung.

Die Bereitstellung von Mietobjekten ist die Haupttätigkeit der Organisation.

Gemäß Artikel 249 der Abgabenordnung der Russischen Föderation wird die vom Mieter erhaltene Miete als Einkünfte aus Verkäufen eingestuft. Die wichtigsten Arten von Aktivitäten werden durch die Satzung der Organisation bestimmt, in der am häufigsten die Vermietung von Immobilien als Aktivitätsart vorgesehen ist.

Wenn eine Organisation für Zwecke der Gewinnsteuer Einnahmen und Ausgaben nach der Periodenabgrenzungsmethode erfasst, werden die Einnahmen in der Berichtsperiode (Steuerperiode) erfasst, in der sie angefallen sind, unabhängig vom tatsächlichen Erhalt von Geldern, anderem Eigentum (Arbeit, Dienstleistungen) ( Artikel 271 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Bei Organisationen, die ihr Eigentum systematisch gegen Entgelt zur vorübergehenden Nutzung und (oder) zum vorübergehenden Besitz und zur Nutzung ihres Eigentums zur Verfügung stellen, sind die Kosten dieser Tätigkeiten mit dem Verkauf verbunden (Artikel 265 Absatz 1 Absatz 1 der Abgabenordnung). der Russischen Föderation).

Wenn der Mietvertrag einen ungleichmäßigen Mietzahlungsplan vorsieht, dann laut den neuesten Klarstellungen des Finanzministeriums der Russischen Föderation, gegeben in Schreiben vom 17. April 2009 Nr. 03-03-06/1/258, vom 2. April 2009 Nr. 03-03-06/1 /212 muss der Steuerzahler auf der Grundlage von Artikel 271 Absatz 4 Unterabsatz 3 der Abgabenordnung der Russischen Föderation in solchen Fällen Mietzahlungen berücksichtigen als Einkommen, basierend auf den im Zahlungsplan vorgesehenen Beträgen. Eine ähnliche Position findet sich im Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes des Uraler Bezirks vom 16. Dezember 2008 in der Sache Nr. Ф09-9466/08-С3.

Zu einem ungleichmäßigen Zahlungsplan kommt es laut Autor auch dann, wenn die Miete einmalig über einen längeren Zeitraum gezahlt wird, beispielsweise einmal im Jahr oder alle sechs Monate. Gleichzeitig ist eine einmalige Einbeziehung einer solchen Gebühr in die Einnahmen nicht unbedingt von Vorteil für die Organisation, da sie zu einer einmaligen Zahlung der Einkommensteuer oder einer höheren Vorauszahlung führt. Daher ist es sinnvoller, diese Einnahmen auf die Berichtsperioden zu verteilen. Unter Berücksichtigung der Position des Finanzministeriums der Russischen Föderation kann ein solcher Ansatz jedoch zu Beschwerden seitens der Steuerbehörden führen.

Wir weisen darauf hin, dass frühere Beamte darauf hingewiesen haben, dass Einkünfte in Form von Mietzahlungen in der Steuerbuchhaltung unter Berücksichtigung des Grundsatzes der einheitlichen Erfassung von Einnahmen und Ausgaben unabhängig von ihrer tatsächlichen Zahlung erfasst werden. Gleichzeitig ist der monatliche Abschluss der im Rahmen eines Mietvertrags erbrachten Leistungen für die steuerliche Abrechnung von Einkünften in Form von Mietzahlungen nicht erforderlich. Diese Position wurde in den Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation vom 17. April 2007 Nr. 03-03-06/1/248 und vom 6. Februar 2007 Nr. 03-03-06/1/59 dargelegt. vom 10. November 2006 Nr. 03-03 -04/1/752, Föderaler Steuerdienst der Russischen Föderation für die Stadt Moskau vom 22. September 2008 Nr. 20–12/089128.

Die Bereitstellung von Mietobjekten ist nicht die Haupttätigkeit der Organisation.

In diesem Fall werden Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien als nicht betriebliche Einkünfte erfasst (Artikel 250 Absatz 4 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Artikel 271 Absatz 4 Unterabsatz 3 der Abgabenordnung der Russischen Föderation legt fest, dass für nicht betriebliche Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien das Datum des Einkommenseingangs das Datum der Abrechnung gemäß den Bedingungen der abgeschlossenen Vereinbarungen oder der Vorlage bei der Steuerbehörde ist Unterlagen, die als Grundlage für die Berechnungen dienen, oder der letzte Tag des Berichtszeitraums (Steuerzeitraum).

Aufwendungen für die Instandhaltung der im Rahmen eines Mietvertrags übertragenen Immobilie (einschließlich der Abschreibung dieser Immobilie) sind in den nicht betrieblichen Aufwendungen enthalten (Artikel 265 Absatz 1 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).

Kommunale Zahlungen.

Wie oben erwähnt, kann die Miete gemäß Artikel 614 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation entweder als fester Betrag oder als „variabler“ Betrag festgelegt werden, der aus zwei Teilen besteht – einem festen Mietbetrag und einer variablen Komponente, bestehend aus von Stromrechnungen.

In der Regel enthalten alle Mietverträge in der einen oder anderen Form die Bedingung, dass der Mieter die Kosten für die Begleichung der Nebenkosten trägt. Es stellt sich die Frage: Wie ist es aus steuerlicher Sicht für die Vertragsparteien am vorteilhaftesten, eine solche Bedingung zu dokumentieren? Und zunächst einmal geht es in diesem Fall um eine so umstrittene Steuer wie die Mehrwertsteuer.

In der Praxis gibt es unterschiedliche Zahlungsmöglichkeiten für die Bezahlung von Strom, Gas, Wasserversorgung, Telefonkommunikation und anderen Nebenkosten. Schauen wir sie uns genauer an.

1. Nebenkosten sind im Mietpreis enthalten.

Die erste Methode wird recht selten verwendet. Denn die Tarife für Versorgungsleistungen steigen stetig, zudem wissen die Parteien bei Vertragsabschluss noch nicht, in welchem ​​Umfang Versorgungsleistungen vom Mieter tatsächlich in Anspruch genommen werden. Berechnen Sie daher im Voraus die Größe des Festnetzes Mietzahlung Eine Deckung aller Nebenkosten des Vermieters während der Vertragsabwicklung ist kaum möglich. Die Parteien haben nicht das Recht, die Höhe der Miete im Laufe des Jahres zu ändern; das Verbot hierfür ist in Artikel 614 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation festgelegt.

Daher legen die Parteien in einem Mietvertrag in der Regel nicht die Höhe der Miete selbst fest, sondern die Methode zu ihrer Berechnung, sodass eine unterjährige Änderung des variablen Teils der Miete keine Änderung der Miete bedeutet Preis des Mietvertrags, da der Mechanismus zur Bestimmung der Miethöhe derselbe bleibt.

Bei einer „variablen“ Miete werden alle Beträge, die der Vermieter vom Mieter erhält, einschließlich der Nebenkostenabrechnungen, als seine Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie erfasst.

Gemäß Artikel 146 der Abgabenordnung der Russischen Föderation erhebt der Vermieter Mehrwertsteuer auf den gesamten Mietbetrag und zahlt diese an den Haushalt ab. Der Vermieter stellt dem Mieter eine Rechnung über den gesamten Mietbetrag (einschließlich des Betrags der Nebenkosten) aus und „Nebenkosten“ wird nicht als separate Zeile hervorgehoben.

Der Vermieter, der in seinem Namen Rechnungen von Versorgungsunternehmen erhalten hat, hat das Recht, die in seinen Rechnungen ausgewiesene Mehrwertsteuer in voller Höhe abzuziehen. Denn wenn die vom Mieter erhaltenen Nebenkosten zu seinen Einnahmen zählen, hat er das Recht, die vom Mieter verbrauchten Nebenkosten als seine Ausgaben anzuerkennen. Das gleiche Verfahren zur Berechnung der Mehrwertsteuer wurde von Beamten im Schreiben des Föderalen Steuerdienstes der Russischen Föderation vom 4. Februar 2010 Nr. ШС-22-3/86@ erläutert. Eine ähnliche Meinung vertreten die Schiedsrichter im Beschluss des FAS-Bezirks Nordkaukasus vom 21. Dezember 2009 im Fall Nr. A63-8994/2004-C4-9 und vom 11. Juni 2009 im Fall Nr. A53-18515/2008 -C5-27, FAS Central District vom 29. Mai 2009 im Fall Nr. A23-3029/2008A-14-202, FAS North-Western District vom 10. Januar 2007 im Fall Nr. A05-7971/2006-13, datiert 4. Juli 2007 im Fall Nr. A56-38904/2006.

Ein Mieter, der vom Vermieter auf der Grundlage der Artikel 171 und 172 der Abgabenordnung der Russischen Föderation eine Rechnung für Mietleistungen (über den gesamten Betrag, einschließlich Stromrechnungen) in allgemeiner Weise erhalten hat, hat das Recht auf Vorsteuerabzug der in der Rechnung des Vermieters ausgewiesene Mehrwertsteuerbetrag. Die Richter vertreten eine ähnliche Meinung; als Beispiel können wir den Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes des Nordwestbezirks vom 27. Dezember 2010 in der Sache Nr. A56-7049/2010 und den Beschluss des FAS Moskauer Bezirks vom August anführen 26.06.2008 im Fall Nr. KA-A40/7882-08, Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes des Nordkaukasusbezirks vom 26.06.2008 im Fall Nr. F08-3507/2008 und andere.

2. Nebenkosten werden separat von der Miete bezahlt.

Sind die Nebenkostenabrechnungen nicht in der Miete enthalten, ist der Abschluss eines Mietvertrages mit Elementen einer Vermittlungsvereinbarung die sicherste Möglichkeit, dem Vermieter die Nebenkosten zu erstatten. Das heißt, der Mietvertrag sieht vorab vor, dass der Vermieter als Vermittler im eigenen Namen, aber im Interesse des Mieters, für ihn Versorgungsleistungen einkauft.

Darüber hinaus kann optional eine gesonderte Mediationsvereinbarung abgeschlossen werden. Vergessen Sie nicht, dass die Dienste eines Vermittlers bezahlt werden. Daher muss der gemischte Mietvertrag die Vergütung des Vermittlers vorsehen oder ein separater Vermittlervertrag muss die Bezahlung der Dienste des Vermieters vorsehen, der die Vermittlerdienste für den Mieter erbringt.

Da zudem Versorgungsunternehmen ihre Unterlagen im Namen des Grundstückseigentümers ausstellen, kann es sich bei der zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossenen Vermittlungsvereinbarung um einen Provisionsvertrag oder einen Maklervertrag handeln, bei dem der Makler im eigenen Namen handelt. aber im Interesse des Auftraggebers.

In diesem Fall stellt der Vermieter zwei Rechnungen auf den Namen des Mieters aus: eine auf seinen eigenen Namen für Mietleistungen, die zweite auf seinen eigenen Namen für Nebenkosten. Darüber hinaus wird die dem Mieter ausgestellte Rechnung für Versorgungsleistungen vom Vermieter auf der Grundlage der Daten der vom Versorgungsdienstleister im Namen des Vermieters selbst ausgestellten Rechnung ausgestellt. Diese Rechnung wird nicht in das Kaufbuch des Vermieters eingetragen, sondern im Rechnungseingangsjournal abgelegt. Genau dieses Verfahren zur Ausstellung von Rechnungen durch Mehrwertsteuerzahler und Teilnehmer an Zwischenverträgen ist in den Regeln für die Führung von Protokollen über eingegangene und ausgestellte Rechnungen, Einkaufsbücher und Verkaufsbücher für die Berechnung der Mehrwertsteuer vorgesehen, die durch einen Regierungsbeschluss genehmigt wurden der Russischen Föderation vom 2. Dezember 2000 Nr. 914 .

Bei einer solchen Regelung zur Erstattung von Nebenkosten ist der Betrag, den der Mieter als Erstattung für Nebenkosten erhält, nicht das Einkommen des Vermieters. Die erhaltenen Beträge werden in der Buchhaltung des Leasinggebers als separate Geschäftsvorfälle berücksichtigt.

Gemäß Artikel 251 Absatz 1 Unterabsatz 9 der Abgabenordnung der Russischen Föderation werden bei der Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage für die Einkommensteuer Einkünfte in Form von Vermögen (einschließlich Bargeld) berücksichtigt, die ein Kommissionär, Agent und (oder) erhält. sonstiger Anwalt im Zusammenhang mit der Erfüllung von Verpflichtungen aus einem Provisionsvertrag wird nicht berücksichtigt. Handelsvertretervertrag oder ein ähnlicher Vertrag sowie für die Erstattung der Kosten, die dem Kommissionär, Agenten und (oder) einem anderen Anwalt für den Auftraggeber entstehen, Auftraggeber und (oder) anderer Auftraggeber, wenn diese Kosten gemäß den Bedingungen der abgeschlossenen Verträge nicht in die Kosten des Kommissionärs, Vertreters und (oder) eines anderen Anwalts einbezogen werden müssen. Diese Einkünfte umfassen keine Provisionen, Agentur- oder ähnliche Vergütungen, die zu Einkünften aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit werden.

Bei der erneuten Vorlage von Versorgungsleistungen wird der Vermieter von den mit der Einkommensteuer und der Mehrwertsteuer verbundenen Risiken sowie den Risiken im Zusammenhang mit der möglichen Anerkennung der Transaktion als nichtig gemäß den Artikeln 166–181 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation befreit. sowie die Risiken einer strafrechtlichen Verantwortlichkeit, die sich aus Artikel 171 des Strafgesetzbuches der Russischen Föderation „Illegales Unternehmertum“ (im Sinne einer übermäßigen Bereitstellung von Kommunikationsdiensten) ergeben.

Bei dieser Regelung ist der Vermieter jedoch zusätzlich zu der Verpflichtung, die Mehrwertsteuer auf den Mietbetrag zu erheben, verpflichtet, auch die Höhe seiner Vermittlungsvergütung zu versteuern.

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1. Der feste Teil der Miete ist der Betrag, der für die Miete der Räumlichkeiten berechnet wird, einschließlich der Mehrwertsteuer von 18 %. Der feste Teil der Miete wird mit folgenden Sätzen pro Quadratmeter gemieteter Räumlichkeiten berechnet:
   • ___,00 Rubel pro Monat und Quadratmeter gemieteter Fläche der Lagerräume, inklusive Mehrwertsteuer;___,00 Rubel pro Monat und Quadratmeter gemieteter Fläche der Büro- und Freizeiträume, inklusive Mehrwertsteuer;
   • ___,00 Rubel pro Monat und Quadratmeter gemieteter Fläche der Büroräume, inklusive Mehrwertsteuer. Die Kosten für den festen Teil der Miete umfassen die im Leistungsverzeichnis (Anhang Nr. 5) aufgeführten Leistungen. Die Kosten für den festen Teil der Miete umfassen die Nutzung der Immobilie durch den Mieter.

Variabler Teil der Miete

Der variable Teil der Miete beinhaltet (Verbrauchsgrenzen sind in Anhang Nr. 6 festgelegt - die Höhe der Kosten für den verbrauchten Strom, berechnet nach den Tarifen, die von den Organisationen festgelegt werden, die die entsprechenden Dienstleistungen gemäß den Zählerständen erbringen (die bereitgestellte Strommenge, kW); - die Höhe der Ausgaben für Wasserverbrauch und Kanalisation, deren Berechnung nach den Tarifen erfolgt, die von den Organisationen, die die entsprechenden Dienstleistungen erbringen, entsprechend den Messwerten der Messgeräte oder gemäß der Berechnung des Verbrauchssatzes festgelegt werden von den Parteien vereinbart. - die Höhe der Kosten für Telefon- und Internetverkehr, deren Berechnung auf der Grundlage der in Anhang Nr. 6 festgelegten Tarife erfolgt. Gebühren für die Nutzung von Parkplätzen. Die Gebühr wird zum berechnet Folgende Tarife gelten: 7.500,0 Rubel pro Monat (nicht der Mehrwertsteuer unterworfen) für einen Parkplatz für LKWs; 1.500,0 Rubel pro Monat (nicht der Mehrwertsteuer unterworfen) für einen Parkplatz für Personenkraftwagen.

Änderung der Miete im Mietvertrag

Der Vermieter behält sich das Recht vor, die Kosten pro Quadratmeter der gemieteten Räumlichkeiten auf eigene Initiative zu ändern, jedoch nicht mehr als einmal pro Jahr ab dem Startdatum des Mietvertrags und nicht mehr als 5 % der vorherigen Kosten pro Quadratmeter Quadratmeter der gemieteten Räumlichkeiten, mit vorheriger Mitteilung an den Mieter, nicht weniger als 1 (einen) Monat. In diesem Fall unterzeichnen die Parteien eine Zusatzvereinbarung zu dieser Vereinbarung. Der Vermieter hat das Recht, den Satz des variablen Teils der Miete einseitig zu erhöhen, abhängig von Tarifänderungen der Organisationen, die die entsprechenden Dienstleistungen erbringen. In diesem Fall fügt der Vermieter der dem Mieter zugesandten schriftlichen Mitteilung über Änderungen der Kosten für Versorgungs- und Betriebsdienstleistungen die entsprechenden Dokumente bei, die die Tatsache der Änderung der Tarife oder Kosten der Dienstleistungen bestätigen.

Wir akzeptieren Mietverträge zur fachmännischen Begutachtung. Wir beschäftigen uns mit der Ausarbeitung komplexer Verträge.

Ein Raum, den Sie für 500 Rubel pro Stunde mieten können, kostet 100.000 Rubel pro Monat. Um einen dauerhaften Mietvertrag zu rechtfertigen, müssen Sie 200 Stunden pro Monat in Ihren Räumlichkeiten arbeiten. Das sind täglich 7 Stunden ohne einen einzigen freien Tag. So etwas gibt es nicht.

Sie brauchen Wahlfreiheit

Ihr Kurs/Seminar/Schulung/Präsentation hat möglicherweise viele Personen – und dann benötigen Sie einen überdurchschnittlich großen Raum. Es kann sein, dass es nicht genug Leute gibt – und dann besteht kein Grund, zu viel zu bezahlen. Möglicherweise kann die Gruppe überhaupt nicht zusammenkommen, dann müssen Sie die Anmietung ablehnen. All dies kann mit dem SpeedRent-Mietservice erfolgen.

Ihren Kunden ist es egal, unter welchem ​​Dach Sie heute arbeiten.

Kunden sind den Standorten längst nicht mehr treu. Für sie ist die Fläche der Stadt wichtig – ja, die Entfernung zur U-Bahn-Station ist wichtig. Dabei spielt es für sie überhaupt keine Rolle, wo man sie heute trifft – im Business Center X oder im Business Center Y gegenüber. Ein fester Empfangsort gehört nicht mehr zum Ruf. Die Website und die Telefonnummer müssen dauerhaft sein. Die Servicequalität soll konstant sein – nicht jedoch die Adresse der Halle!

Da Sie an „Ihre“ Immobilie gebunden sind, können Sie sich nicht auf Ihre Kunden konzentrieren

Rechnungen für Unterhalt, Strom und Wasser, Gedanken an die nächste verrückte Zahlung an den Vermieter – all das zehrt an Lebensenergie. Genug davon, das zu ertragen! Mit der stundenweisen Mietbörse haben Sie freie Hand.

Die Suche nach Platz auf einer Website ist kostenlos

Für die Bearbeitung von Bewerbungen von Veranstaltern erheben wir keine Gebühren. Wir verkaufen keine Informationen. SpeedRent erhält seine Vergütung in Prozent des Mietpreises nur aus abgeschlossenen Geschäften, bei Eintritt des Ereignisses und sofern keine Ansprüche des Mieters und Vermieters bestehen.

Finden Sie eine passende Halle

Je weniger prestigeträchtig die Gegend ist, desto rentabler ist es, dort Wohnungen zu mieten, haben Cian-Analysten herausgefunden. Wohnungen in Neu-Moskau, Kapotnya, Lyublino und Kuzminki amortisieren sich am schnellsten, sind aber auch schwieriger zu verkaufen als Wohnungen in prestigeträchtigen Gegenden

Attraktive Kapotnya

Laut einer von Spezialisten der Firma Cian erstellten Studie lag die durchschnittliche Rendite aus der Langzeitmiete einer Wohnung in Moskau im ersten Halbjahr 2016 bei 5,5 %. Mit anderen Worten: Sie können eine Wohnung in der Hauptstadt bezahlen, indem Sie sie in etwas mehr als 18 Jahren vermieten. Für verschiedene Regionen unterscheidet sich der Zeitraum jedoch erheblich.

Es stellt sich heraus, dass es für die Eigentümer der teuersten Immobilien in der Innenstadt am schwierigsten ist, die für ihren Kauf ausgegebenen Mittel zurückzubekommen. Zu den Anführern des Anti-Ratings gehörten die Bezirke Arbat, Khamovniki und Gagarinsky. Hier schwankt der Kapitalisierungssatz (das Verhältnis zwischen dem Preis eines Vermögenswerts und der Höhe der jährlichen Einnahmen aus der Vermietung) im Bereich von 4–4,5 %, betont Cyan. Wenn Sie also in diesen Gegenden eine Wohnung gekauft haben, müssen Sie 22 bis 25 Jahre auf eine Kapitalrendite warten.

Den Forschungsdaten zufolge ist der Kauf einer Wohnung in den am wenigsten prestigeträchtigen Gegenden hingegen die erfolgversprechendste Investitionsentscheidung. Der maximale Gewinn für Investoren wird durch die Vermietung von Wohnungen in den Siedlungen Pervomaiskoye und Marushkinskoye in Neu-Moskau sowie im Bezirk Kapotnya im südöstlichen Verwaltungsbezirk erzielt. Die Kapitalisierungszinssätze liegen hier zwischen 6,4 und 6,7 %. Das heißt, der Mieter kann seine Investitionen in 15 bis 15,6 Jahren amortisieren. Spitzenreiter bei der Rentabilität (6,7 %) sind Dreizimmerwohnungen in der Nähe der Moskauer Ölraffinerie in Kapotnya.

Dieser Effekt ist darauf zurückzuführen, dass mit zunehmender Entfernung vom Stadtzentrum die Mietpreise nicht so stark sinken wie die Kosten pro Quadratmeter, erklärt Cian.

Die Studie basiert auf einer Analyse von über 1 Million Anzeigen für den Verkauf und die Vermietung von Wohnungen in Moskau, die in den Jahren 2012–2016 auf dem Portal cian.ru veröffentlicht wurden. Gleichzeitig wurden Mietpreise und Wohnkosten unter Berücksichtigung der Preis- und Mietpreisdynamik abgezinst.

Das Unternehmen Miel-Arenda liefert ungefähr die gleichen Zahlen wie Cian, allerdings ohne Aufteilung nach Regionen: Der Kapitalisierungssatz für Economy-Class-Wohnungen in der Hauptstadt liegt zwischen 4 und 7 % pro Jahr.

Beliebt sind Einzimmerwohnungen

Hinter Letztes Jahr Die Beliebtheit der Anmietung von Einzimmerwohnungen hat zugenommen. „Ihr Anteil an der Nachfragestruktur ist im Laufe des Jahres um 3 Prozentpunkte gestiegen. und belief sich auf 58 %, stellt fest Generaldirektor Portal Domofond.ru Eric Segerborg. — Gleichzeitig ist die Zahl der Kontaktanfragen für Anzeigen von Mietangeboten für Zwei- und Dreizimmerwohnungen um 1 Prozentpunkt gesunken. - 34 % bzw. 7 %.“ Auch die durchschnittliche Miete sank im vergangenen Jahr in allen Wohnungssegmenten um 3 %. Eine Einzimmerwohnung können Sie in Moskau für durchschnittlich 30,8 Tausend Rubel mieten, eine Zweizimmerwohnung für 43,3 Tausend Rubel.

Rentier-Regel

Die Daten von Cian bestätigen die sogenannte goldene Regel des Mieters, sagt Sergei Shloma, Leiter der Zweitmarktabteilung bei Inkom-Real Estate: „Je kleiner die Wohnfläche, desto günstiger ist sie, desto mehr Einkommen bringt sie.“ Unter diesem Gesichtspunkt ist der Kauf von Luxusimmobilien zur Miete ein einzigartiges Vergnügen: Die Rentabilität von Elite-Immobilien ist im Vergleich zu Standardwohnungen minimal.“

Die Rendite aus der Vermietung von Luxusimmobilien schwankt zwischen 1 und 4 % des ursprünglichen Investitionsbetrags, abhängig von den Kosten pro Quadratmeter, Dekoration, Ausstattung und Möbeln, schätzt Yulia Kovaleva, Direktorin der Abteilung für städtische Immobilienvermietung der Kalinka Group. Auch die Entfernung zum Zentrum kommt oft den Mietern zugute. „In unserer Datenbank gibt es eine Wohnung in Butikovsky, 5, im Ostozhenka-Gebiet, die für 10.000 US-Dollar pro Monat vermietet wird“, nennt Kovaleva ein Beispiel. „Gleichzeitig hat der Eigentümer kürzlich eine relativ günstige Wohnung am Taras-Schewtschenko-Damm, 1/2, für 15.000 Dollar vermietet.“

Demokratischere Optionen sind nicht nur profitabler, sondern auch schneller. Beispielsweise sind Economy-Class-Wohnungen mittlerweile durchschnittlich innerhalb weniger Tage ausverkauft, letztes Jahr reichten jedoch nur wenige Stunden, schätzt Oksana Poljakowa, stellvertretende Leiterin der Wohnungsvermietungsabteilung bei Inkom-Real Estate. „Heutzutage entscheiden sich die Menschen in Komfort- und Business-Class-Apartments in etwa zwei Wochen für sieben bis zehn Optionen“, fährt sie fort. „Letztes Jahr haben wir uns drei, vier Wohnungen höchstens vier Tage lang angeschaut.“ Elite-Wohnungen können beliebig lange besichtigt werden, bis sich der Eigentümer dazu entschließt, den Mietpreis angemessen zu senken.

Wenn wir die Statistiken im Durchschnitt für die Region betrachten, sind die Schlussfolgerungen von Cian logisch – günstigere Gebiete bringen eine höhere Rentabilität, stimmt Anna Moiseeva, Generaldirektorin der Immobilienagentur Home Staging, zu. Andererseits hängt die Rentabilität immer nicht nur von der Fläche, sondern auch von der konkreten Wohnung ab. Es gibt mehrere Anzeichen für einen flüssigen Gegenstand, listet der Experte auf: kleine Aufnahmen, niedriger Preis, Nähe zur U-Bahn und zum Zentrum. „Es ist wichtig, immer daran zu denken, dass die Wohnung, die gerade vermietet ist, irgendwann doch noch verkauft werden muss“, betont Moiseeva. „Und dann werden Faktoren, die für den Mieter von Vorteil sind, ihn für den Verkäufer weniger liquide machen.“

Kaufen Sie näher am Zentrum

„Die Dauer der Verfügbarkeit von zum Verkauf stehenden Wohnungen hängt natürlich von der Qualität der Wohnung selbst ab: der Angemessenheit von Preis, Haus und Stockwerk“, bemerkt Anna Moiseeva, Generaldirektorin der Immobilienagentur Home Staging. „Aber im Allgemeinen kann eine Wohnung in einer prestigeträchtigeren Gegend etwa zwei bis drei Monate lang ausgestellt sein, im Gegensatz zu sechs Monaten oder mehr bei weniger vermarktbaren Wohnungen in abgelegenen Gegenden.“

Die Tatsache, dass sich Immobilien, die näher am Zentrum liegen, besser verkaufen lassen, belegen die Daten von Rosreestr. Beispielsweise wurden im ersten Halbjahr 2016 in der Region Moskau fast 15 % weniger Transaktionen zur Übertragung von Rechten an Wohnimmobilien registriert als im gleichen Zeitraum des Jahres 2015: 294,7 Tausend bzw. 345,4 Tausend Transaktionen. Diese Statistiken beschreiben hauptsächlich Transaktionen auf dem Zweitwohnungsmarkt.

Auch die Nachfrage nach Neubauten nimmt ab. Von Januar bis Juni 2016 sank die Zahl der Vereinbarungen zur Teilnahme am gemeinsamen Wohnungsbau (DDU) in der Region Moskau um 4 % auf 41,3 Tausend.

In Moskau hingegen wurden immer häufiger Transaktionen sowohl mit neuen als auch mit sekundären Immobilien abgeschlossen. Das Gesamtvolumen der Transaktionen mit der Eigentumsübertragung von Wohnungen stieg um 10,8 % auf 62,7 Tausend.

Die Popularität Moskaus wurde dadurch beeinflusst, dass Moskauer Entwickler in den letzten anderthalb Jahren ein Rekordvolumen an neuen Projekten auf den Markt gebracht haben, die preislich mit der Region Moskau konkurrieren können, erklärt Tatyana Kalyuzhnova, Leiterin von IRN-Consulting . Auch Rabatte spielten eine Rolle. „Bei etwa 30 % der Projekte kann man bei 100 % Bezahlung einen Rabatt von 5–10 % erhalten“, bemerkt Kalyuzhnova.

Durchschnittspreis von 1 qm. m in Neubauten in Moskau (im Bereich vom Dritten Verkehrsring bis zur Moskauer Ringstraße) beläuft sich laut IRN heute auf 172,3 Tausend Rubel. In der Region Moskau waren es Ende Juni 85,4 Tausend Rubel. für 1 qm m, laut einer Studie der Firma Miel-Novostroiki. Doch bei der Betrachtung konkreter Angebote werden die Vorteile des Wohnungskaufs in Moskau deutlicher. Beispielsweise brachte das Unternehmen Zheldoripoteka Mitte Juni einen neuen Wohnkomplex „Atmosphere“ im südöstlichen Gebiet Lyublino auf den Markt Verwaltungsbezirk. In der Phase der Vorbereitung des Geländes für die Bauarbeiten werden die Kosten für Ein- und Dreizimmerwohnungen mit einer Fläche von 34,9 bis 76,9 Quadratmetern berechnet. m beträgt 4,1-11,1 Millionen Rubel oder 115-145 Tausend Rubel. für 1 qm M.

Für ein „Quadrat“ im Wohnkomplex Opalikha O3 in der Region Moskau, 13 km von der Moskauer Ringstraße entfernt, müssen Sie durchschnittlich 124.000 Rubel bezahlen, und der Preis für Wohnungen beträgt laut der Website des Entwicklers wird auf 2,4 bis 6,86 Millionen Rubel geschätzt. (für eine Ein- bzw. Dreizimmerwohnung).

Selbst die profitabelsten Investitionen auf dem Markt für Langzeitmieten sind in ihrer Rentabilität den herkömmlichen Bankeinlagen deutlich unterlegen. Nach Angaben der Zentralbank betrug die Grundrendite für Rubeleinlagen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr im Juli 10,7 % pro Jahr.

Wo kann ich gewerbliche Nichtwohnräume oder eine Lagerhalle mieten? So mieten Sie Verkaufsraum für ein Geschäft? Wie vermietet man Gewerbeimmobilien richtig?

Hallo an alle, die die Website des beliebten Online-Magazins „HeatherBeaver“ besucht haben! Wir haben einen Experten an Ihrer Seite – Denis Kuderin.

Das Thema des heutigen Gesprächs ist die gewerbliche Immobilienvermietung. Der Artikel wird für Geschäftsleute und Eigentümer nützlich sein Nichtwohnräume und an alle, die sich für aktuelle Finanzthemen interessieren.

Am Ende des Artikels finden Sie einen Überblick über die zuverlässigsten russischen Immobilienunternehmen, die Vermittlungsdienste für die Vermietung von Gewerbeimmobilien anbieten.

Also fangen wir an!

1. Warum Gewerbeimmobilien mieten?

Eine erfolgreiche Geschäftstätigkeit hängt maßgeblich von den richtigen Geschäftsbedingungen ab. Dies gilt insbesondere für den Handel und den Dienstleistungssektor. Ein gemütlicher, gut ausgestatteter Laden in einem belebten Teil der Stadt lockt Kunden an.

Das Gleiche gilt auch für Büros. Jedes Unternehmen mit Selbstachtung sollte über gute Räumlichkeiten zum Arbeiten und Empfangen von Besuchern verfügen. Auch wenn Sie Waren über einen Online-Shop verkaufen, benötigen Sie einen Ort zum Ausfüllen und Erteilen von Bestellungen sowie Lösungen kontroverse Themen mit Käufern.

Nicht jeder Unternehmer, insbesondere ein Anfänger, kann es sich leisten, Nichtwohnräume zu erwerben. In solchen Fällen hilft die Anmietung einer Gewerbeimmobilie.

Wir listen alle Vorteile der Miete auf:

• relativ geringe finanzielle Kosten;
• ein einfacheres Dokumentationsverfahren im Vergleich zum Kauf;
• die Möglichkeit, jederzeit den Vermieter zu wechseln und in ein anderes Gebäude umzuziehen;
• eine große Auswahl an Immobilien, insbesondere in Großstädten.

Auch der umgekehrte Prozess – die Vermietung von Räumlichkeiten – hat viele Vorteile. Erstens ist es eine zuverlässige Quelle für passives Einkommen. Erwerb des Eigentums an Gewerbeflächen (Einzelhandel, Büro, Industrie und andere) – gute Option Gelder investieren.

Solange es ein Privatunternehmen gibt, benötigen seine Vertreter ständig Räumlichkeiten für die Geschäftsabwicklung, was bedeutet, dass Immobilieneigentümer ohne großen Arbeitsaufwand einen stabilen Gewinn erzielen.

Die Suche nach geeigneten Räumlichkeiten für ein Unternehmen ist ein mühsames Unterfangen. Der schnellste und zuverlässigste Weg, ein Objekt zu finden, besteht darin, die Dienste professioneller Vermittler in Anspruch zu nehmen.

Auf unserer Website finden Sie einen ausführlichen Artikel darüber, wie moderne Systeme funktionieren.

2. So mieten Sie Gewerbeimmobilien – 5 nützliche Tipps

Bei der Anmietung von Gewerbeimmobilien müssen Sie bei der Auswahl möglichst sorgfältig vorgehen. Die Parameter und funktionalen Eigenschaften der Räumlichkeiten bestimmen, wie schnell Sie eine Geschäftstätigkeit aufnehmen können und ob das Objekt die Ziele Ihres Unternehmens vollständig erfüllt.

Entscheiden Sie zunächst, wie Sie nach geeigneten Räumlichkeiten suchen – auf eigene Faust oder mit Hilfe einer Agentur. Die erste Methode setzt ein unbegrenztes Angebot an Freizeit voraus und ist mit verschiedenen Risiken verbunden. Die zweite Option ist sicherer und zuverlässiger.

Weitere Informationen zum Thema Zusammenarbeit mit Vermittlern finden Sie im Artikel „“.

Kompetente Beratung hilft Ihnen, häufige Mieterfehler zu vermeiden.

Tipp 1. Studieren Sie die Hauben- und Lüftungssysteme sorgfältig

Da Sie oder Ihre Mitarbeiter im Raum arbeiten, ist das Vorhandensein funktionierender Lüftungssysteme der wichtigste Punkt. Das Fehlen einer leistungsstarken und autonomen Belüftung in einem Gebäude ist ein echtes Hindernis für den normalen Betrieb eines Cafés, Restaurants oder Lebensmittelgeschäfts.

Lebensmittel müssen unter angemessenen Bedingungen gelagert werden und Besucher und Verkäufer dürfen nicht durch fremde Gerüche gestört werden. Außerdem Wenn die Sanitäranlagen nur über eine allgemeine Gebäudebelüftung verfügen, ist die Nutzung der Anlage als Gastronomiebetrieb oder Lebensmittelgeschäft einfach nicht möglich.

Tipp 2: Konzentrieren Sie sich auf Be- und Entladebereiche

Ein praktischer Bereich zum Be- und Entladen von Waren ist ein weiterer wichtiger Punkt für Besitzer von Cafés, Restaurants, Kantinen und Geschäften.

Es ist wichtig, dass der Bereich, in dem Be- und Entladevorgänge durchgeführt werden, nicht den Innenhof eines Wohngebäudes oder die Fahrbahn überblickt. Wer Anwohner oder Autofahrer stört, wird mit Beschwerden gequält.

Die Frage der ausreichenden Stromversorgung ist besonders relevant für Mieter, deren Betrieb mit der Nutzung energieverbrauchender Geräte – Kühlschränke, Elektroöfen, Werkzeugmaschinen usw. – verbunden ist.

Stellen Sie sicher, dass die elektrischen Kabel im Raum groß genug sind, um den Anforderungen des Unternehmens vollständig gerecht zu werden.

Tipp 4: Lesen Sie die Vertragsbedingungen sorgfältig durch

Bevor Sie den Mietvertrag unterzeichnen, lesen Sie sorgfältig die Bedingungen und Konditionen, unter denen Sie den Mietvertrag abschließen.

Der Vertrag muss folgende Punkte enthalten:

• Mietbedingungen, Kosten und Zahlungsweise;
• werden die Räumlichkeiten mit Ausstattung vermietet, ist eine Bestandsaufnahme der Immobilie zu erstellen;
• Haftung der Parteien für Vertragsverletzungen;
• Bedingungen für die Beendigung des Vertrags.

Ausgaben für Stromrechnungen, Müllentsorgung, Wartung von Brandschutzanlagen usw Einbrecheralarm wird in der Regel vom Mieter übernommen. Der Vermieter zahlt jedoch bei Bedarf größere Reparaturen, einschließlich des Austauschs von Sanitär- und Elektroleitungen, wenn diese ausfallen.

Besprechen Sie vorab mit dem Vermieter die Frage der Sachversicherung – ob ein solcher Vertrag zustande kommt und falls nicht, entscheiden Sie, wer im Falle unvorhergesehener Situationen für Schäden aufkommt.

Es ist unbedingt erforderlich, die Eigentumsdokumente des Eigentümers zu überprüfen – den Kauf- und Verkaufsvertrag, einen Auszug aus dem Staatsregister über das Eigentumsrecht.

Stellen Sie sicher, dass die Räumlichkeiten tatsächlich der Person gehören, die sie Ihnen vermietet. Andernfalls wird eines Tages der eigentliche Eigentümer des Objekts mit den entsprechenden Befugnissen erscheinen. Wichtig ist auch, dass die Räumlichkeiten nicht mit Hypotheken belastet sind, nicht wegen Schulden gepfändet wurden oder andere Belastungen aufweisen.

Wer sich nicht mit den Feinheiten des Wohnungsrechts auskennt, sollte bei der Anmietung oder dem Kauf von Nichtwohnräumen professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Alle unklaren Punkte können Sie beispielsweise auf der Pravoved-Website selbst klären, einer Ressource, auf der Spezialisten aus allen Bereichen der Rechtswissenschaft arbeiten.

Sie können Ihre Frage auch ohne Registrierung direkt auf der Hauptseite stellen. Sie erhalten in wenigen Minuten eine rechtlich korrekte und kompetente Antwort, und das völlig kostenlos. Wenn Ihr Problem eine eingehende Untersuchung erfordert, müssen Sie für die Dienste von Fachleuten bezahlen, haben aber das Recht, die Höhe der Gebühr selbst festzulegen.

Schritt 2. Bestimmen Sie die Höhe der Miete

Herausfinden optimaler Preis Mieten Sie eine von zwei Möglichkeiten. Die erste besteht darin, die Datenbanken Ihrer Stadt persönlich zu überprüfen und die ungefähre Preisspanne für die Anmietung ähnlicher Räumlichkeiten zu ermitteln. Zweitens delegieren Sie diese Aufgabe an einen Makler.

Übrigens bieten neben Immobilienagenturen auch private Makler Vermittlungsdienstleistungen an. Sie verlangen in der Regel 25–50 % weniger für ihre Arbeit als Unternehmen. Allerdings arbeiten auch private Spezialisten mit Nichtwohnimmobilien Großstädte- Einheiten.

5. Wenn Sie Gewerbeimmobilien vermieten – 3 Hauptrisiken für den Vermieter

Jeder Vermieter ist auf den Zustand seiner Immobilie bedacht und möchte mit der Miete einen Gewinn erzielen, keine Verluste.

Wir listen die größten Risiken für Gewerbeimmobilienbesitzer auf und zeigen Ihnen, wie Sie diese vermeiden können.

Risiko 1. Nutzung der Räumlichkeiten zu anderen Zwecken

In jedem gut ausgearbeiteten Mietvertrag wird festgelegt, zu welchem ​​Zweck und wie die gemieteten Räumlichkeiten genutzt werden. Dies gilt auch für Geräte, die Sie zusammen mit Ihrer Miete vermieten.

Wenn der Mieter versprochen hat, die Räumlichkeiten als Lager zu nutzen, darin aber ein Einzelhandelsgeschäft eingerichtet hat, haben Sie das Recht, ihm eine Geldbuße aufzuerlegen oder den Vertrag ohne Rückerstattung des Mietpreises zu kündigen.

Risiko 2. Beschädigung oder Verlust von Eigentum

Sie haben die Anlage und die Ausrüstung einem Ihrer Meinung nach respektablen Bürger übergeben, doch er hat, um es diplomatisch auszudrücken, Ihre Erwartungen nicht erfüllt. Er zerstörte nämlich die Räumlichkeiten, zerstörte die Ausrüstung, schraubte die Glühbirnen heraus und benahm sich im Allgemeinen wie ein Schwein.

In solchen Fällen hat der Eigentümer das Recht, den vollen Schadensersatz zu verlangen. Darüber hinaus müssen nicht nur Reparaturkosten erstattet werden, sondern auch der Marktwert der beschädigten Geräte.

Eine Haftung besteht nicht, wenn die Sache und das Eigentum durch unvorhergesehene Umstände – zum Beispiel einen Brand oder eine Überschwemmung – beschädigt wurden.

Risiko 3. Weigerung des Mieters, die monatliche Miete zu zahlen

Schlampige Zahler sollten mit Rubel bestraft werden. Dies ist jedoch wiederum möglich, wenn der Mietvertrag nach allen Regeln erstellt wird. Das heißt, das Dokument muss die Bedingungen und die Höhe der monatlichen Zahlungen klar festlegen.

6. Wenn Sie Gewerbeimmobilien mieten – 3 Hauptrisiken für den Mieter

Auch der Mieter kann durch rechtswidrige oder unbefugte Handlungen des Vermieters Schaden nehmen.

Risiko 1. Anmietung von Räumlichkeiten, an denen der „Vermieter“ keinen Rechtsanspruch hat

Wenn Ihnen die Räumlichkeiten von einer Person vermietet werden, die nicht über die gesetzlichen Rechte des Eigentümers an der Immobilie verfügt, gilt der Vertrag als ungültig. Um dies zu vermeiden, verlangen Sie die Vorlage von Titeldokumenten.

Sie können einen Auszug aus Rosreestr selbstständig erhalten, indem Sie sich an das Multifunktionszentrum wenden. Der Service ist kostenpflichtig, aber Sie wissen zuverlässig, „wer der Boss ist“.

Risiko 2. Das Auswechseln der Schlösser auf dem Gelände erfolgt umgehend nach erfolgter Anzahlung

Ja, solche Situationen kommen in der Natur immer noch vor. Sie unterschreiben einen Vertrag, leisten eine Vorauszahlung, erhalten die Schlüssel von Hand zu Hand, und als Sie mit Ihrer Immobilie in die Räumlichkeiten einziehen wollen, stellt sich heraus, dass die Schlösser ausgetauscht wurden und von den „Eigentümern“ keine Spur fehlt “.

In einer solchen Situation gibt es nur einen Ausweg: die Polizei zu kontaktieren und ein Strafverfahren wegen Betrugs einzuleiten.

Risiko 3. Untervermietung

Das lässt sich am besten anhand eines einfachen Beispiels erklären.

Beispiel

Der Mieter Andrey, ein aufstrebender Unternehmer, mietete für ein Jahr Räumlichkeiten für ein Geschäft und zahlte sechs Monate im Voraus. Gleichzeitig habe der Unternehmer die Eigentumsurkunden nicht geprüft und sich dabei auf die Ehrlichkeit des Vermieters verlassen.

Nach einem Monat erfolgreichen Handels erschien der echte Besitzer mit einem vollständigen Satz Originaldokumenten im Geschäft. Er forderte den Mieter höflich auf, die bewohnten Räume zu verlassen. Andrey versuchte, einen Untermieter zu finden, um zumindest sein im Voraus bezahltes Geld zurückzubekommen, doch der unternehmungslustige Vermittler reagierte weder auf Anrufe noch auf SMS.

Fazit: Wenden Sie sich direkt an den Eigentümer. Zumindest sollte er über alle Manipulationen an seinem Eigentum informiert sein.

7. Professionelle Unterstützung für Mieter und Vermieter – Bewertung der TOP-3-Immobilienagenturen

Einen qualifizierten Vermittler zu finden ist eine schwierige Aufgabe. Um den Lesern zu helfen, haben wir eine Rezension der meisten zusammengestellt zuverlässige Unternehmen Russland, arbeitet mit Gewerbeimmobilien.

1) Agency.net

Immobilienverwaltungsagentur. Hilft Vermietern und Mietern bei der Vermietung und Vermietung von Büro-, Einzelhandels-, Werkstatt-, Lager-, Herrenhaus- und anderen Gewerbeimmobilien. Das Unternehmen beschäftigt ausschließlich erfahrene und qualifizierte Anwälte und Immobilienmakler.

Ein wesentlicher Vorteil des Unternehmens ist sein professioneller Ansatz, das Vorhandensein einer detaillierten Website und die Entwicklung einer individuellen Strategie für jeden Kunden des Büros. Es gibt keine Immobiliendienstleistungen, die die Spezialisten des Unternehmens den Nutzern nicht anbieten können.

Gewerbeimmobilien in Moskau und der Region sind die Hauptspezialisierung des Unternehmens. Respect ist seit 2004 auf dem Markt tätig. Das ursprüngliche Ziel der Agentur bestand darin, den Kunden ein möglichst breites Spektrum an Dienstleistungen rund um die Vermietung, den Kauf und den Verkauf von Immobilien anzubieten.