Jak správně pronajímat nebytové prostory. Rozvíjení klientské základny

Zdálo by se, že je to jednoduchý proces hledání prostor pro komerční nájem a smluvní proces. Na rozdíl od nájemního bydlení však tato oblast služeb podléhá jiným zákonům a předpisům. K vyřešení tohoto problému si někteří podnikatelé najímají osobu, která hledá vhodné nemovitosti.

Děje se tak z mnoha důvodů, protože důležité parametry při výběru jsou: městská část, přítomnost konkurentů, podlaží, typ prostor, dostupnost komunikací, plocha a další důležité parametry. Ale k uzavření nájemní smlouvy na komerční nemovitosti, projednání podmínek nájmu a podpisu samotné smlouvy je lepší najmout právníka.

Legislativní rámec

Celý proces pronájmu upravuje občanský zákoník Ruská Federace, respektive článek 34 „Nájemné“. Veškeré podmínky, které vzniknou v průběhu nájmu, se dle zákona zapisují do nájemního dokumentu - smlouvy, která se uzavírá mezi klientem (nájemcem) a pronajímatelem.

Za nejzákladnější povinnosti pronajímatele je považováno udržování pronajatých prostor v dobrém stavu, samostatné provádění větších oprav v souladu s Občanským zákoníkem Ruské federace, článek 616. Ve stejném článku jsou také uvedeny povinnosti nájemce - provádění kosmetických oprav, udržování čistoty a pořádku v prostorách, hrazení všech běžných výdajů.

Pronajímatel může pronajímat komerční nemovitosti za jiných podmínek, pak je však musí specifikovat v nájemní smlouvě. Pronajímatel může například přesunout svou odpovědnost za velké opravy na nájemce nebo naopak.

Nejlepší je zapojit do tohoto procesu právníka, který bude rozumět všem poskytnutým nemovitostem a pomůže uzavřít smlouvu za oboustranně výhodných podmínek. Najmutí kvalifikovaného právníka může pomoci identifikovat neoprávněná porušení, která by mohla být v budoucnu zahrnuta do nákladů podnikatele.

Takovou zbytečnou nákladovou položkou se může stát nelegalizovaná přestavba. Závažnějším případem by byl pronájem komerčního areálu s pozemky a několika prostory. Je důležité zkontrolovat přítomnost všech potřebné papíry pro všechny objekty a nepřítomnost dalšího nájemného za část prostor nebo přítomnost záloh.

Dát do pořádku dokumenty, zaregistrovat a vyřešit vztahy s ostatními nájemníky může trvat příliš dlouho a nejlepší variantou může být výběr jiných prostor.

Hledání nemovitostí

Jedním z nejtěžších úkolů je najít vhodnou nemovitost, nejlépe bez zprostředkovatelů.

První věc, kterou občané udělají, je obrátit se tištěné publikace, které jsou plné inzerátů na pronájem nebytových prostor. Obvykle 90 % z nich jsou agentury a pouze 10 % vlastníci nemovitostí. Pro větší pohodlí pro obchodníky se tyto reklamy začaly umisťovat na internetové zdroje, zejména na Avito, pronájmy komerčních nemovitostí jsou opatřeny fotografií a adresou prostor.

Takové zdroje jsou pohodlné, protože pomocí filtrů můžete okamžitě zahodit všechny možnosti, které neodpovídají kritériím vyhledávání. Vyberte například všechny nabídky na pronájem kancelářských prostor v určitém městě nebo oblasti a systém automaticky vrátí všechny vhodné nabídky, což výrazně urychlí proces vyhledávání.

Trh s pronájmem komerčních nemovitostí je rozdělen do prostor pro různé účely:

• Kancelář.
• Obchodování.
• Sklad.
• Výroba.

Než se tedy pustíte do hledání, rozhodněte se, jaký typ nemovitosti si musíte vybrat, v jaké části města, jakou rozlohu, počet pater a další důležité parametry. Po definování celého souboru podmínek bude pro hledajícího snazší formulovat svůj požadavek.

Pokud vyhledávací proces není součástí plánů, můžete tuto záležitost svěřit zprostředkovateli. Obvykle jsou služby takových společností placeny ve výši plné nebo poloviční ceny měsíčního nájemného. Je ale vhodné s nimi nejprve podepsat smlouvu a určit platbu za služby až po výběru prostor, aby je zajímal i načasování a kvalita jejich práce.

Proces uzavírání smlouvy

Jedná se o důležitý proces, který je nejlepší provést s právníkem. Před podpisem dokumentů si musíte pečlivě přečíst a prodiskutovat všechny podmínky pronájmu. Zkontrolujte si doklady vlastníka: doklad o oprávnění nakládat s nemovitostí, půdorys a zákonem stanovené doklady právnické osoby, která nemovitost vlastní. Po kontrole dokumentů prodiskutujte všechny možné podmínky pronájmu:

1. Komunální platby.
2. Telefony a internet.
3. Náklady na měsíční nájem.
4. Výpůjční lhůty.
5. Okolnosti vyšší moci.
6. Drobné opravy.
7. Velká renovace.
8. Podmínky ukončení smlouvy.

Prodiskutujte, komu bude konkrétní povinnost přidělena, a časový rámec, ve kterém musí být splněna. Všechny podmínky musí být zaznamenány v nájemní smlouvě na komerční nemovitosti.

Podepsání smlouvy

Při pronájmu bez zprostředkovatelů je nejlepší sepsat smlouvu a podmínky projednat osobně s majitelem nemovitosti. V tomto případě jsou naléhavé problémy vyřešeny snadněji a rychleji a existuje možnost ústupků ze strany pronajímatele.

Při sepisování textu smlouvy musí být v povinné doložce uvedena úplná fyzická adresa nemovitosti, podrobnosti a údaje o vlastníkovi. Pokud je to možné, měli byste si vyžádat půdorys a připojit jej k dokumentu, zejména pokud byla provedena přestavba.

Dokument musí být podepsán v několika verzích oběma stranami. Pouze dokument určitého vzorku bude schopen potvrdit podmínky pronájmu a proces pronájmu prostor.

Dobu nájmu lze určit, pokud však není stanovena, má se za to, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Nezapomeňte uvést přesnou výši nájemného. Bez uvedených nákladů na pronájem komerčních nemovitostí se transakce považuje za neuzavřenou. Pro zohlednění měnových změn je nutné uvést případné procentuální navýšení ceny pronájmu, maximálně však 1x ročně.

Proces přenosu objektu

Dalším důležitým dokumentem po nájemní smlouvě bude úkon převodu nemovitosti pronajímatelem na nájemce. Za počátek nájmu se považuje den podpisu takového aktu. Úkon musí být podepsán až po důkladné prohlídce budovy nebo prostor. Pokud je při kontrole zjištěna závada, měla by být zaznamenána do protokolu. Můžete se tak chránit před zbytečnými výdaji, které pak dopadnou na nájemce.

Navíc takový rozbor prostor před pronájmem komerční nemovitosti umožní po pronajímateli bezplatně odstranit zjištěné závady, případně o určitou částku snížit cenu pronájmu. Pokud stav viděné nemovitosti klienta nijak neuspokojuje, může se zcela oprávněně domáhat ukončení smlouvy.

Pamatujte, že po skončení smlouvy pronajímatel převezme nemovitost podle listiny, která byla uzavřena v den převzetí prostor do nájmu. A pokud tam nejsou zaznamenány žádné závady, tak se pronajímatel může zákonně domáhat jejich odstranění na náklady nájemce. Naopak, pokud během doby nájmu došlo k pozitivním změnám v podmínkách prostor, má nájemce právo požadovat náhradu vzniklých nákladů. Všechny podmínky pronájmu si proto pečlivě zaznamenejte do smlouvy.

Pronájem nebytových prostor např. pro prodejnu obnáší vyhledání vhodné nemovitosti a uzavření písemné smlouvy. Je nutné nejen správně vyplnit všechny jeho sekce, ale také dodržet přesnou posloupnost akcí. Jak to správně předat nebytových prostor z právního hlediska?

Legislativa

Otázky pronájmu nebytových nemovitostí jsou upraveny federálním zákonem „o státní registraci práv k nemovitostem a transakcí s nimi“ a občanským zákoníkem Ruské federace. Mezi nebytové objekty se podle zákona řadí ty, které jsou součástí staveb, ale nejsou vhodné k bydlení.

Majitel může samostatně pronajímat nebytové prostory na smluvním základě. Může být pouze písemně. Pokud je nájem na dobu do 12 měsíců, smlouva se nemusí registrovat. Pokud je nájemní smlouva vystavena na dobu delší než 1 rok, měla by být smlouva registrována předepsaným způsobem u Rosreestr. Pronajímatelé se zavazují platit daně z příjmů z pronájmu ve lhůtách stanovených zákonem.

Sekvenování

Vlastník má právo pronajmout nebytové prostory v bytovém domě, kanceláři nebo obchodním centru. Je nutné znát posloupnost úkonů, které musí obě strany transakce dodržet.

Výběr nemovitosti

Najít vhodnou nemovitost je nejtěžší etapa. Nájemce si vybírá prostory na základě takových parametrů, jako je např dopravní dostupnost, infrastruktura a provoz. Vyhledávání lze provádět prostřednictvím realitních kanceláří a specializovaných webových stránek. Zkušení podnikatelé věnují tomuto procesu hodně času.

Trh s nebytovými nemovitostmi je rozdělen do prostor pro tyto účely:

• Kancelář;
• Obchodování;
• Výroba;
• Sklad.

Je třeba se prvotně rozhodnout o typu nemovitosti, lokalitě, počtu podlaží a ploše. Formulovat dotaz je snazší, když jsou tato data jasná. Po výběru několika možností si budoucí nájemce prostory prohlédne. Toto je nezbytný krok. Pronajímatel musí prezentovat prostory z jeho výhodné perspektivy. Neměli byste však skrývat stávající nedostatky, protože se mohou objevit později. To by mohlo vést k ukončení nájemní smlouvy.

Pokud není čas na hledání prostor, může nájemce delegovat tuto práci na důvěryhodnou osobu nebo zprostředkovatele. Jsou uvedeny všechny podrobnosti a požadované parametry. Jedná se o placené služby, které jsou hrazeny ve výši 50 až 100 % měsíčního nájemného. Se zprostředkovatelem musí být uzavřena dohoda. Platba musí být provedena po výběru vhodných prostor.

Uzavření dohody

Je lepší zapojit do tohoto procesu právníka. Pomůže vám správně sepsat smlouvu a vysvětlit kontroverzní záležitosti a také zkontrolovat právní čistotu transakce. Tuto práci můžete udělat sami. Před podpisem smlouvy si musíte vyžádat následující dokumenty:

1. doklady o majetku;
2. půdorys;
3. listiny vlastníka.

Po kontrole dokumentů byste měli projednat podmínky pronájmu. Mohou se týkat následujících bodů:

• placení účtů za energie;
• výši nájemného;
• termín dodání prostor;
• dostupnost telefonní komunikace a přístupu k internetu;
• provádění oprav;
• podmínky pro ukončení smlouvy.

Je důležité projednat, které straně je každá položka přidělena a v jakém časovém rámci jsou závazky splněny. Dosažené dohody jsou uvedeny ve smlouvě nebo ve formě dodatečných dohod k ní.

Je důležité do smlouvy zahrnout doložku o akcích v případě vyšší moci.

Je lepší, když nájemce a pronajímatel smlouvu podepíší osobně bez zprostředkovatelů. V tomto případě je snazší vyřešit sporné otázky, strany mohou udělat určité ústupky. Při sepisování smlouvy je důležité plně uvést údaje o nemovitosti. Musí obsahovat úplnou adresu, podlaží, oblast provozovny. K dohodě by měl být připojen půdorys. Pouze v tomto případě lze smlouvu považovat za platnou.

Smlouva se podepisuje ve 2 vyhotoveních, pokud je nájem poskytován na dobu do 12 měsíců. Pokud je plánován dlouhodobý pronájem na 1 rok a více, podepisují se 3 kopie smlouvy. Jedna kopie zůstává pronajímateli a nájemci. Další kopie zůstává u registrátora.

Převod prostor

Po podpisu smlouvy je sepsán převodní listina z pronajímatele na nájemce. Za počátek nájmu bude považován den jeho podpisu. Akt je podepsán až po kompletní prohlídce prostor. Pokud je při kontrole zjištěna závada, zapíše se do protokolu. To vám umožní vyhnout se zbytečným výdajům v budoucnu.

Analýza umožňuje požadovat po nájemci odstranění závad a poruch, snížení pronajmout si. Proto je pro majitele lepší uklidit prostory a komunikace předem. Po podpisu převodní smlouvy může nájemce prostory plně užívat a provozovat podnikatelskou činnost.

Podle platné legislativy musí smlouva obsahovat tyto základní podmínky:

1. Smluvními stranami jsou nájemce a pronajímatel. V souladu s Čl. 608 Občanského zákoníku Ruské federace právo pronajmout nebytové prostory náleží vlastníkovi.
2. Předmět dohody. Jsou uvedeny podrobné charakteristiky prostor. V souladu s odstavcem 3 Čl. 607 občanského zákoníku Ruské federace, v případě jejich neexistence se dohoda považuje za neplatnou.
3. Podmínky užívání nemovitosti. Mohou být zaznamenány co nejpodrobněji. Je uvedeno, kdo je povinen provádět kosmetické a větší opravy.
4. Způsob platby. Výše platby je pevná. Bez toho je smlouva považována za bezúplatnou, u nájemních smluv to není přípustné.
5. Doba platnosti. Určují si ho strany vzájemnou dohodou. Pokud nebude uvedeno, bude se smlouva považovat za uzavřenou na dobu neurčitou.

Dohoda, jejíž doba platnosti je kratší než 12 měsíců, nepodléhá povinné registraci. Pokud je po jejím uplynutí uzavřena další dohoda na obdobnou dobu, registrace také není nutná. Smlouva na dobu 12 měsíců podléhá povinné registraci. Je však důležité vzít v úvahu, že na základě článků 619 a 620 občanského zákoníku Ruské federace je možné předčasné ukončení smlouvy.

Nájemce může nemovitost převést na základě podnájemní smlouvy. To je ale možné pouze se souhlasem pronajímatele, který je vlastníkem nemovitosti. Podnájemní smlouva musí být rovněž zaregistrována postupem stanoveným zákonem.

Je ale důležité zvážit, že předčasné ukončení nájemní smlouvy je možné. Toto právo má pronajímatel i nájemce. Strany transakce mají ve skutečnosti naprostou svobodu jednání. Smlouva však musí obsahovat důvody, na základě kterých je možné předčasné ukončení.

Podnájem má následující vlastnosti:

• Doba platnosti je omezena na dobu trvání nájemní smlouvy s vlastníkem;
• Dojde-li k ukončení nájemní smlouvy, má podnájemce možnost před skončením doby podnájmu smlouvu s vlastníkem obnovit za stejných podmínek;
• Pokud je smlouva uzavřena na dobu 12 a více měsíců, je nutné ji zaregistrovat.

Zdůrazněna jsou následující práva a povinnosti nájemce:

1. Sledování využití prostor k zamýšlenému účelu.
2. Včasné zaplacení nájemného.
3. Provádění oprav po dohodě smluvních stran.
4. Udržování prostor v řádném pořádku.
5. Sepsání převodní smlouvy s podnájemcem.

V případě jakéhokoli porušení přijatých závazků má každá strana transakce možnost závazek před koncem smlouvy ukončit.

Požadované dokumenty

U smluv uzavřených na dobu 12 a více měsíců se provádí státní registrace. K tomu se vygeneruje následující balíček dokumentů:

• aplikace stanoveného formuláře;
• nájemní smlouva se všemi přílohami;
• katastrální pas;
• Ruské pasy - pro Jednotlivci, titulní listiny - pro právnické osoby;
• plná moc, pokud doklady předkládá zástupce;
• notářsky ověřený souhlas manžela, je-li věc ve společném jmění nebo byla nabyta za manželství;
• povolení od opatrovnického a opatrovnického úřadu, je-li majetek evidován na jméno nesvéprávného nebo nezletilého občana;
• písemný souhlas zástavního věřitele, pokud je nemovitost zastavena;
• potvrzení o zaplacení státního cla.

Daně

Za pronájem nebytových prostor jsou poskytovány daně. Optimálním daňovým režimem je zjednodušený daňový systém. Speciální daňové režimy nejen usnadňují účetnictví, ale mají i nižší daňovou zátěž. Platí následující funkce:

1. je-li stanovena katastrální hodnota a je v platnosti zvláštní krajský zákon, platí se daň z kancelářských, administrativních a maloobchodních nemovitostí;
2. místně je sazba 2 %.

Není-li na místní úrovni přijat zvláštní zákon, stanoví se pro podnikatele používající zjednodušený daňový systém tyto sazby:

• zjednodušený daňový systém 6 % - z celkových příjmů;
• STS 15 % - z příjmů minus výdaje.

Pokud je organizace v obecném daňovém systému, vzniká vysoké daňové zatížení. V tomto případě není půjčovna zisková. Tradičně jsou stanoveny tři hlavní daně:

1. o zisku organizace a dani z příjmu fyzických osob pro fyzické osoby - 20 % pro právnické osoby a 13 % pro podnikatele;
2. u majetku - 2 % z hodnoty katastru a 2,2 % při výpočtu zůstatkové ceny;
3. na přidanou hodnotu - 18%, pokud je čtvrtletní příjem vyšší než 2 miliony rublů.

Jak se vyhnout placení daní z příjmů získaných z pronájmu nebytových nemovitostí? Legislativa na jedné straně zakládá povinnost platit daně ze všech nájemních smluv. Pokud je smlouva sepsána na dobu 1 roku a více, je registrována v Rosreestr. Tyto informace jsou předány daňové službě v souladu se smlouvou o výměně informací. Pokud je smlouva sepsána na dobu do 1 roku, bude muset daňová služba prokázat skutečnost pronájmu, což není vždy možné.

Současná právní úprava stanoví správní a trestní odpovědnost za nezákonné podnikání. Trestní odpovědnost vzniká, pokud jsou prováděny nezákonné obchodní činnosti nebo jsou dosahovány velké zisky ve výši 1,5 milionu rublů.

Když je zjištěno porušení, soudci berou v úvahu konkrétní okolnosti dané osoby a mnoho dalších faktorů. Zpravidla nejsou žádné problémy v případě pronájmu bytu resp venkovský dům. Pokud je nebytová nemovitost k pronájmu, lze identifikovat několik znaků podnikatelské činnosti. Pokud jsou prostory koupeny přímo za účelem pronájmu, činnost vyžaduje registraci, protože je uznávána jako podnikatelská.

Totéž platí o pronájmu dlouhodobý nebo na smlouvy, které jsou mnohokrát znovu sjednávány. Tento znak je interpretován jako skutečnost soustavného a záměrného vydělávání zisku z vlastnictví nebytové nemovitosti. Pokud jsou tyto příznaky zjištěny, doporučuje se občanovi zaregistrovat jednotlivého podnikatele. V tomto případě činí daň 6 % z celkových příjmů. Daň z příjmu fyzických osob je 13 %.

Majitel objektu musí každoročně podávat daňové přiznání.

Pronájem nebytových prostor má tedy svou řadu funkcí. Je nutné sepsat právně způsobilou smlouvu, zajistit všechna specifika smlouvy a platit daně včas. To vám umožní vyhnout se problémům v budoucnu a legálně dosáhnout zisku.

Leasing komerčních nemovitostí je jedním z nejziskovějších druhů podnikání a je téměř vždy žádaný. Mnoho malých firem a začínajících podnikatelů hledá kancelářské prostory, kde by se mohli ubytovat a organizovat své podnikání, jejich touha pořídit si střechu nad hlavou a za relativně málo peněz jim umožňuje mít stálý příjem z pronájmu prostor. Kromě drobných podnikatelů lze prostory často snadno pronajmout i pro malé obchody, odkud jsou stále častěji nuceni odcházet bývalí majitelé malých kiosků a obchodních míst na průmyslových trzích.

Pozoruhodným příkladem úspěchu podnikání v oblasti pronájmu komerčních nemovitostí jsou četné kancelářské budovy zaplněné do posledního místa malými firmami.

Atraktivita tohoto směru spočívá také v tom, že jeho organizace obvykle vyžaduje pouze počáteční investice a veškeré průběžné náklady lze přenést na zákazníky. Přirozeně, abyste mohli vytvořit takový podnik, musíte mít vhodnou nemovitost.

Pro spolehlivost podniku je vhodné koupit takový objekt jako nemovitost, aby nebyl závislý na rozmaru jeho majitele.

V případě nedostatku finančních prostředků si však můžete budovu pronajmout s výhradou práva podnájmu jejích prostor. Pro majitele budovy je často její úplný pronájem výhodnější než pracné hledání mnoha malých nájemníků a formalizace vztahů s nimi. To vše je pravda, ale přesto pokles podílu na zisku výrazně ovlivňuje celkovou ziskovost projektu, takže koupě budovy jako nemovitosti je vždy prioritou oproti pronájmu a nese s sebou pro podnikatele méně rizik.

Absolutně není nutné vybírat nemovitosti v centru města, kde jejich cena přesahuje všechny představitelné meze.

Mnohdy je mnohem výhodnější koupit budovu nebo areál na okraji města nebo někde v rezidenční čtvrti, což si vyžádá výrazně nižší míru investic.

Jedinou důležitou podmínkou při výběru nemovitosti je dostupnost zastávek MHD v okolí.

Dobrou možností pro nákup takového objektu jsou staré opuštěné budovy zkrachovalých průmyslových podniků, kanceláří obchodní centra. Čím horší je technický stav budovy, tím levněji ji lze pořídit, čehož využívá řada podnikatelů, kteří si vydělávají pronájmem komerčních nemovitostí. Na druhou stranu, pokud je dostatek finančních prostředků, je někdy snazší postavit novou budovu a předem naplánovat její prostory k pronájmu.

Při rekonstrukci starých prostor nebo vybavování nových je nutné zohlednit specifika pronájmu komerčních nemovitostí.

Vzhledem k tomu, že prostory kancelářské budovy budou pronajímány různým nájemcům, je nutné zajistit oddělenou komunikaci a možnost odpojení jakékoli místnosti od vytápění a elektřiny, aby se předešlo zbytečným nákladům na prázdný prostor. Kromě toho je vhodné předem navrhnout společné prostory, toalety, jídelny a místa pro sdílené kancelářské vybavení. To vytvoří pohodlné pracovní podmínky pro malé podniky a zvýší atraktivitu nemovitostí. Nájemníci zpravidla nemají žádné zvláštní požadavky na dokončení prostor, takže opravy a dokončení lze provádět pomocí levných stavebních materiálů. Tím se snižuje objem potřebných investic.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat připojení moderních komunikací, zejména vysokorychlostní internet, stejně jako wi-fi organizace.

Navíc mezi nájemníky je výhodné mít účetní firmu a také společnost nabízející kancelářské služby: kopírování, tisk textů a podobně. To umožňuje poskytnout nájemcům potřebné kancelářské služby a plně zaplnit všechny prostory k pronájmu. K přilákání klientů můžete využít i společné prostory, vestibul kancelářské budovy, kde je možné umístit reklamní produkty nájemců, k tomuto účelu instalovat speciální reklamní konstrukce.

Výborným doplňkem z hlediska technického vybavení je také připojení miniústředny a zajištění městské telefonní čísla, která pomůže zajistit stálé nájemníky ve vyhrazených prostorách.

Při organizování podnikání na pronájem kancelářských nemovitostí je třeba věnovat zvláštní pozornost právně správnému plnění smluv a možnosti vymáhání škody od bezohledných nájemců. Efektivitu leasingu kancelářských nemovitostí potvrzují odborníci, kteří odhadují růst nájemného přibližně o 10 % ročně. Zkušenosti ukazují, že investice do vytvoření centra kancelářských nemovitostí je možné vrátit za 2-3 roky.

Pro správnou organizaci obchodu je to samozřejmě nutné, které lze objednat na našich webových stránkách.

Pronájem komerční nemovitosti není náročný a hlavně ziskový. Se správným přístupem a znalostí hlavních fází procesu nebude uzavření obchodu obtížné.

Nejdůležitější je rozhodnout se pro cenu, najít klienta a správně sepsat smlouvu.

Podívejme se na všechny fáze transakce.

Stanovení nákladů

Při nezávislém provádění transakce není stanovení nákladů na nájem často objektivní.

Každý majitel chce získat co největší užitek.

Ale příliš vysoká cena může odradit potenciální nájemníky a příliš nízká může vyvolat pochybnosti. Majitelé se obvykle obracejí na odborníky - realitní kanceláře nebo odhadce - pro posouzení hodnoty.

Jak si sami pronajmout nebytové prostory? Můžete to udělat bez pomoci profesionálů. Abyste si cenu určili sami, musíte si prostudovat podobné nabídky od konkurence. To vám umožní pochopit obecnou situaci na trhu komerčních nemovitostí a správně zhodnotit vaše prostory.

DŮLEŽITÉ: Nájemce pronajímá obchodní nemovitost za účelem generování příjmů, proto je při posuzování nákladů důležité vzít v úvahu přibližný možný zisk, který může získat.

Cena je ovlivněna faktory jako:

Po zohlednění těchto bodů a sledování nabídek konkurence můžete svou nemovitost objektivně zhodnotit.

Vyhledejte klienta

Pronájem komerčních nemovitostí od vlastníka zahrnuje hledání potenciálních nájemců.

Než to uděláte, musíte udělat obchodní nabídku nebo inzerát.

Musí v něm být uvedeny podrobně všechny charakteristiky nemovitosti: plocha, podlaží, lokalita, infrastruktura, technický stav a vybavení. Je lepší zaměřit pozornost v reklamě na výhody.

Zároveň je důležité upozornit na nedostatky pokoje, abyste se při prohlížení nedostali do nepříjemné pozice a neodstrašili klienta.

Pojďme se blíže podívat na způsoby, jak najít potenciální nájemce.

1. Hledat podle přátel. Nejjednodušší způsob, jak najít zájemce o váš návrh, je zeptat se přátel a příbuzných. Majitelé nemovitostí se často pohybují v obchodních kruzích, což zjednodušuje úkol rychle pronajmout jejich nemovitost.
2. Umístění reklamy na specializované internetové zdroje, například Avito. Výhodou této metody je, že váš návrh uvidí stovky, ale i tisíce zájemců. Abyste co nejdříve našli nájemníka, budete muset napsat dobrý, podrobný inzerát, popsat všechny klady a zápory prostor.

   Inzerát musí být doplněn několika fotografiemi.

   Potenciálnímu klientovi to usnadní rozhodování, zda mu to stojí za zvážení či nikoliv.

3. Zaslání nabídky emailem. Bary, restaurace, obchody, salony a další organizace a provozovny často hledají prostory k přestěhování nebo otevření jiné lokality. E-mailové adresy majitelů firem, které by to mohlo zajímat, najdete na oficiálních stránkách jejich společností.

Prezentace a podpis dokumentu

Správná prezentace vaší nemovitosti je klíčem k rychlému uzavření obchodu.

Při ukazování prostor se snažte říct více informací o tom se zaměřením na výhody a možný zisk, který objekt klientovi přinese.

Uzavření smlouvy je posledním, ale nejdůležitějším a odpovědným krokem v transakci. Správně vypracovaný a provedený dokument ochrání majitele před bezohledným nájemcem. Co by mělo obsahovat:

• osobní údaje nájemce a vlastníka;
• adresa, oblast a technické specifikace;
• registrační údaje;
• Uzávěrka;
• výši platby a postup jejího převodu;

DŮLEŽITÉ: Majitel nemá ze zákona právo na zvýšení poplatku více než jednou ročně. Ve smlouvě tedy musí být uvedena maximální výše možného zvýšení nájemného a doba, po kterou bude nájemce na toto upozorněn.

V dokumentu je důležité podrobně popsat práva a povinnosti stran a uvést povahu odpovědnosti za porušení každé doložky. Smlouvu by bylo užitečné doplnit soupisem majetku, který je v areálu k dispozici. Po ukončení smlouvy bude moci majitel obdržet peněžitou náhradu v případě poškození nábytku nebo zařízení nájemcem.

Nejrychlejší způsoby pronájmu nebytových prostor

Jak rychle pronajmout komerční nemovitosti?

Pro ty, kteří nechtějí trávit osobní čas hledáním klientů, jednáními a přehlídkami, je lepší kontaktovat realitního makléře.

Nemovitost ocení, stanoví správnou tržní cenu, nafotí atraktivní fotografie, zpracuje kompetentní inzerát a sám Vaši nemovitost představí.

Nicméně i práce s agenty má své vlastní nuance. Realitní kanceláře pracují zpravidla za provizi z výše pronájmu nebo prodeje nemovitosti.

Poplatek ve formě procent se obvykle vybírá od žadatelů, nikoli od vlastníků.

Ne každý zájemce však bude připraven spolupracovat s agentem, který bude muset zaplatit peníze.

Pokud tedy majitel nutně potřebuje najít nájemníka, může si provizi zaplatit sám. To se často praktikuje, pokud má majitel mnoho nemovitostí nebo chce pronajmout luxusní nemovitost.

Peníze vyplacené agentovi půjdou nejen do jeho kapsy, ale také na nezbytné výdaje - fotografie, videoprezentace, reklama atd.

Dalším rychlým způsobem, jak pronajmout nebytový dům nebo kancelář, je snížit náklady. Není přitom nutné ho pronajímat za nic, stačí snížit platbu o 10 %. Pak bude vaše nabídka konkurenceschopná.

Výpůjční lhůty

Důležitým bodem je doba platnosti nájemní smlouvy na nebytové prostory. Vyrábí se ve třech typech.

Podle občanského zákoníku Ruské federace čl. 610 odst. 2, pokud smlouva neurčuje dobu, považuje se za uzavřenou na dobu neurčitou. V tomto případě má každá strana právo jej kdykoli ukončit, a to s tříměsíční výpovědní lhůtou o svém rozhodnutí.

Krátkodobá smlouva se uzavírá na dobu nejvýše jednoho roku. Jak prodloužit nájemní smlouvu na nebytové prostory? K prodloužení dochází automaticky na dobu neurčitou, pokud jsou obě strany se vším spokojeny.

V tomto případě není vyžadováno opětovné uzavření smlouvy. V některých případech může vlastník trvat na novém dokumentu za účelem změny podmínek nebo platby. To je možné pouze se souhlasem nájemce.

Dlouhodobá dohoda podléhá registraci u Federálního rezervního systému. K prodloužení takové smlouvy o nájmu nebytových prostor dochází stejně jako ke krátkodobé - automaticky, se stejnými podmínkami, právy a povinnostmi stran, nebo se uzavírá nový dokument se změněnými náležitostmi.

Předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou je možné jak ze strany vlastníka, tak ze strany nájemce.

Takové otázky se řeší soudní cestou nebo vzájemnou dohodou obou osob.

Znalost důležité nuance a příležitosti k pronájmu komerčních nemovitostí vám pomohou uzavřít výhodný a bezpečný obchod, který přináší pravidelný pasivní příjem.

Pronájem komerčních nemovitostí a uzavření smlouvy na takovou transakci není příliš složité. Ve srovnání s pronájmem bytů se však tato oblast realitního trhu řídí jinými zákony a předpisy. Pronájem komerčních nemovitostí je výnosný byznys, ale mnoho majitelů velkých kancelářských budov a komerčních nemovitostí s malou rozlohou se často potýká s problémem najít nájemce v dobré víře. Pokud je pro vás řešení tohoto problému relevantní, pak pro vás bude naše řešení velmi užitečné: bude mluvit o tom, jak pronajmout prostory, udělat to v co nejkratším čase as největším přínosem.

Právní základ pro pronájem komerčních nemovitostí

Než se podíváme na to, jak pronajímat komerční nemovitosti, podívejme se na legislativu upravující tyto akce. Proces převodu komerčních nemovitostí pro placené použití upravuje občanský zákoník Ruské federace(v. 34). V souladu s tímto legislativním aktem jsou podmínky vzniklé při procesu sepisování smlouvy promítnuty do nájemní smlouvy - hlavního dokumentu potvrzujícího dohodu mezi vlastníkem a nájemcem.

Pronájem komerčních nemovitostí

Hlavní odpovědností vlastníka nemovitosti je udržování pořádku a řádného stavu v pronajatých prostorách. Takže například Čl. 616 občanského zákoníku zavazuje pronajímatele k samostatnému provedení větších oprav v určitém časovém horizontu. Ve stejném článku jsou také uvedeny povinnosti přidělené nájemci, včetně kosmetických oprav prostor, včasné platby běžných účtů za energie a zajištění pořádku v prostorách.

Pronajímateli je postoupeno právo pronajímat komerční nemovitosti za jiných podmínek, která musí být uvedena v nájemní smlouvě. Pronajímatel může například přenést odpovědnost za provedení větších oprav na osobu užívající prostory na základě nájmu, nebo převzít odpovědnost nájemce.

Etapy dodání nemovitosti

S kompetentním přístupem a pochopením všech složitostí pronájmu komerčních nemovitostí si téměř každý pronajímatel poradí s otázkou, jak samostatně pronajímat nebytové prostory. Podívejme se na postup, který podrobně popisuje, co je třeba udělat pro uzavření nejziskovějšího obchodu.

Při pronájmu nemovitosti jde především o založení optimální cena, najděte si poctivého nájemce a kvalifikovaně připravte podklady pro převod nemovitosti do pronájmu!

Stanovení ceny pronájmu

Toto je první a nesmírně důležitá fáze. Pokud pronajímatel osobně provádí transakci, stanovení nájemní hodnoty zpravidla nebude zcela objektivní. Vzhledem k tomu, jakýkoli pronajímatel plánuje získat maximální užitek. Nadsazená cena ale potenciální nájemníky děsí, zatímco podhodnocená hodnota vzbuzuje jisté pochybnosti. Mnoho majitelů komerčních nemovitostí se obrací o pomoc na specialisty (realitní makléře / odhadce), ačkoli dnes mnozí analyzují podobné nabídky zveřejněné na speciálních stránkách, například Avito, Cyan a dalších online platformách. To vám umožní pochopit současnou situaci na trhu a spravedlivě zhodnotit své vlastní prostory.

Pamatovat si! Pronájem místnosti pro dirigování vlastní podnikání, potenciální nájemce očekává, že z toho bude mít zisk. Proto byste při hodnocení objektu měli vzít v úvahu odhadovaný pravděpodobný příjem, který bude moci získat.

Navíc při posuzování prostor k pronájmu je vhodné vzít v úvahu řada důležitých faktorů, včetně:

• plocha prostor k pronájmu;
• stávající uspořádání;
• stav objektu;
• dostupnost nábytku a komunikací;
• umístění objektu;
• dostupnost vybaveného parkoviště;
• dopravní a další dostupnost pro obchodní partnery a klienty nájemce;
• návštěvnický provoz (zejména u velkých nákupních, zábavních a kancelářských center).

S přihlédnutím k výše uvedeným bodům a analýze podobných možností můžete nastavit optimální, oboustranně výhodnou cenu za prostory k pronájmu.

Hledat nájemníka

Neméně důležitou fází při pronajímání nemovitosti je hledání potenciálních nájemců. Je důležité se rozhodnout, komu prostory pronajmout, protože najít poctivého nájemce může být často velmi obtížné.

Po stanovení měsíčního poplatku je potřeba připravit text inzerátu.

Obvykle podrobně uvádí hlavní parametry objektu - velikost místnosti, podlaha, zeměpisná poloha, rozvoj infrastruktury, stav areálu a jeho vybavení. V textu je vhodné zdůraznit stávající výhody prostor. Neměli byste ale skrývat možné nevýhody pronajímané nemovitosti, abyste se při prohlídce nedostali do nepříjemné situace a neodstrašili případného nájemníka.

Měli byste nám říci více o možnostech hledání potenciálních nájemníků.

Hledejte u přátel/známých je považován za nejjednodušší způsob, jak najít nájemce v dobré víře. Pokud mají majitelé komerčních nemovitostí rozsáhlé „konexie“ v podnikatelské sféře, mohou si své prostory pronajmout poměrně snadno a rychle.

Zveřejňování inzerátů na speciálních internetových portálech, z nichž síť funguje velký počet. Výhodou této metody je, že aktuální nabídku pronájmu vidí obrovské publikum uživatelů, kteří mají zájem vybrat si nejziskovější variantu. Chcete-li však upoutat jejich pozornost, je důležité vytvořit dobrou reklamu Detailní popis prostor, přičemž v textu uvádí stávající výhody a nezapomíná ani na nevýhody. Pravdivé informace o nemovitosti vám pomohou rychleji najít nájemníka.

Doplňte svůj inzerát několika fotografiemi navrhovaných prostor. To pomůže potenciálním nájemcům rychle zjistit, zda mají o vaši nemovitost zájem.

Odeslání nabídky doE-pošta. Kavárny a bary, velké a malé maloobchodní prodejny, kosmetické salony a další zařízení, stejně jako organizace často hledají prostory pro otevření nových prodejen nebo přestěhování do výhodnější oblasti. E-mailové adresy majitelů nebo manažerů firem, které by vaše prostory mohly zajímat, najdete na oficiálních stránkách společnosti.

Vlastnosti pronájmu velkých a malých prostor

Pomůžeme Vám s pronájmem nebytových prostor v závislosti na výměře pronajímané nemovitosti. doporučení od odborníků na realitní trh.

Za pronájem malého prostoru:

Hledání potenciálních nájemců můžete zorganizovat osobně nebo prostřednictvím realitní kanceláře

1. S pomocí profesionálů budete muset podepsat smlouvu o poskytování služeb. Po uzavření nájemní smlouvy budete muset zaplatit za služby agentury. Samozřejmě můžete spolupracovat bez formalit, pak budete muset napsat dopis obsahující obchodní návrh s uvedením odměny realitního makléře a poslat ho agenturám, které pracují s komerčními nemovitostmi. Obvykle je provize realitní kanceláře polovina měsíčního nájemného (jednorázová platba).
2. Pokud jste se rozhodli sami hledat nájemníky, zveřejňovat inzeráty na bezplatných internetových stránkách, organizovat cílenou distribuci e-mailů, navíc bude efektivní umístění banneru na fasádu (placená služba) do okna prostor k pronájmu (zdarma).

Pronájem velkých prostor:

Pokud plánujete pronajmout velký prostor, což znamená, že bude mít vysokou očekávanou ziskovost, můžete si udělat jednoduchý web s vlastní komerční nabídkou. Webové stránky jsou obvykle propagovány kontextovou reklamou pomocí klíčových dotazů. To vám umožní oslovit cílové publikum, zatímco v této možnosti můžete kontrolovat náklady na reklamu. V této možnosti můžete inzerovat svou nemovitost a ušetřit na poplatcích makléře.

Podepsání smlouvy

Kompetentní prezentace prostor k pronájmu– záruka úspěšné transakce. Při ukazování nemovitosti se snažte poskytnout co nejvíce informací a upozornit potenciálního nájemce na výhody a pravděpodobný zisk, který bude moci získat při pronájmu této nemovitosti.

Podepsání smlouvy– poslední a nejdůležitější fáze transakce. Profesionálně připravená a provedená nájemní smlouva chrání pronajímatele před bezohledným nájemcem. Nájemní smlouva musí obsahovat:

• identifikační údaje vlastníka nemovitosti a nájemce;
• adresa umístění objektu, jeho rozloha a klíčové vlastnosti;
• Registrační informace;
• smluvní doba;
• výši nájemného a pravidla pro jeho placení.

Pro vaši informaci! Zákon zakazuje majiteli prostor zvyšovat nájemné více než jednou za 12 měsíců. Proto je nutné do dokumentu zapisovat největší velikost pravděpodobné zvýšení s uvedením doby povinného oznamování nájemci.

Dokument musí obsahovat podrobný popis práv/povinností smluvních stran, jakož i odpovědnosti smluvních stran za porušení částí dokumentu. Nebylo by na škodu zahrnout do dokumentu soupis majetku v areálu. Takže po skončení nájmu může majitel požadovat finanční náhradu za poškozený majetek.

Jak rychle najít nájemníka

Několik ještě Užitečné tipy vám pomůže rychle pronajmout kancelář nebo nemovitost k jiným účelům.

Pro vlastníky, kteří nejsou připraveni osobně hledat nájemce nebo provádět přehlídky/vyjednávání, má smysl vyhledat pomoc profesionálního realitního makléře. Objektivně zhodnotí prostory, zjistí jejich skutečnou hodnotu, kvalitně nafotí, správně sestaví text inzerátu a začne předvádět vaši nemovitost.

nicméně, existují určité nuance ve spolupráci s agenturou. Musí být vyjasněny před zahájením spolupráce.

Pokud chce pronajímatel rychle najít nájemce pro své prostory, pak může poplatek za zprostředkování zaplatit sám (mnoho agentur účtuje nájemcům služby). Tuto možnost často využívají majitelé luxusních nemovitostí nebo pokud vlastní mnoho nemovitostí. Peníze zaplacené realitní kanceláři budou mimo jiné vynaloženy na náklady na pronájem nemovitosti. Další rychlou možností, jak převrátit komerční nemovitost, je snížení nájemného. A vůbec není třeba pronajímat prostory za „tři rubly“, stačí snížit náklady na pronájem o 5-10%. Pak se zvyšuje konkurenceschopnost areálu.

Možná rizika při pronájmu prostor

Každý vlastník má obavy o stav pronajímaných prostor a chce mít z transakce příjem. Představíme hlavní rizika majitelů komerčních nemovitostí a řekneme si, jak se před nimi chránit.

Nevhodné využití prostor

Každá řádně připravená nájemní smlouva specifikuje účel jejího použití a provozní podmínky. To platí pro vybavení pronajaté s provozovnou.

Řekněme, že při uzavření transakce nájemce slíbil, že bude prostory využívat jako sklad, ale otevřel si v něm obchod. Pronajímatel má právo požadovat zrušení smlouvy bez vrácení zaplaceného nájemného a uložení pokuty nájemci.

Škoda na majetku

Nemovitost byla předána nájemci v dobrém stavu, se stroji a zařízením. Jednoho dne se ale zjistí, že areál je v havarijním stavu, zařízení je rozbité atd. V tomto případě může pronajímatel požadovat plnou náhradu způsobené škody. V tomto případě podléhají úhradě nejen náklady na opravy, ale i (tržní) hodnota rozbitého zařízení.

Neručí se v případech, kdy došlo k poškození prostor a majetku v důsledku okolností vyšší moci (požár apod.).

Nájemník odmítá platit nájem

Nedbalí plátci jsou většinou finančně potrestáni. To je sice proveditelné pouze za předpokladu řádného uzavření nájemní smlouvy - jasně stanoví podmínky, postup a výši měsíčního nájemného.