Kolik přináší pronájem bytu? Jak otevřít denní pronájem bytu - koncept a finanční výpočty

Jedním z nejoblíbenějších témat na obchodních fórech je denní pronájmy bytů. Může to být prázdný byt po babičce, dům na hypotéku nebo prostě touha pronajmout levněji a podnájem za vyšší cenu. O toto téma se zpravidla zajímají mladí lidé, kteří nemají vážné finanční prostředky na zahájení dalšího podnikání. O velké investice zde skutečně není nouze. Je ale tak snadné postavit si vlastní? hotelnictví? IQR problematiku studoval.

Jak vydělat peníze na krátkodobých pronájmech?

Kde najdu byt k dennímu pronájmu?

Takže zpočátku není žádný volný byt. Kde ho mohu získat? Máte několik možností:

• pronajímat něčí byt měsíčně a pronajímat jej denně;
• vzít si hypotéku;
• udělejte si ze svého bytu předmět a pronajměte si levnější na kraji.

Přesně to dělá Dmitrij Filimonov, který v této oblasti vybudoval byznys od nuly. Ještě zdaleka mu není ani třicet. Dmitrij přišel do Jekatěrinburgu před několika lety, získal práci od nuly a rok sbíral zkušenosti. Pak si vzal první byt na hypotéku s tím, že už věděl, že ho bude denně pronajímat, a dál bydlel v pronajatém bytě. Dnes má 3 byty s hypotékou, ze kterých si udělal síť minihotelů. Příjem se pohybuje od 180 do 400 tisíc rublů měsíčně, což mu umožňuje svobodně splácet hypotéku a za pár let bude vlastnit spoustu nemovitostí, aniž by byl zatížen zástavou.

Kde začít s pronájmem?

Nejprve je potřeba důkladně znát trh s pronájmy vybrané oblasti. Musíte volat na inzeráty, chodit po bytech, zapisovat si ceny a rozumět tomu, co nabízejí. Je lepší majiteli otevřeně sdělit, že hledáte byt do podnájmu, abyste předešli problémům v budoucnu. Ne každý bude souhlasit, ale mnohé to bude zajímat za předpokladu, že nabídnete něco málo nad tržní cenu.

Který byt je vhodný pro denní pronájem?

Hlavní věc je umístění, mělo by to být pohodlné, blízko metra, vlakové nádraží a infrastruktury. Klienti často cestují z nádraží nebo letiště unavení, málokomu se chce jít kdoví kam pěšky.

Samotný byt by měl být moderní a příjemný na pohled. To znamená, že buď vezmete zpočátku pěkný byt, nebo provádíte opravy v „mrtvém“. "Tak-tak byt" - nejvíce špatná varianta. Zároveň se nemusíte bát „chruščovských“ budov, dají se docela dobře zrekonstruovat.

Samozřejmě ne první patro - to se nikomu nebude líbit. Výhled z okna není důležitý, ale je lepší nebýt na smetišti. Nejdůležitějším prvkem je absence zatuchlého a starého zápachu v bytě – ten si nikdo nepronajme.

Plošně jsou výhodnější malé dvoupokojové byty (je třeba zbourat stěny) nebo velké jednopokojové byty. Je to dáno typem klientely.

Klient krátkodobého pronájmu - kdo to je?

Většina klientů je:

• mladé páry;
• obchodní cestující a obchodníci procházející městem;
• rozhádaní manželé;
• turistů.

Mohou si pronajmout byt buď na pár hodin na noc, nebo na pár týdnů. Spousta stálých zákazníků. Pokud je váš byt dobrý v ceně a kvalitě, lidé si pohodlnou variantu zapamatují a vrátí se nebo jej doporučí svým přátelům. Proto je důležité se odreagovat, později to půjde snadněji.

Kolik peněz potřebujete, abyste mohli začít v tomto podnikání?

Možnost 1

Obvykle začínají noví podnikatelé s pronájem cizího bytu. Jedná se minimálně o zálohu, měsíc platby předem, může být ještě 50 až 100% poplatek za agenta, pokud nenajdete u majitele vhodný byt. Různé změny v bytě (opravy, výměna nábytku), pokud jste v nájmu, vám zpravidla nikdo nedovolí. Výjimkou je dohodnout se s majitelem „zabitého“ bytu na částečné opravě jako úhradu. V tomto případě je nutné tento bod podrobně stanovit ve smlouvě, aby nedošlo ke ztrátě investice. Pro reklamu zpočátku stačí 5 tisíc rublů. Obecně můžete začít s investicí až 100 tisíc rublů.

Možnost 2

Máte více peněz a odhodlání, vezmete si hypotéku. Zpravidla se jedná o příspěvek ve výši 30 %. Měsíční splátka se může lišit, viz hypoteční kalkulačky. Obvykle je to jedenapůlnásobek ceny pronájmu podobného bytu, což znamená, že příjem by měl být vyšší! Proto v této možnosti musíte mít jiný zdroj trvalého příjmu, začátečníkům se nevyplatí doporučovat, můžete přijít o peníze. Na druhou stranu získáte drahou nemovitost za pár let, když už máte náklady „zpětné“!

V tomto případě je nejlepší vzít si „zabitý“ byt, možná „pod“ alkoholiky nebo babičkou. Takový byt bude levnější než trh a se správným přístupem můžete provést dobré opravy. Náklady na opravy se mohou lišit. Obecně je to:

• náklady na demontáž starého nábytku, instalatérské práce, podlahy a další věci plus odvoz odpadu;
• platba za práci;
• nákup materiálů, klempířských a dekorativních prvků;
• výměna nábytku.

Dmitrymu se podaří prodat starý nábytek na Avitu a koupit tam slušný, mírně použitý nábytek za drobné. To zabere spoustu času – je potřeba pečlivě prostudovat inzeráty, zavolat jim, jít se na ně podívat naživo, ale ušetří to spoustu peněz. Někdy se objevují škrábance a třísky, v takovém případě má smysl kontaktovat restaurátora a koupit kryty. Krásný nábytek však v IKEA pořídíte i levně.

Více o řešení problémů souvisejících s opravami se dozvíte na jeho blogu.

Jak zařídit byt pro klienta?

Byt k dennímu pronájmu

Nejprve si prostudujte velké množství fotografií krásných bytů a poznamenejte si jejich společné rysy. Obvykle to bude zahrnovat následující položky:

• prostorný obytný prostor - není zde zbytečný nábytek ani harampádí, klienti milují byty garsoniéra;
• byt je zařízen v moderním stylu;
• design je vyroben v jasných barvách (za žádných okolností byste si neměli vytrhnout oči, harmonicky vybírejte barvy);
• sterilní čistota, vždy čistá okna;
• absence zažloutlých klempířských prvků, okenních rámů, parapetů apod.;
• žádné kapky.

Co dělá Dmitry, aby byt vypadal „cool“ a potěšil klienta?:

• vybere krásný design;
• všude umístí velké manželské postele;
• věnuje velkou pozornost detailům;
• Určitě si nainstalujte novou kuchyň s kompletním vybavením.

Nejdůležitější je, kde získat klienty?

Na internetu

Nejprve si vytvořte webovou vizitku. Jedná se o jednoduchý web skládající se z 1-5 stránek. Můžete si vygooglovat manuály a udělat to sami (až 1 000 rublů), můžete si to objednat (3-5 tisíc) nebo z webového studia (od 5 tisíc). Na webu musí být viditelné vaše telefonní číslo a fotografie bytů. Fotky musí být dobrá kvalita, krásné, foceno ve správném osvětlení. Najměte si amatérského fotografa nebo získejte bezplatnou radu na fotografickém fóru.

Můžete propagovat web, ale není to příliš efektivní, pokud ve vašem městě již konkurenti jsou. Začněte tedy kontextovou reklamou. Největší sítě— Direct a Adwords od společností Yandex a Google. Vyberte všechna relevantní klíčová slova a nasměrujte reklamní provoz na své stránky. Direct je zpravidla efektivnější, ale více reklamy znamená více klientů. Pokud máte pouze jeden byt a je na týden pronajatý, můžete reklamu pozastavit.

Přidejte svůj byt na nástěnky. Největší bezplatný je Avito, ale nebuďte líní zveřejňovat příspěvky na menších nástěnkách – „Z ruky do ruky“, městská fóra a další platformy. Největší placená deska je Cian, na to nezapomeňte. Čím více zdrojů, tím více klientů.

Mezinárodní portál Airbnb vám pomůže přilákat zahraniční klienty, kteří platí v dolarech a eurech. Hlavní je, že byt je blízko centra města, na fotce vypadá krásně a je levnější než místní hotely.

Lokálně:

Denní inzerát na pronájem

• umísťovat inzeráty do místních novin;
• tisknout letáky a lepit je všude;
• Vyvěsit můžete na obchodních vývěskách u vchodů. To je placené, ale vaše reklamy budou po celé oblasti nebo dokonce ve městě;
• zkuste reklamu na asfaltu na přeplněných místech, nejlépe v blízkosti stanic veřejná doprava. Potřebujete šablonu a plechovku barvy ve spreji.

Podnikatelský plán pro denní pronájmy

Apartmán

Podnájem

Zde se vše počítá na prstech a není vyžadován obchodní plán. Je jasné, že peníze navíc nejsou, se vším počítáme minimálně. Vezměte si cenu dobrého jednopokojového bytu ve vašem městě. První měsíc ji budete splácet zpět, stejně jako zálohu. Realitním kancelářím se vyhýbáme. Druhý měsíc je třeba držet peníze v rezervě. Celkem - 3 ceny. Řekněme, že cena pronájmu je 25 tisíc měsíčně, to je 75 tisíc.

Web děláme „na koleně“ zdarma. Nakupujeme dekorativní prvky, čisté povlečení, ručníky, nádobí a další drobné předměty za 5 tisíc rublů.

Řekněme, že cena je 2 tisíce rublů za den, obsazenost v prvním měsíci je 40%. Tržby - 24 tis. Účty platíme měsíčně. Pokud získáme 40 %, téměř nikdy nezkrachujeme. Další mínus 2 tisíce. Do druhého měsíce můžete získat zisk studiem všech nuancí a problémů z vlastní zkušenosti. Po pár měsících se vám náklady vrátí (plus záloha se vám stejně vrátí, pokud nic nezkazíte). Dmitrij mluví o stabilní obsazenosti cca 70-80%.

Hypotéka

Vezměme si jako příklad Moskvu. Dobře umístěný, ale „zabitý“ jednopokojový byt lze pořídit od 5 milionů.

Na opravy utratíte minimálně 200 tisíc rublů. Realitní kancelář není nutná, ale je lepší ji kontaktovat, aby transakci doprovázela - od 30 tisíc rublů. S přihlédnutím k této částce a nákladům na reklamu musíme hypotéku zvážit.

Rada: v roce 2015 vzrostly úrokové sazby hypoték o několik procent a nyní nejsou nejlepší čas zapojit se do hypotéky - konečný přeplatek je ve srovnání s minulým rokem obrovský, pokud jsou vaše příjmy v rublech. Je lepší začít s podnájmem nebo koupit byt pokud možno za hotové.

Na vstupní poplatek musíte mít 1 575 tisíc rublů. Ujistěte se, že si předem odložte částku nejméně na šest měsíců! Jedná se o cca 400 tis.

Výpočet tržeb je stejný. Rizika jsou zde vyšší, vezměme si pesimistickou předpověď: nebudete schopni zvýšit obsazenost nad 60 %. To je 35–50 tisíc tržeb za měsíc (za cenu 2–3 tisíce rublů za den), v závislosti na ceně. Při současných sazbách hypotéku nepokryjete - měsíční splátka s energiemi pravděpodobně přesáhne 60 tisíc, ale to je vyšší cena než nájemné (za takové byty se nyní platí cca 28-32 tisíc). Otázkou je, že když investujete 2 miliony, chcete víc!

Pokud byl byt zakoupen na vlastní náklady, 12% ročně s pesimistickou prognózou není vůbec špatné! Pokud udržíte obsazenost na 80 %, to je 24 dní v měsíci, například 3 tisíce za den, dostaneme po odečtení nákladů téměř 65 tisíc. Ne každá práce v Moskvě tolik platí. Tyto peníze můžete použít na pronájem podobného bydlení poblíž a mít rozdíl 35 tisíc.

To je však pesimistická varianta. Alexander Zhinkin z Krasnodaru, další praktikující podnikatel v této oblasti, na svých seminářích předložil mnohem slibnější tabulku skutečných příjmů a výdajů na své objekty:

Podnikání v oblasti podnájmu bytů

Pravděpodobně je důvodem nižší konkurence v regionech a možnost stanovit vyšší ceny za den, kdy nízké ceny měsíční nájem a hypotéka. Můžete se podívat na celý seminář (je docela dlouhý).

Z pohledu majitele je denní nájemní bydlení tou nejlepší volbou. Teoreticky může příjem pouze z jednoho bytu dosáhnout 60–70 tisíc rublů měsíčně nebo více. Majitel přitom není nijak závislý na přechodných obyvatelích, provozovnu může kdykoliv zrušit a byt využívat pro osobní potřebu. Je ale ve skutečnosti všechno tak jednoduché? Zkusme na to přijít.

Relevance každodenního podnikání

Krátkodobý pronájem bytu může přinést 2-3krát více než pronájem stejného bydlení dlouhodobý. To platí zejména pro velká města, protože hlavní kontingent nájemníků - turisté, stejně jako lidé, kteří přijíždějí za prací - nejsou připraveni přeplatit hotelový pokoj.

Takže za noc ve 3- nebo 4hvězdičkovém hotelu v Moskvě budete muset zaplatit nejméně 2 500 rublů. A to nepočítá náklady na jídlo (oběd a večeři budete mít v restauraci), služby prádelny atd.

Cena za dvoulůžkový pokoj ve 3- a 4hvězdičkových hotelech v Moskvě začíná od 2 500 rublů za noc (cestovní portál travel.ru)

Nabídek denních pronájmů je mnohem více, a tak je možné zvolit možnost dočasného bydlení pro téměř jakýkoli rozpočet. Na webových stránkách oblíbené databáze nemovitostí "Cian" ​​například najdete vynikající byt s rekonstrukcí evropské kvality v požadované oblasti za pouhých 1500–1700 rublů. za noc.

Rozdíl v ceně mezi hotelovým pokojem a soukromý byt může dosáhnout 20-30%

Rozdíl je nejvíce patrný, pokud v místnosti nežije jedna osoba, ale několik. V žádném hotelu, bez ohledu na jeho třídu, se neplatí za pokoj, ale za pobyt každého hosta, to znamená, že pokud cestujete společně, cena za nocleh se také zdvojnásobí. Pro majitele bytu to není tak zásadní.

Pokud pronajímatel uvedl, že apartmán má 3 lůžka, pak se při ubytování až 3 osob obvykle neplatí žádný příplatek. V případě více obyvatel bude platba dohodou.

Alexander Petrashov, podnikatel

Cena však není jedinou výhodou z pohledu potenciálního klienta. Někteří pronajímatelé navíc nastavují ceny ještě vyšší než v hotelech. A přesto mají neustálý přísun klientů. proč tomu tak je? Důvodů je několik.

Za prvé, faktor umístění. Ne vždy je možné najít hotel v konkrétní oblasti - téměř všechny jsou soustředěny v historické centrum města a také v blízkosti hlavních zábavních podniků.

Za druhé, jiná úroveň pohodlí. Na rozdíl od hotelu se v apartmánu můžete cítit jako doma, dokonale relaxovat a odpočívat po náročném dni. Denně pronajímané byty jsou navíc většinou vybaveny veškerým potřebným vybavením: od mikrovlnné trouby po žehličku. Odpadá tak nutnost platit za další služby.

Tři možnosti startu

Vlastně první a nejdůležitější otázkou je, kde získat volný byt. Zde budete muset stavět na dostupném počátečním kapitálu. Pokud jste se rozhodli začít s tímto typem podnikání, můžete:

• byt dlouhodobě pronajímat a následně denně pronajímat (podnájem);
• přeměnit vlastní bydlení na objekt, pronajmout si levnější na okraji města;
• požádat o hypotéku.

Prvním krokem při organizování pronájmu je nákup bytových prostor

Z hlediska rizika je optimální druhá možnost. Koneckonců, i když obchod z toho či onoho důvodu „nevyjde“, nic neztrácíte a můžete se kdykoli vrátit do vlastního bytu.

Někteří lidé začínají pronajímáním pronajatých bytů. V tomto případě se však musíte ujistit, že tato klauzule je uvedena ve smlouvě a že majitelé obytného prostoru nejsou proti. Samotné hledání nemovitosti navíc budete muset brát mimořádně vážně: pokud není určitá míra obsazenosti, váš příjem nebude schopen pokrýt náklady na měsíční nájem.

Jaké byty jsou žádané?

Dotkli jsme se nejdůležitějšího tématu – výběru předmětu. Pro většinu pronajímatelů je hlavní příčinou ztráty zdržení. Je nepravděpodobné, že se tomu budete moci vyhnout, ale pokud byl byt od začátku vybrán správně, můžete počítat se stabilním tokem klientů.

Abychom pochopili, které objekty jsou pro takové podnikání atraktivnější, budeme se spoléhat na skutečné statistiky. Co je důležité pro potenciální nájemce?

V první řadě samozřejmě počet pokojů. Nejžádanější jsou „jednopokojové byty“, zatímco 3 a 4pokojové byty jsou pronajímány velmi zřídka (zejména skupinami studentů nebo pracovníků mimo město).

Tabulka: poptávka po denních apartmánech podle počtu pokojů

Mimořádně důležitou roli hraje oblast a dopravní přestupní uzel. Blízkost práce či atrakcí (pokud se bavíme o turistech) je pro většinu vašich budoucích klientů prioritou. Čím blíže centru města se tedy bydlení nachází, tím lépe. Dobré příjmy přinášejí také byty umístěné v blízkosti velkých kancelářských center a univerzit.

Rada: pokud plánujete koupit nemovitost speciálně za účelem pronájmu, je vhodné, aby se jednalo o starý bytový fond. Málokterý nájemník chce u novostavby přeplatit 10–20 %, a to přesto, že vás takový byt vyjde o 20–100 % dráž (podle plochy).

Jak otevřít firmu na pronájem bytů na den

Mezi hlavní výhody tohoto podnikatelského nápadu patří, že jeho realizace nevyžaduje ani velký počáteční kapitál, speciální vzdělání, ani speciální dovednosti či znalosti. Každý může začít vydělávat na denním pronájmu. Schéma je velmi jednoduché:

1. Určete si, který byt si pronajmete – svůj vlastní nebo pronajatý.
2. V případě potřeby zaregistrujte jednotlivého podnikatele, abyste se mohli oficiálně zapojit do podnikání.
3. Posoudit stav prostor a provést kosmetické opravy.
4. Vybavte domácnost nábytkem a spotřebiči.
5. Kupte si 5–6 sad ložního prádla a ručníků.
6. Vyberte cílové publikum (turisté, rodiny s dětmi, studenti).
7. Pořiďte kvalitní fotografie bytu a připravte si popis nemovitosti.
8. Sepište text nájemní smlouvy.
9. Umístěte inzeráty do všech dostupných zdrojů (noviny, nástěnky, internet).

Podívejme se na body, které mezi začínajícími podnikateli vyvolávají nejvíce otázek.

Dokumenty k pronájmu bytu

Abyste mohli uzavřít smlouvy s hosty „podle všech pravidel“, budete muset připravit velký balík dokumentů:

Předem požádejte klienta, aby si připravil fotokopii pasu (stránka s registrací a hlavní stránka).

Hlavní body smlouvy s nájemcem

Se sepsáním a přípravou textu nájemní smlouvy je vhodné si nechat pomoci profesionálního právníka. Může se to zdát jako zbytečný náklad, ale pokud se objeví nějaké problémy nebo konflikty, tento dokument vám umožní uplatnit nároky na hosty a nahradit škody. A aby to bylo možné, musí být dokument vypracován právně správně.

Standardní smlouva o krátkodobém pronájmu obsahuje následující části:

1. Předmět dohody. Zde je uvedena adresa a charakteristika bytu a účel pronájmu - ubytování na určitý počet dní.
2. Cena pronájmu (na 1 den a po celou dobu).
3. Postup přihlášení ( přesný čas kdy se nájemce musí nastěhovat a opustit prostory).
4. Práva a povinnosti. Tato část by měla být navržena tak, abyste vyhráli v jakémkoli scénáři. Je nutné upřesnit povinnosti nájemce udržovat pořádek, platit včas poplatky, nepronajímat nemovitost atd. Pamatujte však, že absence tohoto paragrafu ve smlouvě nezbavuje strany jejich práv a nezbavuje je. svých povinností – všechny jsou stále zakotveny v občanském právu.
5. Odpovědnost. V případě škody na majetku je nájemce povinen uhradit její náklady na vlastní náklady. Zde můžete specifikovat sankce za pozdní platbu.
6. Podrobnosti o stranách (celé jméno, číslo pasu a podpis).

Kromě toho můžete do nájemní smlouvy přidat další ustanovení, pokud si přejete. Například uveďte, kdo bude platit v případě vyšší moci (zatopení sousedů).

Dohoda je sepsána tak, aby v každém případě vyhrál pronajímatel bytu

Obchodní výdaje

I když jste majitelem nájemního bytu, výdajům se nevyhnete. Většina z nich bude navíc stálých, proto je lepší je započítat do ceny pronájmu. Co to zahrnuje?

• platba za služby;
• služby úklidové firmy nebo uklízečky;
• reklamní;
• daně (13 nebo 6 % z příjmu v závislosti na vašem právní status- fyzická osoba nebo samostatný podnikatel).

Pokud nepronajímáte vlastní byt, ale nemovitost pronajímáte nebo ji pořizujete na hypotéku, náklady se ještě zvyšují. A podle toho i náklady na nájem, protože musíte pokrýt všechny měsíční splátky a něco si nechat pro sebe.

Důležité! Nezapomeňte si vyčlenit nějaké peníze na případy vyšší moci, které vyžadují značné náklady (porucha zařízení, „povodeň“ od sousedů atd.).

Registrace činností pronájmu bytů

Musím zaregistrovat samostatného podnikatele? To je jeden z hlavních organizačních problémů, se kterými se potýkají ti, kteří se rozhodnou začít s pronájmem. Potíž je v tom, že zákon nedává jasnou odpověď, tedy teoreticky vám nikdo nebrání pronajímat byty jako fyzická osoba.

Ale co když se příjem, který získáváte z pronájmu vašeho domova, stal trvalým a systematickým? Ve skutečnosti se již jedná o plnohodnotné podnikání, které musí být náležitě formalizováno.

Odborníci radí těm, kteří pronajímají několik nemovitostí najednou a mají dobře fungující pracovní schéma, aby hráli na jistotu a registrovali se jako samostatný podnikatel. Ano, přidá vám to více papírování, ale zároveň vám to poskytne obrovskou výhodu. Jako samostatný podnikatel budete moci v případě konfliktu doložit jakékoli nároky vůči hostům. Kromě toho, zatímco individuální podnikatel provádí platby do penzijního fondu, jeho pracovní zkušenosti se zvyšují, což je důležité pro ty, kteří se rozhodnou učinit z pronájmu podnikání svou hlavní činnost.

Jak a jaké daně platit

Jeden z nejvíce těžké chvíle při organizování každodenního podnikání je spojeno s legalizací činností a placením daní. Tento trh je tradičně „šedý“ a když se rozhodli pronajmout byt, mnozí v zásadě ani neuvažují o nutnosti platit daně. Pokud se však chcete v budoucnu vyhnout problémům, je lepší okamžitě začít pracovat podle všech pravidel. Kolik ze svých zisků byste tedy měli věnovat státu?

Pro jednotlivce

Pokud ještě nechcete registrovat fyzického podnikatele, jste povinni platit daň z příjmu fyzických osob ročně Jednotlivci ve výši 13 % z toho, co jste vydělali. K tomu je potřeba do 30. dubna podat daňové přiznání v místě bydliště (budou v něm uvedeny vaše příjmy za poslední rok) a následně do 15. července vypočítat výši daně a zaplatit ji bance pomocí údaje finančního úřadu.

Například si pronajmete byt za 2000 rublů/den. Při načítání v průměru 20 dní v měsíci po dobu jednoho roku jste obdrželi příjem 2 000 * 20 * 12 = 480 000 rublů. Částka daně z příjmu fyzických osob bude 13 % z této částky, to znamená 480 000 * 0,13 = 62 400 rublů.

Důležité! V případě, že energie platí nájemce, je třeba tuto částku také zahrnout do příjmu při výpočtu daně.

Pro jednotlivé podnikatele

Jednotliví podnikatelé, kteří ve svých dokumentech uvádějí pronájem, zpravidla fungují ve zjednodušeném daňovém systému. Výše daňových odpočtů může v tomto případě činit 6 % z příjmů nebo 15 % z „příjmů minus výdaje“.

Důležité! Na první pohled se zdá, že tato varianta je rozhodně výnosnější. I přes samotné nižší procento daně však musí jednotliví podnikatelé platit příspěvky do penzijního fondu, účetní služby atd.

Video: zdanění při pronájmu bytu

Jaká jsou nebezpečí nelegálního pronájmu bydlení?

Podle odborníků jen 40 % pronajímatelů respektuje zákony a většina se státem nikam nespěchá. Na jedné straně to umožňuje dosahovat velkých zisků. Na druhou stranu, pokud se informace o neoficiálních aktivitách dostanou k finančnímu úřadu, může být vlastník bytu postaven před správní odpovědnost soudu. Kromě jistiny dluhu budete muset zaplatit i naběhlé pokuty a penále. V nejhorším případě může být zahájeno trestní řízení proti nedbalému „podnikateli“ podle čl. 198 trestního zákoníku Ruské federace, který je plný trestního rejstříku a pokuty až 300 000 rublů. nebo odnětí svobody až na 1 rok.

Příprava bytu k nastěhování nájemníků

Pokud si v „dlouhodobé“ verzi můžete pronajmout poloprázdné bydlení (mnoho rodin má vlastní nábytek), pak jsou zde požadavky na úroveň komfortu mnohem vyšší. Než budete hledat klienty, budete muset strávit několik týdnů přípravou samotných prostor. co to znamená?

1. Vymalování. Žádné oprýskané tapety nebo zažloutlé stropy s prasklinami! Všechno by mělo být čerstvé a čisté, i když levné. Osvěžte vápno, vyměňte vypálené žárovky, vyměňte netěsnící kohoutky.
2. Prostor. Dodržujte zásadu minimalismu. Budoucí obyvatelé zjevně nepotřebují starý příborník vaší babičky. Je lepší se okamžitě zbavit všech starých a nepotřebných odpadků, stejně jako zbytečného nábytku, který zaplňuje místnost. Z areálu je také potřeba odnést osobní věci (v krajním případě uložit na samostatné uzavřené místo, např. na balkón nebo do skladu).
3. Čistota a pořádek. Než začnete hledat nájemníky, musíte provést generální úklid: umýt okna a lampy, vyprat závěsy, vyleštit nábytek. V emoční rovině jsou to právě takové „maličkosti“, které výrazně ovlivňují rozhodnutí pronajmout si byt.
4. Nábytek a spotřebiče. I bydlení v ekonomické třídě by mělo mít minimální vybavení. Mezi „nezbytné“ položky patří pohovka, kuchyňská souprava, skříň, stůl, židle, lednice. V posledních letech drtivá většina nájemníků požaduje i pračku.
5. Internet. To již není další výhoda, ale nutnost. V ideálním případě musíte okamžitě připojit router Wi-Fi (na Avito najdete dobré použité routery za 700–1500 rublů).

Čím komfortnější byt, který si pronajmete, tím více klientů se do něj bude chtít vracet.

Čím víc všeho je v bytě, tím víc vysoká cena budete moci nainstalovat. Mnoho majitelů pronajímá bydlení s nádobím, ručníky a prostředky osobní hygieny (mýdlo, zubní pasta atd.), tedy na stejném principu jako hotelové pokoje.

Efektivní reklamní zdroje

Váš byt je tak připraven na nastěhování prvních hostů. Tady začíná zábava. Vaším úkolem totiž není jen najít nájemníky na pár dní, ale zajistit maximální obsazenost bytu (zejména pokud bylo bydlení pořízeno na hypotéku).

Na podzim se Dmitrij K. rozhodl pronajmout svůj byt v centru Petrohradu do dne. a dál vlastní zkušenost Přesvědčil jsem se, že tento byznys v praxi není tak ziskový, jak se teoreticky zdá. „Když jsem si to pronajal na základě dlouhodobé smlouvy, měl jsem vždy garantovaných 30 tisíc rublů. za měsíc. Nyní je tu více potíží a méně výnosů,“ říká. Neexistuje žádný měsíc na měsíc. Jednou měl Dmitrij velké štěstí: byt si na 20 dní pronajala rodina, která prováděla renovaci ve svém vlastním domě, a protože to trvalo tak dlouho, museli prodloužit nájem na další období. Ale bylo jediný případ. Zbytek času je byt obsazen v průměru deset dní v měsíci.

Expert online

• podat inzeráty ve 2-3 místních novinách;
• tisknout letáky, vyvěšovat je po městě nebo je vhazovat do poštovních schránek;
• napište své kontakty na asfalt na přeplněných místech - nádraží, zastávky MHD atd. (stačí šablona a plechovka spreje);
• domluvte se s taxikáři, aby váš byt doporučili návštěvám.

Chápete však, že nejefektivnějším zdrojem potenciálních klientů pro vás bude internet. Jeho schopnosti je třeba využít na maximum.

Pro zvýšení efektivity vaší půjčovny stačí využít všech možností internetu

Nejprve umístěte svou nabídku na nástěnky jako „Avito“, „Z ruky do ruky“, „Cian“ atd. (a například prostřednictvím mezinárodního portálu Airbnb můžete přilákat i zahraniční klienty, kteří platí v dolarech a eurech ). Hlavní věc je, že váš byt je blíže centru města a na fotografii vypadá působivě.

Za druhé, v volný čas určitě si udělejte webovou stránku s malou vizitkou. Na internetu je obrovské množství bezplatných návrhářů, se kterými můžete vytvořit docela pěkný zdroj, aniž byste se museli obracet na webové designéry a programátory. Na stránkách musí být vaše kontakty a kvalitní fotografie bytů. Chcete-li přilákat návštěvníky od prvních dnů, použijte kontextovou reklamu Yandex.Direct a Google Adwords.

Úskalí každodenního podnikání

Jako každá činnost má i tato oblast svá rizika. V první řadě souvisí s bezpečností bytu samotného a majetku (nábytek, vybavení atd.). Jediným způsobem, jak minimalizovat nebezpečí, je pracovat oficiálně, zaregistrovat jednotlivého podnikatele a sestavit kompetentní smlouvy. Pouze v tomto případě budete schopni prokázat skutečnost, že osoby bydlí v bytě a způsobují škodu na majetku za účelem kompenzace ztrát.

Důležité: vždy požádejte nájemníky o cestovní pasy, i když se zdrží pouze 1 den. Je vhodné, abyste měli v rukou kopie ověřené s originálem.

Dalším důležitým bodem jsou vztahy se sousedy. Před pronájmem bytu k dennímu pronájmu je vhodné se s nimi sejít a ujistit se, že nejsou proti takovým aktivitám. Většina bytových domů (zejména starých) má vynikající slyšitelnost. A pokud například nájemníci začnou nahlas poslouchat hudbu, těm, co bydlí „přes zeď“, se to nemusí moc líbit. Nezapomeňte, že případné nároky budou nakonec ve vaší režii.

Rada: pokud je pro vaše sousedy důležitý klid a ticho, je lepší obětovat část zisku, ale nepronajímat byt na oslavy narozenin, Silvestra apod.

Kromě těchto rizik, každodenní podnikání nevyhnutelně spojené s určitými každodenními obtížemi. Po každém hostu totiž budete muset uklidit pokoj, vyprat ložní prádlo, vyčistit koberce atd. Navíc je potřeba se připravit na neustálé hovory (i uprostřed noci) a na to, že budete mít přizpůsobit se klientům - např. jít v 5 hodin ráno předat/vyzvednout klíče atp.

Navzdory skutečnosti, že každodenní podnikání má své potíže, je jedním z nejvýnosnějších s relativně nízkými riziky. Je pravda, že pro dosažení skutečně hmatatelného zisku je vhodné pronajmout alespoň 2-3 byty. Pokud jste se však s oblastí nemýlili a své aktivity jste zorganizovali správně, za pouhých 9–12 měsíců můžete skutečně získat zálohu na hypotéku na nákup další byt a postupně rozšiřujte svou síť.

Pronájem bytů na denní bázi je považován za poměrně výnosný byznys. Hlavní výhodou je vydělávání peněz od nuly bez zvláštních investic, pokud máte alespoň jeden byt k pronájmu. Může být zděděn nebo dříve zakoupen na hypotéku. V tomto článku se podíváme na podnikatelský plán denního pronájmu bytů majitelem.

Shrnutí projektu

Bude uveden příklad podnikatelského plánu založeného na denních nájemních bytech v velkoměsto. Tento podnik má dobré vyhlídky velkoměsto, kde je cílová skupina poměrně široká. Tento obchod však není o nic méně ziskový v malém turistické město. Podstatou podnikání je pronájem 3 bytů, jejichž majitel denně pronajímá obytnou plochu různé oblasti město: dva v centrální oblasti a jeden v rezidenční čtvrti. Klienti tedy budou střední i vyšší třídy a podprůměrní.

Obecná charakteristika apartmánů:

1. 1-pokojová garsonka ve 3. patře o celkové ploše 30 m2. m v centrální oblasti.
2. 2pokojový byt v 5. patře o celkové výměře 45 m2. m vedle metra.
3. Byt ve vilové čtvrti, 1+1 o celkové ploše 30 m2. m ve 2. patře.

Je třeba poznamenat, že bude mnoho vyhlídek a konkurentů. Poptávka po tomto typu služeb vám však umožňuje zaujmout své místo ve výklenku a rozvíjet své podnikání a získat pasivní příjem. Konkurenty jsou fyzické osoby, které pronajímají podobné obytné prostory a realitní kanceláře. Hlavní kritéria, která vám umožní bojovat s konkurenty, jsou: individuální přístup klientovi vysoká úroveň služeb pro byty v centru města a přijatelná cena za byt na okraji města.

Chcete-li začít realizovat nápad, musíte si zakoupit nábytek a vybavení. Také v počáteční fázi je nutné vypracovat obchodní plán pro denní pronájem bytů s výpočty. Pro investici do perspektivnějšího projektu se doporučuje pronajímat jeden z bytů denně po dobu alespoň šesti měsíců s minimálními investicemi do spotřebního materiálu (ložní prádlo a energie). V tomto případě bude možné doplatit počáteční náklady na byty střední a VIP třídy.

Nejprve byste si měli prostudovat rizika, která jsou kamenem úrazu pro získání stabilního příjmu:

• Nestabilní poptávka.
• Bezohlední nájemníci (krádeže drobného vybavení, interiérových prvků, poškození majetku).
• Pokles platební schopnosti potenciálních rezidentů v důsledku poklesu ekonomické situace v zemi.
• Agresivní konkurenti.
• Nešťastná čtvrť, která může zhoršit obsluhu a klidné bydlení obyvatel.

Předpovídat počet nájemců na měsíc dopředu je těžké, ale úspěch do značné míry závisí na aktivním vyhledávání a správné komunikaci s potenciálními nájemci. Je potřeba jim nabídnout to, co chtějí dostávat: kompletní informace o bytě, výhodné aspekty (blízkost metra, počet pater ne nižší než 2. podlaží a nejvýše 10. podlaží, dostupnost všeho potřebného v bytě, balkon , dobrý výhled).

Pro správné vyhledávání klientů musí podnikatel sám analyzovat objem konkurentů a pochopit, kdo bude jeho klíčovým klientem a na koho zaměřit maximální úsilí. Pro byty v centru města byste měli hledat nájemníky následujících kategorií: páry, obchodní cestující, turisté. Nejlepší způsob, jak je hledat, je na populárních internetových zdrojích, kde tito lidé hledají byty. Cílovou skupinou bytů na okraji města jsou mladé firmy, turisté a obchodní cestující s nižšími příjmy.

Registrace aktivit

Pro legální činnost v oblasti pronájmu nemovitostí by měl vlastník 3 bytů projít zákonnou registrací. Registrací jako samostatný podnikatel se vlastník bytů zbaví rizika daňové povinnosti a získá záruky ochrany v soudních sporech. Při nastěhování nájemníků do bytu má pronajímatel možnost se dohodou chránit před zbytečnými náklady v případě poškození nemovitosti. Kromě toho můžete přilákat obchodní cestující, protože zaměstnávající organizace vyžadují oficiální dokument potvrzující životní náklady zaměstnanců.

Podnikatel může zvolit zjednodušený systém daně z příjmu, kdy si bude odečítat 6 % z čistého příjmu. V tomto případě je jednotlivý podnikatel povinen odvádět pevnou částku příspěvků na pojištění do penzijního fondu a do fondu sociálního pojištění za přítomnosti najatých zaměstnanců. V našem případě se podnikatel obejde bez personálu. Chcete-li zaregistrovat jednotlivého podnikatele, musíte předložit dokumenty místnímu daňovému úřadu, zaplatit státní poplatek a po obdržení osvědčení se začít stěhovat do obyvatel a vydělávat.

Registrace bude vyžadovat malé náklady, až 3 tisíce rublů, a nebude trvat déle než týden. V průměru 3-4 dny.

Vybavení bytu

Chcete-li zvýšit cenu pronájmu bytu, musíte si pořídit nové vybavení, pohodlný a praktický nábytek, zkontrolovat instalatérské práce, elektřinu, vodu atd. Prostory by měly být nejen v dobrém stavu, ale měly by mít také základní a doplňkové vybavení. V souladu s tím jsou nutné určité investice do designu a vybavení bytu. To platí zejména pro byty pro střední a nejvyšší úroveň příjmy obyvatel. Náklady na 2 byty v centru města:

název	Cena	Množství	Součet
Nákup materiálů pro kosmetické opravy	200 000	2 apartmány	400 000
Provádění opravářských prací	150 000	2 apartmány	300 000
Velká rozkládací pohovka	40 000	2	80 000
Manželská postel	25 000	1	25 000
Měkká křesla	15 000	2	30 000
Kuchyňský set	50 000	2	100 000
Mini lednice INDESIT TT 85	11 000	2	22 000
Automatická pračka INDESIT EWUC 4105	11 000	2	22 000
Mikrovlnná trouba	5 000	2	10 000
televize	30 000	2	30 000
Internet	4 000	2	8 000
Klimatizace	10 000	2	20 000
Skříň	10 000	2	20 000
Instalatérství	17 000	2	34 000
Rychlovarná konvice	2 000	2	4 000
Žaluzie do oken	1 000	5	5 000
Noční stolky	1000	4	4 000
Dekorativní prvky	10 000	2	20 000
Prostěradla	2 000	5	10 000
Nádobí	1 500	2	3 000
Celkový			1 147 000

K pronájmu bytu na okraji města, s výhradou průměrné úrovně renovace a přítomnosti nového nábytku a některého vybavení, budou vyžadovány minimální investice:

Měli byste utratit nejméně 15 tisíc rublů měsíčně na účty za energie pro 3 byty.

Můžete si najmout lidi, aby obsluhovali byty a sháněli klienty, ale abyste udrželi náklady na minimu, můžete to zpočátku dělat sami nebo s pomocí rodinných příslušníků. Hlavní funkce - vyhledávání klientů a vkládání inzerátů, komunikace, korespondence, volání a aktualizace inzerátů - může být výhradně v kompetenci majitele firmy. Stěhování obyvatel do bytů, jejich vystěhování a úklid prostor ale bude mít na starosti někdo z příbuzných. S přibývajícím počtem bytů bude revidován systém úklidu a odbavení, o které se bude starat samostatný pracovník.

V tomto případě nevzniknou žádné náklady na zaměstnance. Všechny příjmy půjdou do rodinné firmy, takže ziskovost bude kladná.

Marketing a reklama

Navzdory skutečnosti, že každodenní pronájem bytů lze jen stěží nazvat organizací v plném smyslu, použití marketingových a reklamních nástrojů přímo ovlivňuje ziskovost podnikání. Jsou nezbytné v boji s konkurencí, která, jak jsme již řekli, je poměrně silná.

Inzeráty na byty k dennímu pronájmu budou zveřejňovány měsíčně:

název	Součet
Na bezplatných nástěnkách	0
Na desce Avito v placené sekci	5 000
V novinách	5 000
V sociálních skupinách na předních místech	5 000
Reklamy na ulici	500
Letáky pro distribuci v místech, kde se shromažďuje cílové publikum (železnice a letiště)	7 500
Spolupráce s taxi službou, tisk informací o denních pronájmech bytu na zadní stranu vizitky	5 000
Celkový	28 000

Příjmy a výdaje

Obecná tabulka počátečních nákladů pro 3 apartmány:

Na zahájení podnikání se plánuje přidělit 1 721 000 rublů. Díky předchozím příjmům z pronájmu za Minulý rok a osobních investic, tyto peníze je třeba investovat pro zhodnocení pronajmout si všechny 3 byty.

Měsíční výdaje

Obecná tabulka měsíčních výdajů od 2. měsíce:

Příjem

Pro výpočet návratnosti investice je nutné naplánovat cenovou politiku a průměrný počet obyvatel za měsíc. Toto číslo se bude samozřejmě výrazně lišit v závislosti na sezónnosti. Například v teplé sezóně bude více turistů a v zimě - o něco méně. Pokud se nacházíte ve městě s aktivní zimní turistika, všechno může být naopak.

V období prázdnin - Silvestra a květnové prázdniny– lidí, kteří si budou chtít pronajmout byt denně, bude mnohonásobně více než v běžné dny. Udělejme výpočet s ohledem na průměrné ukazatele poptávky:

Při 50% obsazenosti bytů bude příjem za 2. měsíc 190 500 rublů. Každý měsíc však počet žadatelů poroste:

• Bude vyvinut systém pro získávání klientů.
• objeví se stálí zákazníci kteří budou služby půjčovny systematicky využívat a doporučovat přátelům.

Navíc o novoročních a květnových svátcích se ceny za denní pronájem bytů zvýší minimálně o 20–30 %. Tyto ukazatele je třeba vzít v úvahu při plánování doby návratnosti.

Proveďme výpočet na základě ukazatelů průměrné ziskovosti.

Pojďme zjistit rozdíl mezi příjmy a výdaji, abychom mohli vypočítat daňové odpočty:

183 000 – 48 000 = 135 000.

Vypočítáme odvod daně:

135 000 x 6 % = 8 100 rublů.

Čistý zisk tedy bude:

135 000 – 8 100 = 126 900 rublů měsíčně.

Počítáme ziskovost:

(126 900 / 48 000) x 100 = 264 %. Na první pohled je ziskovost poměrně vysoká. Pojďme však určit dobu návratnosti investic:

1 721 000/ 126 900 = 13,56 měsíce (více než rok).

Stojí za to vzít v úvahu zvýšení tarifů pro dovolená a zvýšení počtu obyvatel na maximálně 90 % měsíčně, pak se příjmy minimálně zdvojnásobí. V plánech na šest měsíců je proto vytvořit silnou základnu stálých zákazníků, minimálně 15 % z celkového objemu, a aktivně pracovat na hledání nájemců s využitím všech výše uvedených reklamních nástrojů.

Jakmile budou splaceny příjmy ze zřizovacích nákladů, lze čistý zisk použít na navýšení obytné plochy, zvažovány budou možnosti dokoupení bydlení: investice do výstavby nebo pořízení bytu na hypotéku.

Nakonec

Denní pronájem bytů je dokonce velmi výnosný, ale hlavně pokud již vlastníte jeden nebo více bytů. Pokud plánujete pořízení obytné plochy k pronájmu, pak je lepší zaměřit se na tento příjem jako na další příjem. Poptávka může náhle na měsíc až dva klesnout a pokud nemáte zdroj příjmů, kterým byste splatili úvěr na byt, ocitnete se bez obživy. Vydejte se proto cestou vydělávání peněz pronájmem nemovitostí opatrně.

23.08.18 73 313 76

Zkušenosti hoteliéra

Mám volný jednopokojový byt v Petrohradě a pronajímám ho.

Marina Smetanina

denně pronajímal byt

Předtím jsem dlouho pronajímal a pak jsem se rozhodl zkontrolovat, kolik bych vydělal, kdybych si půjčil na den nebo týden. To z toho vyšlo.

Jak jsem si pronajal byt

Příprava bytu

Nejvíce mě znepokojovalo, že byt bude nečinný. Když se pronajímá na rok nebo dva, je s klienty méně problémů: odevzdejte to a zapomeňte. Ale když se to pronajímá na den nebo týden, mělo by tam být hodně klientů. Když jeden odejde, druhý by už měl klepat na dveře. Snažil jsem se tedy svou nabídku zatraktivnit.

Počáteční údaje bytu

Mínusy	klady
Byt není v centru, ale v běžné vilové čtvrti.	Byt blízko metra. 20 minut metrem do centra.
Renovace je jednoduchá a zastaralá.	Moderní nábytek.
Neexistuje žádný kávovar - předchozí obyvatelé ho nepotřebovali.	K dispozici je plazma, Wi-Fi, mikrovlnná trouba, pračka.
Nechybí ložní prádlo ani ručníky – pro dlouhodobé pronájmy si obyvatelé používají své vlastní.	V okolí je mnoho supermarketů a nákupních center.
Byt je malý, 35 m².	Dům dle individuálního projektu.
	Krásný výhled na město z balkonu ve 24. patře.
	Zelená plocha, nepřetížená dopravou.

Klady:

1. Byt blízko metra. 20 minut metrem do centra.
2. V okolí je mnoho supermarketů a nákupních center.
3. Zelená plocha, nepřetížená dopravou.
4. Dům dle individuálního projektu.
5. Moderní nábytek.
6. K dispozici je plazma, Wi-Fi, mikrovlnná trouba, pračka.
7. Krásný výhled na město z balkonu ve 24. patře.

mínusy:

1. Byt není v centru, ale v běžné vilové čtvrti.
2. Renovace je jednoduchá a zastaralá.
3. Byt je malý, 35 m².
4. Nechybí ložní prádlo ani ručníky – pro dlouhodobé pronájmy si obyvatelé používají své vlastní.
5. Neexistuje žádný kávovar - předchozí obyvatelé ho nepotřebovali.

co jsem koupil?

U dlouhodobých pronájmů jde především o to, aby byt měl velké vybavení a internet. Zbytek si obyvatelé většinou kupují sami.

Lidé, kteří si pronajímají byt na pár dní, jsou většinou na dovolené nebo na služební cestě. Na takové cesty si jen zřídka vezmou něco na život s sebou - věří se, že to vše je již na místě. První věc, kterou jsem udělal, bylo zkontrolovat, zda je v bytě veškeré vybavení, nádobí, prádlo, ručníky a toaletní potřeby. Musel jsem si koupit kávovar a nějaké nádobí.

Mezi pobyty nebude čas vyprat prádlo, takže jsem hned koupil 4 sady dobrého ložního prádla a ručníků. Zároveň jsem našla krásný přehoz, aby pokoj vypadal v inzerátu elegantněji.

30 000 RUB

Utratil jsem za další nákupy

Také jsem nakoupil zásoby na měsíc dopředu: úklidové a prací prostředky, papírové ručníky, mýdlo, toaletní papír, mop a další užitečné předměty pro úklid.

Byt není v centru města - tuto nevýhodu nelze napravit. Ale je ve 24. patře, s nádherným výhledem z balkonu. Koupil jsem barové stoličky a květiny na balkon - vznikl z toho improvizovaný lobby bar s výhledem na město.

Rozloha bytu je 35 m², v pokoji je velká manželská postel. Páru, který se přijel podívat do města na Něvě, to stačí, ale pokud mají dítě, pak jí to bude s mými konkurenty pohodlnější. Toto uspořádání mi nevyhovovalo, tak jsem si koupil křeslo-postel a do inzerátu napsal, že mám tři místa na spaní.

Pak se ukázalo, že to vyhovuje malým skupinkám turistů. Za třetího hosta jsem požádal pouze o 300 rublů na den a sdílení nákladů mezi tři je výhodnější než sdílení se dvěma.

Všechny nákupy stojí přibližně 30 000 RUR.

width="1000" height="750" class="outline-bordered" style="max-width: 1000px; height: auto" data-bordered="true"> Barové stoličky jsem koupil v Maxidom za 1500 RUR za kus, květiny - v „Lenta“ za 350 R

Registrace na stránkách

Inzeráty na pronájem bytu jsem zveřejnil na Bookingu, Air BBC a na několika méně známých stránkách. Celkem bylo 6 míst pro rezervaci ubytování.

Rezervace má ty nejnevýhodnější podmínky. Registrace inzerátu trvala týden a půl, platforma si z každé transakce vezme 15% provizi a poté k ní přidá 18% DPH, pokud nejste samostatný podnikatel. Kromě toho Booking platí peníze pouze 15. dne v měsíci následujícím po datu odjezdu hosta. To znamená, že pokud host přijel koncem dubna a odjel prvního května, tak peníze obdržím až 15. června - 40 dní po příjezdu.

Pro srovnání Air BBC vyplácí peníze po 3 dnech, její provize je pouze 3 %. Musíme se ale smířit se všemi nepříjemnostmi, protože 80-90 % klientů přichází přes Booking.

Na jiných stránkách se reklamy začnou objevovat ihned po registraci. Chcete-li, aby byly mezi potenciálními klienty důvěryhodnější, můžete získat odznaky jako „ověřená reklama“ a „skutečný vlastník“ – na všech stránkách se liší. K tomu vás většinou požádají o potvrzení, že jste vlastníkem bytu.

Na všech stránkách můžete uvést zálohu pro bezpečnost majetku, kterou hosté zaplatí při přihlášení. Rozhodl jsem se, že si vezmu 2000 RUR, a odůvodnilo se to: jednou jsem zadržel peníze ze zálohy za zlomený klíč, jindy jsem dostal pokutu za kouření v bytě. Ale skoro vždy jsem peníze vrátil. Možná byli klienti ukázněni samotnou skutečností zajištění, i když částka byla malá. Na druhou stranu moji hlavní konkurenti pracují bez zajištění.

2000 R

Beru od klientů jako zástavu

Kam jsem vložil inzeráty?

webová stránka	Komise	Další podmínky
Rezervace	15%	V nastavení můžete nezávisle navýšit provizi, poté vás stránka bude propagovat a doporučovat ve vyhledávání.
Denně-ru	15%	Provize zůstává ve vaší virtuální peněžence na webu a tyto peníze můžete použít k propagaci své reklamy.
Air BBC	3%	První peníze mohou být zmrazeny, dokud se nepřesvědčí, že nejste podvodník. Cenu za byt si mohou zvednout i sami - to je nepohodlné, když bydlení ladem a chcete rychleji najít klienty.
Kyanogen	0%	Pokud platíte za umístění, reklama se zobrazí nad ostatními a barevně zvýrazní. Inzerát musí být spuštěn alespoň jednou za dva týdny, jinak bude odstraněn z vyhledávání.
Byt	0%
Nemovitosti Yandex	0%	Svou reklamu můžete propagovat za peníze.

Rezervace

Komise

Další podmínky

V nastavení můžete nezávisle navýšit provizi, poté vás stránka bude propagovat a doporučovat ve vyhledávání.

Denně-ru

Komise

Další podmínky

Provize zůstává ve vaší virtuální peněžence na webu a tyto peníze můžete použít na propagaci své reklamy.

Air BBC

Komise

Další podmínky

První peníze mohou být zmrazeny, dokud se nepřesvědčí, že nejste podvodník. Cenu za byt si mohou zvednout i sami - to je nepohodlné, když bydlení ladem a chcete rychleji najít klienty. Svou reklamu můžete propagovat za peníze.

Kyanogen

Komise

Další podmínky

Pokud platíte za umístění, reklama se zobrazí nad ostatními a barevně zvýrazní. Inzerát musí být spuštěn alespoň jednou za dva týdny, jinak bude odstraněn z vyhledávání.

Byt

Komise

Další podmínky

Svou reklamu můžete propagovat za peníze.

Nemovitosti Yandex

Komise

Další podmínky

Svou reklamu můžete propagovat za peníze.

Inzerát na pronájem

Když jsem denně přemýšlel o pronájmu bytu, díval jsem se, kolik bych měl konkurentů. Jen booking zobrazuje skoro 7 tisíc inzerátů jako ten můj. Pokud se podíváte pouze do centra města, máte pocit, že veškeré bydlení je v pronájmu. V rezidenčních oblastech je to trochu lepší, ale pronájem bytu je tam levnější.

Bála jsem se, že nebude dostatek klientů pro všechny a nikdo za mnou nepřijde - ostatně ještě jsem neměla žádné hodnocení ani recenze. Proto jsem se v inzerátu snažil naznačit, co všechno by mohlo turisty přilákat.

Pro začátek jsem se rozhodl cenu moc nesnižovat - nastavil jsem ji o 100 rublů méně než konkurent o dva bloky později s jeho téměř designovou renovací, pět let zkušeností denní pronájem, s hodnocením téměř 10 hvězdiček a 40 recenzí. Ale jsem o dva bloky blíž k metru, mám téměř designový balkon ve 24. patře s výhledem na město!

První klient přišel z Bookingu. Než jsem vůbec dostal oznámení o rezervaci, zavolal mi nějaký chlap a řekl, že právě zarezervoval můj byt. Udělal to z kavárny naproti domu a byl připraven přijít za 5 minut.

To pro mě bylo nečekané: v té době jsem ještě nevěděl, jak okamžité rezervace vypadají v praxi. Musel jsem se vrátit na půl cesty do tělocvičny a setkat se s hostem.

Hodnocení a recenze

Měl jsem štěstí se svým prvním klientem: poptávka po apartmánu silně závisí na hodnocení a recenzích hostů. Mnohem později, když už jsem měl stabilní hodnocení 9,8 z 10, jeden pár najednou bez zjevného důvodu a vysvětlení dal 5,8. Moje hodnocení okamžitě kleslo na 8,2 – nějakou dobu přicházelo méně klientů.

Postupně se hodnocení opět zvyšovalo, vše se vrátilo do normálu, ale uvědomil jsem si, že to nejsou jen čísla. Proto jsem se snažil, aby byli hosté spokojeni: moje místo je vždy čisté a zůstávám přátelský, i když se mi vůbec nechce.

Sezónnost

Poptávka je do značné míry ovlivněna ročním obdobím. V Petrohradě je sezóna denních pronájmů apartmánů léto, květen a novoroční svátky. Stává se, že poptávka roste o jiných svátcích: 8. března, „Noc muzeí“, Den města, „ Scarlet Sails" Ale to jsou výbuchy na pár dní a ne vždy.

Zbytek času je mimo sezónu. Aby byt nestál ladem, musíte se z něj dostat: snížit ceny, propagovat inzerát, vymýšlet akce a slevy.

Doba, na kterou se byt pronajímá, závisí také na ročním období. V sezóně lidé přicházejí na dlouhou dobu: často si pronajímají byty na 5, 10 nebo dokonce 20 dní. Mimo sezonu často zůstávají na pár dní – prohlídkou města, romantickou schůzkou nebo služebně.

V důsledku toho se musíte více snažit než u dlouhodobého pronájmu.

Obsluha hostů

Když jsem dlouhodobě pronajímal byt, byl to pasivní příjem: nemusel jsem skoro nic dělat. Zavolal jsem agentovi a mluvil s kandidáty a pak jsem jen čas od času zkontroloval, zda je vše v pořádku.

S krátkodobými pronájmy jsem zjistil, že jsem svázán s místem. Před příjezdem hostů musí být vše čisté, prádlo vyprané a vyžehlené a veškeré vybavení musí fungovat. Nejtěžší je to mimo sezónu, kdy je byt často zarezervovaný jen na jeden den. Mám štěstí, že tělocvična, byt a hlavní bydliště jsou poblíž.

S bezpečím bytu se vše ukázalo jednodušší, než jsem si myslel. Když si lidé dlouhodobě pronajímají byt, v každém případě se něco rozbije, zašpiní, poškrábe. Ani ti nejpečlivější lidé se ke svému pronajatému bytu nechovají stejně pečlivě jako ke svému vlastnímu. A kdo si byt pronajímá krátkodobě, prostě nestihne nic rozbít nebo rozbít. Jejich hlavním účelem je strávit noc. Je to patrné zejména u turistů, kteří tráví celý den procházkou někde ve městě.

3krát

Byt jsem pronajal za den. Tohle je můj rekord

Pokud chcete snížit zátěž, můžete hostům zajistit pronájem bytu na delší dobu – nebudete muset každý den měnit prádlo, uklízet a žehlit. Všechny stránky umožňují určit minimální počet nocí. Ale mimo sezónu tvoří rezervace na jeden den přibližně 30 % příjmu.

Mám jeden zajímavý záznam: za jeden den jsem 3x pronajal byt. Pozor na ruce:

1. Muž si zarezervoval a zaplatil den přes Booking, ale pak nemohl přijít. Podle pravidel webu, pokud zrušíte méně než 24 hodin předem, peníze za rezervaci jdou pronajímateli jako sankce.
2. Po rozhovoru s mužem téhož rána mi zavolali stálí klienti a pronajal jsem jim byt. Odešli už během dne.
3. Večer dorazili další hosté, kteří si byt přes den zarezervovali.

To je samozřejmě spousta potíží. Ale také hodně peněz. Jiná věc je, že se to stalo jen jednou – většinou to není víc než jeden klient za den.

Příjem

Při dlouhodobém pronájmu jsem dostával 21 000 RUR měsíčně, energie platili nájemníci - tím se ušetřilo dalších 4 500 RUR. Začal jsem pronajímat byt denně v březnu, mimo sezónu. Za první měsíc, mínus provize za stránky, jsem vydělal 21 300 RUR. Nyní jsem si ale energie platil sám, takže jsem nakonec zůstal v mínusu o 4000 RUR.

Pak se to zlepšilo, mimo sezónu jsem vydělával od 20 do 40 tisíc měsíčně. Poptávka byla silně závislá na reklamě a slevách. Pokud například uděláte slevu 30–50 %, zákazníci se vždy najdou. Ale budete muset pracovat téměř každý den.

Navíc se cena ukázala jako jakýsi filtr přiměřenosti. Ti, kteří platili mnohem méně než obvykle, mi často dělali problémy: například odmítli odejít, protože se dostatečně nevyspali, nebo se pokusili nastěhovat bez kauce. Po několika podobných situacích jsem přestal snižovat ceny.

50 000 R

Vydělávám si měsíc v létě a o prázdninách

V sezóně to šlo ještě lépe: v létě a o prázdninách jsem si dokázal vydělat 50-60 tisíc měsíčně. Během tohoto období zapomínáte, co je reklama.

Hlavní výdaje jsou ložní prádlo a ručníky. Musí se často prát a žehlit, takže se rychle stanou nepoužitelnými. Přibližná životnost dobrého prádla je 8 měsíců. Když sem připočtete náklady na úklid a mycí a hygienické potřeby, vyjde to přibližně na 10-15 tisíc ročně. Při dlouhodobém pronájmu mají všechny tyto nákupy na svědomí nájemníci.

jaký je výsledek?

Výhodnější je pronajmout si byt denně než dlouhodobě, zejména v létě a o prázdninách. Ale zároveň musíte hodně pracovat.

Toto podnikání bych nedokázal skloubit se zaměstnáním na plný úvazek, proto jsem se prozatím rozhodl v sezóně pronajímat byt denně, mimo sezónu dlouhodobě. Vzhledem k účtům za energie se to ukazuje jako ještě výhodnější než po celý rok pronajmout byt denně.

Přijdu o stálé klienty, ale pokud budete byt pronajímat jen v sezóně, tak už bude klientů dost. Ale hodnocení a recenze nezmizí: reklamy lze jednoduše pozastavit a poté znovu otevřít. Na některých stránkách to můžete udělat sami, na jiných musíte zavolat na podporu.

V Bookingu můžete uzavřít rezervaci na dobu neurčitou, ale reklama se nadále zobrazuje ve vyhledávání a na mapě. Chcete-li odstranit reklamu z vyhledávání, musíte jim zavolat. A v „azurové“ musí být reklama zobrazena každé dva týdny, jinak se stane neaktivní. Mimo sezónu to prostě nemůžete dělat.

O existenci bytových půjčoven jsem slyšel mnohokrát a měl jsem dokonce několik známých, kteří, řekněme, tomuto „poctivému podvodu“ propadli.

Když jsem se rozhodl pro tento způsob příjmu, tak jsem samozřejmě neměl v úmyslu takto pracovat a myslel jsem si, že v této oblasti je možné poskytovat kvalitní služby.

Od chvíle, kdy jsem otevřel individuálního podnikatele, do zahájení mé práce v této oblasti uplynul celý měsíc. Rozhodl jsem se pracovat pro tento typ agentury. Jen to nebylo daleko od mého domu.

Trvalo mi to jeden týden. Tato kancelář šaraška (to nejlaskavější slovo, jak ji lze nazvat) poskytovala informační služby po celé zemi s výjimkou města, kde byla umístěna.

Realitní kanceláře zveřejnili „kachny“ (neexistující byty) za sníženou cenu a zaslali nabídky zájemcům o pronájem nemovitosti e-mailem.

Muž převedl peníze na bankovní účet a operátor mu poslal hromadu předmětů z jeho města, většina které byly pronajaty stejnými realitními kancelářemi.

Odešel jsem tam do jiné agentury a skončil tam, kde jsem potřeboval. Ještě lepší. Tiskové agentury fungují na jednoduchém principu.

Ve smlouvě uzavřené s klientem je černé na bílém napsáno o poskytování výhradně informačních služeb. Člověk zaplatí, odejde a pak dostane hromadu SMS upozornění s předměty (často zcela odlišnými od parametrů, které ho zajímaly) a telefonními čísly majitelů.

V agentuře, kde jsem skončil, prodávaly dvě dívky stejnou službu, ale jak se říká: na nejvyšší úrovni. Kvalita jejich práce byla bezvadná. Za tři dny při pohledu na ně jsem pochopil, jak v tomto směru pracovat.

Až donedávna jsem nechtěl investovat peníze, které jsem měl na svém bankovním účtu. Bál jsem se vyhořet a přijít o všechno. Přemýšlel jsem o tom, jak přilákat investory, partnery, a dokonce jsem si chtěl vzít bankovní úvěr. Přišel jsem k rozumu včas. Žádný podnikatelský plán jsem nevypracovával. Všechny výpočty byly zaznamenány na poslední stránce deníku.

V prvních dnech měsíce jsem po pečlivých přípravách začal pracovat.

Výše počátečního kapitálu byla: 28 000 tis.

Pronájem kanceláře (11m2) – 12 400 rublů. Pronajal jsem si kancelář ve dvoupatrové budově přímo v centru města, sedm set metrů od metra. Budova je dobře udržovaná, jak zvenku, tak zevnitř. Podařilo se ušetřit na nábytku. Kancelář měla stůl, skříň a několik židlí.

Internet a připojení k databázi majitelů domů – 5000 rublů. Připojil jsem nejdražší a nejaktuálnější databázi.

Kancelářské potřeby (papír, kancelářské sponky, pera, výroba razítek atd.) – 4000 rublů.

Vizitky - 500 rublů.

dohoda – 1000 rublů. Stáhl jsem si to na internetu a konzultoval s právníkem, udělal jsem nějaké pozměňovací návrhy.

Neomezená mobilní komunikace – 600 rublů.

Přinesl jsem si z domova notebook a tiskárnu. Částku se nám podařilo splnit, méně, než bylo původně plánováno. Stránky jsem vytvořil sám. Bylo to velmi stlačené, zdaleka ne v nejvyšší kvalitě. Vlastně jsem ho nepotřeboval.

Bylo to prostě něco na vizitku. Pro slušnost. Plánoval jsem to začít propagovat v budoucnu, ale nikdy jsem se k tomu nedostal.

Cena za služby:

Pokoj - 3 000 rublů.
Byty, domy – 4000 rublů.

Začal jsem velmi aktivně. Na různých stanovištích vystavoval neexistující předměty (kachny), hlavně pokoje. Hlavní věcí je nepřehánět to, jinak mohou moderátoři zablokovat váš účet.

Ráno, než jsem šel do kanceláře, cestou jsem vždy vyvěsil desítky inzerátů. Volalo se hodně, ale do kanceláře přišli jen dva lidé z deseti, kteří volali.

Hlavní je osobní setkání. Jedině na osobní schůzce lze člověka přesvědčit a službu prodat.

I když jsem slyšel o mistrech prodeje po telefonu...

Jediný problém, na který jsem narazil: lidé toho o tiskových agenturách hodně slyšeli a mnozí na jejich návnadu dokonce propadli. Musel jsem se ze všech sil snažit toho člověka přesvědčit, že naše agentura je úplně jiná a máme zájem poskytovat kvalitní služby, abychom rozšířili naši klientskou základnu.

Když potenciální klient přišel do kanceláře, bylo nutné ho znovu přesvědčit přibližně stejnou sadou rutinních poznámek.

Zpočátku jsem byl nesmělý, ale po tuctu takových setkání jsem se cítil několikrát jistější. Navíc prvních 9 z 10 schůzek skončilo uzavřením dohody.

Po uzavření smlouvy bylo nutné pro klienta vyhledat bydlení dle pro něj nezbytných parametrů: typ bydlení, plocha, přítomnost či nepřítomnost nábytku, cena.

Nepoctivé společnosti jednoduše vyhodí první předměty, které najdou velké množství, naopak jsem obvolával každý inzerát vhodný pro mého klienta, objasňoval různé nuance a trochu mluvil o tom, kdo bude dům pronajímat. To je důležitý bod, protože každý druhý vlastník dává přednost určité kategorii občanů.

Některé pronajímají pouze manželským párům, jiné pouze dívkám nebo naopak mužům.

Za dobu platnosti smlouvy tak bylo možné najít 5-6 objektů. Odeslané kontakty jako SMS zprávy. Někdy, když věděl, kdy má klient volno, domluvil si prohlídku.

Já sám jsem samozřejmě nikam nešel. To je to, co odlišuje realitní kanceláře od informačních agentur od realitních kanceláří, které pracují na místě. Právě kvůli cestování jsou náklady na jejich služby dražší.

Poté, co si klient byt prohlédl, jsem mu vždy zavolal a zjistil, jak prohlídka probíhala a co mu nevyhovovalo. Obecně byl zdvořilý a ke všem nesmírně pozorný. Věci se dívaly nahoru.

Výdělky podle měsíce:

První měsíc – 42 tr.
Druhý měsíc – 49 tr.
Třetí měsíc – 56 tr.
Čtvrtý měsíc – 52 tr.
Pátý měsíc – 61 tisíc rublů.

Pak jsem měl dva měsíce ztráty, protože jsem najal čtyři zaměstnance. Samozřejmě se rychle zapojili do práce, ale přinesli malý příjem.

Vzhledem k tomu, že jsem nevedl striktně účetnictví, byl jsem úplně zmatený a nemohl jsem si spočítat, kolik jsem za tuto dobu utratil a kolik jsem vydělal.

Navíc jsme se museli přestěhovat do sousední, prostornější kanceláře. Náklady byly odpovídajícím způsobem vyšší o 10 000 rublů. Nákup čtyř notebooků stál 100 000 rublů.

Pronajímatel mi poskytl tři stoly, ale musel jsem si koupit další dva. K otázce expanze se přistupovalo extrémně nedbale. Pak se ale vše začalo zlepšovat.

Od teď jsem nepracoval já, oni pracovali pro mě. Byl stanoven plán na zvýšení motivace zaměstnanců. Bylo to měřeno v peněžním vyjádření. Každý agent za měsíc musel provést transakce v hodnotě 50 000 rublů. V průměru se jedná o 15 transakcí za měsíc. Všichni pracovali na padesát procent. Vše nad plán patřilo zaměstnanci.

Z tohoto důvodu byl plán vždy splněn a dokonce překročen. Měl jsem 25 000 rublů pro každého agenta. Ze čtyř se ukázalo, že je to 100 000 rublů.

Polovina těchto peněz byla utracena na zaplacení nájemného, ​​daní, zaplacení pracovního oběda pro každého zaměstnance v nedaleké restauraci, internetu, databáze majitelů domů, platby za mobilní komunikaci a další drobné výdaje.

Výsledek: čistý zisk - od 40 000 do 50 000 rublů.

Nestandardní situace

Stávalo se také, že zmocněnec nezvládl práci a nemohl po dobu trvání smlouvy poskytnout více než dva nebo tři předměty, ačkoli smlouva počítala s poskytnutím minimálně pěti pokojů (apartmánů) k nahlédnutí.

Nespokojený klient požadoval vrácení peněz. V tomto případě jsem mu řekl, že práce podle jeho smlouvy se stále provádějí a nejsou dokončeny, pouze částečně.

Nabídl, že polovinu částky vrátí. Vždy jsme dokázali vyřešit jakýkoli konflikt.

Různé výdaje

Vyskytují se měsíčně. V určitém okamžiku jsem si uvědomil, že kancelářské oddíly jsou potřeba. Pak pohovka.

Kuchyňský kout s mikrovlnnou troubou a malou ledničkou, protože o víkendech nebyl pracovní oběd a zaměstnanci o víkendu byli skoro pořád v práci, protože sobota a neděle jsou nejideálnější dny pro uzavírání smluv.

Zaměstnanci

Jen za první rok práce v mé agentuře pracovalo asi 10 lidí různého věku. Nejlepšími zaměstnanci jsou mladí lidé, kteří si už v oblasti prodeje vyzkoušeli.

Jeden mladý muž u mě pracoval rok. Dříve prodával vodní filtry. Od prvního měsíce do posledního pracovního dne (pracoval celý rok) byl lídrem v uzavírání smluv.

Špatnými zaměstnanci nejsou ani dospělí a dokonce i starší lidé.

Nejsou tak aktivní, ale více si věří.

Výhody tohoto příjmu

1) Dostupnost. Do tohoto typu podnikání se může zapojit kdokoli. Na věku nezáleží.

2) Nevyžaduje žádné specifické znalosti, dovednosti, schopnosti nebo vyšší vzdělání. Praxe v podobných organizacích však bude výhodou.

3) Relativně malý počáteční kapitál. Trvalo mi 27 000 t, než jsem začal pracovat sám. R. To však nezahrnuje náklady na nábytek.

Pokud najmete 4 zaměstnance, tak na základě mých výpočtů potřebujete částku 150 000t. R.

Možná více, možná méně, v závislosti na regionu.

4) Rychlá návratnost. V mém případě se podnikání vyplatilo během jednoho měsíce, kdy jsem začal pracovat sám. S příchodem zaměstnanců čtyři měsíce.

5) Roky plynou, ale tyto výdělky zůstávají relevantní.

6) Pokud pracujete efektivně, pak doslova za šest měsíců můžete dosáhnout úrovně doporučení. Už ve třetím měsíci za mnou začali chodit známí bývalých klientů nebo klienti sami, kteří zase potřebovali něco odstranit.

Nevýhody vydělávání peněz

1) Ne velký příjem, ale docela stabilní. Výjimečné měsíce: prosinec a leden. Bez ohledu na to, jak moc jsem se já a všichni moji agenti snažili, nikdo nedokázal vydělat jejich výdělky na šest milionů dolarů.

2) Obtížná práce. Zdálo by se, že sedíte celý den v kanceláři a telefonujete, ale abych byl upřímný, první měsíc jsem mluvil po telefonu po zbytek svého života.

V tomto případě může být současně až deset i více klientů. Musíte neustále hledat, volat a uchovávat si nějaké poznámky. Hlava se točí.

3) Oficiálně zaměstnat zaměstnance neexistuje. Jsou to zbytečné výdaje. Z tohoto důvodu si mnoho lidí najde oficiální příjem a odejde. Dokud se neobjeví nový a nezaškolí se (to obvykle trvá měsíc), příjem klesá, a abyste ho uživili, musíte začít pracovat sami.

Informačních pronájmů bytových agentur vlastně není tolik, většina z nich často mění sídlo i název.

Konkurence na tomto trhu je minimální. Pokud budete dobře pracovat, můžete uspět.