Jaká je pevná část nájemného? Pronájem bytových a nebytových prostor: kontroverzní daňové otázky

03.03.2021

Nájemné od pronajímatele včetně variabilního

Nájemní vztahy jsou mezi podnikatelskými subjekty velmi oblíbené. Poskytnutím „bezplatného“ majetku k pronájmu jej pronajímatelé využívají k vytváření dodatečného příjmu a nájemníci zase za určitý poplatek získávají možnost využívat movitý či nemovitý majetek jiných lidí.

V tomto článku se budeme zabývat účetními problémy pronajmout si obdrží pronajímatel od nájemce.

V souladu s § 614 občanského zákoníku Ruská Federace(dále jen Občanský zákoník Ruské federace), hlavní odpovědností nájemce je včasné zaplacení nájemného za užívání nemovitosti ve výši a termínech stanovených nájemní smlouvou.

Nájemné je stanoveno takto:

– platby stanovené pevnou částkou, prováděné pravidelně nebo najednou;

– stanovený podíl produktů, ovoce nebo příjmů získaných v důsledku užívání pronajatého majetku;

– poskytování určitých služeb nájemcem;

– předání věci nájemcem pronajímateli smlouvou o vlastnictví nebo nájmu;

– uložení nájemci smlouvou stanovených nákladů na zhodnocení pronajaté věci.

Smluvní strany si mohou v nájemní smlouvě stanovit kombinaci těchto forem nájemného nebo jiných forem placení nájemného.

Nejběžnějším typem je stanovení nájemného formou pevných plateb placených periodicky nebo jednorázově.

Na základě nájemní smlouvy lze převést více objektů najednou. V tomto případě lze nájemné stanovit jak jako celek za veškerý pronajímaný majetek, tak za každý objekt samostatně. Aby nedocházelo k dalším neshodám mezi účastníky smlouvy, je lepší stanovit nájemné pro každý předmět nájmu zvlášť.

Variabilní nájemné, stanovené měsíčně, na základě dohody stran, za účelem kompenzace účtů za energie, podle názoru autora není zcela v souladu se zákonem. Zároveň z pohledu finančních úřadů u takového nájemného bude moci pronajímatel uznat pouze výdaje na nákup paliv, vody a energií všeho druhu, vynaložené na technologické účely, výrobu všech druhy energie, vytápění budov, jakož i náklady na transformaci a přenos energie spotřebované přímo do nich, bez zohlednění spotřeby nájemců (dopis Federální daňové služby Ruské federace pro Moskevskou oblast ze dne 13. 2006 č. 21-25-I/1372). Na rozdíl od nájemce, který má právo zahrnout do nákladů akceptovaných ke zdanění zisku stálou i proměnlivou složku nájemného (Dopis Federální daňové služby Ruské federace pro Moskevskou oblast ze dne 13. listopadu 2006 č. 21-25-I/1372).

Podle Informačního dopisu prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 11. ledna 2002 č. 66 „Přehled praxe řešení sporů souvisejících s nájemným“, jehož odstavec 11 vysvětluje, že při aplikaci odstavce 3 čl. 614 Občanského zákoníku Ruské federace musí soudy vycházet ze skutečnosti, že do jednoho roku Podmínky smlouvy o pevné výši nájemného nebo postup (mechanismus) pro jeho výpočet musí zůstat nezměněny. Nájemce kontaktoval rozhodčí soud s nárokem vůči pronajímateli na zrušení podmínek nájemní smlouvy, které stanoví čtvrtletní navyšování nájemného pronajímatelem jeho indexací zohledňující inflaci, neboť tato podmínka je v rozporu s imperativní normou čl. 614 odst. 3 obč. Občanský zákoník Ruské federace, který stanoví možnost změny výše nájemného nejvýše jednou ročně. Soud však, byť pouze v posuzovaném případě, shledal, že stanovení sazby nájemného ve výši odpovídající určité částce v cizí měně znamená vytvoření mechanismu jejího výpočtu. Toto stanovení nájemného má eliminovat nepříznivé vlivy inflace. Změna směnného kurzu cizí měny neznamená změnu výše nájemného v souladu s odstavcem 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace. V důsledku toho se ukazuje, že pro zavedení variabilního nájemného je nutné mít jasný algoritmus pro jeho výpočet uvedený ve smlouvě, jinak je snadné soudní spor prohrát.

Podmínky platby nájemného jsou stanoveny smlouvou. V tomto případě si strany mohou stanovit jakýkoli postup pro její výplatu: měsíčně, čtvrtletně, jednou ročně, složením zálohy nebo s odloženou platbou.

Odstavec 3 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že nájemné může být změněno dohodou stran ve lhůtách uvedených ve smlouvě, nejvýše však jednou ročně. Výše nájemného se přitom může buď zvyšovat, nebo snižovat.

Nájemce má právo požadovat snížení nájemného v případě, že:

– pokud se v důsledku okolností, za které nenese odpovědnost, výrazně zhoršily podmínky užívání stanovené v nájemní smlouvě nebo stav nemovitosti;

– pokud pronajímatel poruší podmínky pro větší opravy pronajaté věci;

– pokud pronajímatel při uzavírání nájemní smlouvy neupozornil nájemce na práva třetích osob k nemovitosti.

V případě podstatného porušení podmínek placení nájemného ze strany nájemce má pronajímatel právo po něm požadovat předčasné zaplacení nájemného ve lhůtě stanovené pronajímatelem. V tomto případě nemá pronajímatel právo požadovat předčasné zaplacení nájemného za více než dvě po sobě jdoucí období (článek 5 článku 614 občanského zákoníku Ruské federace).

Nájemné v účetnictví.

Postup zaúčtování leasingových splátek v účetnictví pronajímatele závisí na tom, zda je tato činnost hlavní či nikoliv.

V souladu s odstavcem 5 PBU 9/99 „Příjmy organizace“ (Nařízení Ministerstva financí Ruské federace ze dne 6. května 1999 č. 32n „O schválení účetních předpisů „Příjmy organizace“ PBU 9 /99“ (dále jen PBU 9/99) v organizacích, jejichž předmětem činnosti je úplatné poskytování do dočasného užívání (přechodné držby a užívání) jejich majetku na základě nájemní smlouvy, se za výnosy považují příjmy jehož příjem je s touto činností spojen (pronájem).

Účtová osnova a pokyny k její aplikaci (Příkaz Ministerstva financí Ruské federace ze dne 31. října 2000 č. 94n „O schválení Účtové osnovy pro finanční účetnictví ekonomická aktivita organizace a návod k jejímu použití") ke shrnutí údajů o příjmech a výdajích spojených s běžnou činností organizace, jakož i ke zjištění finanční výsledek podle nich je určen účet 90 „Tržby“.

Výnosy z rezervy na úplatu za dočasné užívání (přechodné držení a užívání) jejího majetku na základě nájemní smlouvy (je-li předmětem činnosti organizace) se promítají na účet 90 „Tržby“ podúčet 90-1 „Výnosy“.

Pokud poskytování majetku k pronájmu není hlavní činností organizace, pak jsou podle odst. 7 PBU 9/99 příjmy spojené s poskytnutím za úplatu do dočasného užívání (přechodné držení a užívání) majetku organizace. zaúčtovány jako ostatní výnosy a zohledněny ve prospěch účtu 91-1 „Ostatní výnosy“.

V tomto případě jsou výdaje spojené s poskytnutím úplaty za dočasné užívání (dočasné držení a užívání) majetku organizace uznány jako ostatní (bod 11 PBU 10/99 „Organizační náklady“ (Nařízení Ministerstva financí Ruské federace). Federace ze dne 6. května 1999 č. 33n „O schválení Účetní ustanovení „Výdaje organizace“ PBU 10/99)).

Chcete-li určit, jaký typ činnosti zahrnout operace převodu majetku k pronájmu, musíte se obrátit na odstavec 4 PBU 9/99.

V souladu s tímto odstavcem organizace v účetnictví samostatně účtuje tržby jako výnosy z běžné činnosti nebo ostatní výnosy, a to na základě požadavků PBU 9/99, charakteru své činnosti, druhu příjmu a podmínek jejich přijímání.

Jinými slovy, organizace se musí samostatně rozhodnout, k jakému typu činnosti operace převodu majetku k pronájmu patří, a konsolidovat to v účetních zásadách organizace. Tato podmínka je stanovena zakládací listinou organizace, kde je jako druh činnosti nejčastěji poskytován pronájem majetku, podle toho pronajímatel účtuje tržby jako výnosy z běžné činnosti.

Pokud je platba nájemného promítnuta organizací do účetnictví jako příjem z běžné činnosti, provádějí se v účetnictví tyto zápisy:

Na vrub účtu 62 „Vypořádání s kupujícími a zákazníky“ Ve prospěch účtu 90-1 „Výnosy“ - odráží výši plateb nájemného, které mají být přijaty;

Na vrub účtu 90-3 „Daň z přidané hodnoty“ Ve prospěch účtu 68-2 „Výpočty k dani z přidané hodnoty“ - odráží výši DPH splatné do rozpočtu;

Na vrub účtu 51 „Vypořádací účty“ Ve prospěch účtu 62 „Vypořádání s kupujícími a zákazníky“ – zohledněno hotovost obdržel od nájemce.

Nájemné se převádí jednorázově po celou dobu platnosti nájemní smlouvy a je považováno za zálohovou platbu a účtuje se na účet 62 „Zúčtování s kupujícími a zákazníky“ podúčet „Zúčtování za zálohu“.

Pokud se nájemné promítne do účetnictví pronajímatele jako součást ostatních příjmů, pak se v účetnictví provádějí tyto zápisy:

Na vrub účtu 76 „Vyrovnání s různými dlužníky a věřiteli“ podúčet „Zúčtování za nájemné“ Ve prospěch účtu 91-1 „Ostatní výnosy“ - zohledňuje časové rozlišení pohledávky z nájemného;

Debetní účet 91-2 „Ostatní výdaje“ Kreditní účet 68-2 „Výpočty k dani z přidané hodnoty“ – účtuje se DPH;

Na vrub účtu 51 „Vypořádací účty“ Ve prospěch účtu 76 „Vyrovnání s různými dlužníky a věřiteli“ podúčet „Kalkulace nájemného“ – promítají se peněžní prostředky přijaté od nájemce.

Jednorázově převedená částka nájemného pro organizaci, ve které převod majetku na pronájem není hlavní činností, je zohledněna na účtu 98 „Výnosy příštích období“ podúčet 98-1 „Příjmy přijaté za období příštích období“.

Podúčet 98-1 „Přijaté příjmy za budoucí období“ zohledňuje pohyb příjmů přijatých ve vykazovaném období, ale vztahujících se k budoucím účetním obdobím.

Výše výnosů vztahujících se k budoucím účetním obdobím se promítne ve prospěch účtu 98 „Výnosy příštích období“ v souvztažnosti s účty pro hotovost nebo vypořádání s dlužníky a věřiteli a na vrub – částka výnosů převedená na odpovídající účty u počátkem účetního období, komu tyto příjmy náleží.

Analytické účtování na účtu 98-1 „Přijaté příjmy budoucích období“ se provádí pro každý druh příjmu.

Nájemné se účtuje v účetnictví na základě předpokladu dočasné jistoty skutečností ekonomické činnosti a za podmínek uvedených v odstavci 12 PBU 9/99:

– organizace má právo obdržet tyto příjmy vyplývající z konkrétní dohody nebo potvrzené jiným vhodným způsobem;

– lze určit výši příjmů;

– existuje jistota, že v důsledku konkrétní transakce dojde ke zvýšení ekonomických přínosů organizace.

Pokud alespoň jedna z uvedených podmínek není splněna ve vztahu k hotovosti a dalším aktivům, které organizace obdržela při platbě, pak se v účetnictví organizace zaúčtují závazky, nikoli výnosy.

Příklad.

Organizace uzavřela smlouvu o pronájmu vybavení na dobu tří měsíců. Měsíční nájemné je 17 700 rublů (včetně DPH - 2 700 rublů).

Nájemné ve výši 53 100 rublů (včetně DPH - 8 100 rublů) uhradil nájemce ihned po celou dobu platnosti nájemní smlouvy.

Pronajímatel používá následující podúčty pracovní účtové osnovy:

62-1 „Kalkulace nájemného“;

62-2 „Výpočty pro platbu předem“.

V účetních záznamech pronajímatele byly provedeny následující zápisy:

Debet 51 Kredit 62-2 – 53 100 rublů – odráží výši zálohy na pronajaté zařízení;

Debet 62-2 Kredit 68-2 – 8 100 rublů – z částky zálohy se účtuje DPH (článek 1 článku 167 daňového řádu Ruské federace (dále jen daňový řád Ruské federace)) ;

Debet 62-2 Kredit 98–45 000 rublů - výše zálohy se odráží v příjmech příštích období;

Debet 62-1 Kredit 91-1 – 17 700 rublů – nájemné naběhlé za vykazované období;

Debet 91-2 Kredit 68-2 – 2 700 rublů – DPH vzniklá z nájemného za vykazované období;

Debet 68-2 Kredit 62-2 – 2 700 rublů – akceptováno pro odpočet DPH z částky zálohy;

Debet 98 Kredit 62-1 – 15 000 rublů – odráží výši nájemného dříve zahrnutého do výnosů příštích období.

Pronajímatel musí vystavit nájemci fakturu na výši nájemného.

Podle odstavce 3 článku 168 daňového řádu Ruské federace je faktura vystavena nejpozději do pěti kalendářních dnů ode dne poskytnutí služeb.

Vystavování faktur za prodej služeb za poskytnutí nemovitosti k pronájmu je možné nejdříve do konce zdaňovacího období, minimálně měsíce, ve kterém byly služby skutečně poskytnuty.

Nájemné v daňovém účetnictví.

Poskytování nemovitostí k pronájmu je hlavní činností organizace.

Podle článku 249 daňového řádu Ruské federace je nájemné přijaté od nájemce klasifikováno jako příjem z prodeje. Hlavní druhy činností jsou stanoveny Zřizovací listinou organizace, kde je nejčastěji jako druh činnosti poskytován pronájem majetku.

Pokud organizace pro účely daně ze zisku účtuje výnosy a náklady pomocí akruální metody, pak se výnosy zaúčtují ve vykazovacím (zdaňovacím) období, ve kterém k nim došlo, bez ohledu na skutečný příjem finančních prostředků, ostatního majetku (práce, služby) ( doložka 1 článku 271 daňového řádu RF).

Pro organizace, které systematicky poskytují svůj majetek za úplatu za dočasné užívání a (nebo) dočasné držení a užívání svého majetku, jsou náklady na tyto činnosti spojeny s prodejem (odst. 1 odstavce 1 článku 265 daňového řádu). Ruské federace).

Pokud nájemní smlouva stanoví nerovnoměrný rozvrh plateb nájemného, pak podle nejnovějších upřesnění Ministerstva financí Ruské federace uvedených v dopisech ze dne 17. dubna 2009 č. 03-03-06/1/258, ze dne 2. dubna 2009 č. 03-03-06/1 /212 musí poplatník na základě čl. 271 odst. 3 pododstavce 4 daňového řádu Ruské federace v takových případech zohlednit platby nájemného. v příjmech na základě částek stanovených ve splátkovém kalendáři. Obdobné stanovisko obsahuje usnesení Federální antimonopolní služby Uralského distriktu ze dne 16. prosince 2008 ve věci č. Ф09-9466/08-С3.

K nerovnoměrnému splátkovému kalendáři dochází podle autora i tehdy, když je nájemné hrazeno jednorázově za delší dobu, například jednou ročně nebo za půl roku. Jednorázové zahrnutí takového poplatku do příjmů přitom není pro organizaci zcela výhodné, neboť povede k jednorázové platbě daně z příjmu nebo vyšší zálohě. Proto je účelnější tyto příjmy rozdělit mezi vykazovaná období. S přihlédnutím k postoji Ministerstva financí Ruské federace však může takový přístup vyvolat stížnosti daňových úřadů.

Připomeňme, že dřívější úředníci uvedli, že příjmy ve formě plateb nájemného se v daňovém účetnictví zachycují s ohledem na zásadu jednotného uznávání příjmů a výdajů bez ohledu na jejich skutečnou platbu. Pro účely vedení daňové evidence příjmů ve formě leasingových splátek se zároveň nevyžaduje měsíční uzavírání úkonů služeb poskytovaných na základě nájemní smlouvy. Toto stanovisko bylo uvedeno v Dopisech Ministerstva financí Ruské federace ze dne 17. dubna 2007 č. 03-03-06/1/248, ze dne 6. února 2007 č. 03-03-06/1/59, ze dne 10. listopadu 2006 č. 03-03 -04/1/752, Federální daňová služba Ruské federace pro město Moskva ze dne 22. září 2008 č. 20–12/089128.

Poskytování majetku k pronájmu není hlavní činností organizace.

V tomto případě je příjem z pronájmu majetku uznán jako neprovozní příjem (článek 4 článku 250 daňového řádu Ruské federace).

Pododstavec 3 odst. 4 článku 271 daňového řádu Ruské federace stanoví, že pro neprovozní příjmy z pronájmu majetku je datem příjmu datum vypořádání v souladu s podmínkami uzavřených dohod nebo předložením poplatníka dokladů sloužících jako podklad pro provádění výpočtů nebo poslední den vykazovacího (daňového) období.

Náklady na údržbu majetku převedeného na základě nájemní smlouvy (včetně odpisů tohoto majetku) jsou zahrnuty do neprovozních nákladů (článek 1 článku 1 článku 265 daňového řádu Ruské federace).

Komunální platby.

Jak je uvedeno výše, v souladu s článkem 614 Občanského zákoníku Ruské federace může být nájemné stanoveno buď pevnou částkou, nebo „plovoucí“ částkou, která se skládá ze dvou částí – pevné částky nájemného a variabilní složky sestávající ze dvou částí. účtů za energie.

Všechny nájemní smlouvy v té či oné podobě zpravidla obsahují podmínku, že náklady na placení účtů za energie nese nájemce. Nabízí se tak otázka: jak je z daňového hlediska nejvýhodnější pro strany smlouvy takovou podmínku doložit. A předně se v tomto případě bavíme o tak kontroverzní dani, jakou je DPH.

V praxi existují různé variantyúhrady za platby za elektřinu, plyn, vodu, telefonní spojení a další služby. Pojďme se na ně podívat blíže.

1. Poplatky jsou zahrnuty v nájemném.

První metoda se používá poměrně zřídka. Tarify za inženýrské sítě totiž neustále rostou, navíc strany při uzavírání smlouvy ještě nevědí, do jaké míry budou inženýrské sítě skutečně spotřebovávány nájemcem. V důsledku toho je stěží možné předem vypočítat výši fixního nájemného, která pokryje veškeré náklady pronajímatele za energie během plnění smlouvy. Strany nemají právo měnit výši nájemného v průběhu roku, zákaz je stanoven v čl. 614 odst. 3 občanského zákoníku Ruské federace.

Strany proto zpravidla v nájemní smlouvě nestanoví výši nájemného samotnou, ale metodiku jeho výpočtu, v důsledku čehož změna v průběhu roku ve variabilní složce nájemného neznamená revizi nájemného. cenu nájemní smlouvy, protože mechanismus stanovení výše nájemného zůstává stejný.

U „plovoucího“ nájemného jsou všechny částky, které pronajímatel od nájemce obdrží, včetně účtů za energie, uznány jako jeho příjem z pronájmu nemovitosti.

Na základě článku 146 daňového řádu Ruské federace si pronajímatel účtuje DPH z celé částky nájemného a odvádí ji do rozpočtu. Pronajímatel vystaví nájemci fakturu na celou částku nájemného (včetně výše poplatků za energie) a „poplatky“ nejsou zvýrazněny jako samostatný řádek.

Pronajímatel, který obdržel faktury od energetických společností na jeho jméno, má právo na odpočet DPH uvedené na jejich fakturách v plné výši. Koneckonců, pokud jsou platby za energie přijaté od nájemce zahrnuty do jeho příjmu, má právo uznat energie spotřebované nájemcem jako své náklady. Stejný postup pro stanovení DPH vysvětlili úředníci v dopise Federální daňové služby Ruské federace ze dne 4. února 2010 č. ШС-22-3/86@. Obdobný názor zastávají rozhodci v usnesení FAS North Caucasus District ze dne 21. prosince 2009 ve věci A63-8994/2004-C4-9, ze dne 11. června 2009 ve věci č. A53-18515/2008 -C5-27, FAS Central District ze dne 29. května 2009 ve věci č. A23-3029/2008A-14-202, FAS North-Western District ze dne 10. ledna 2007 ve věci č. A05-7971/2006-13, ze dne. 4. července 2007 ve věci A56- 38904/2006.

Nájemce, který od pronajímatele obdržel fakturu za pronájem (na celou částku, včetně účtů za energie) obecným způsobem na základě článků 171 a 172 daňového řádu Ruské federace, má právo na odpočet částku DPH uvedenou na faktuře pronajímatele. Podobný názor sdílejí i soudci, jako příklad lze uvést Usnesení Federální antimonopolní služby Severozápadního okruhu ze dne 27. prosince 2010 ve věci A56-7049/2010, Usnesení FAS Moskevského okruhu ze srpna. 26, 2008 ve věci č. KA-A40/7882-08 , Usnesení Federální antimonopolní služby okresu Severní Kavkaz ze dne 26. června 2008 ve věci č. F08-3507/2008 a další.

2. Poplatky se platí odděleně od nájemného.

Pokud v nájemném nejsou zahrnuty účty za energie, pak je nejbezpečnější možností, jak uhradit pronajímateli náklady na energie, uzavřít nájemní smlouvu s prvky zprostředkovatelské smlouvy. To znamená, že nájemní smlouva předem stanoví, že pronajímatel jako zprostředkovatel, jednající svým jménem, ale v zájmu nájemce, pro něj nakupuje inženýrské sítě.

Kromě toho může být volitelně uzavřena samostatná mediační dohoda. Nezapomeňte, že služby zprostředkovatele jsou placené, proto smíšená nájemní smlouva musí stanovit odměnu zprostředkovatele, nebo samostatná zprostředkovatelská smlouva musí stanovit úhradu za služby pronajímatele poskytujícího zprostředkovatelské služby pro nájemce.

Navíc, jelikož energetické společnosti vystavují své dokumenty jménem vlastníka nemovitosti, může být mezi pronajímatelem a nájemcem uzavřena zprostředkovatelská smlouva buď smlouva o provizi, nebo smlouva o obchodním zastoupení, ve které jednatel jedná svým jménem. ale v zájmu ředitele.

V tomto případě pronajímatel vystaví dvě faktury na jméno nájemce: jednu na své jméno za služby pronájmu, druhou na své jméno za služby. Fakturu vystavenou nájemci za inženýrské sítě navíc vystavuje pronajímatel na základě údajů faktury vystavené poskytovatelem inženýrských sítí na jméno samotného pronajímatele. Tato faktura se nezapisuje do nákupní knihy pronajímatele, ale ukládá se do deníku přijatých faktur. Právě tento postup při vystavování faktur plátci DPH a účastníky zprostředkovatelských smluv je upraven Pravidly pro vedení evidence přijatých a vydaných faktur, nákupních knih a prodejních knih pro výpočty daně z přidané hodnoty, schválených nařízením vlády č. Ruské federace ze dne 2. prosince 2000 č. 914.

U takového systému úhrady nákladů za energie není částka obdržená od nájemce jako náhrada za inženýrské sítě příjmem pronajímatele. Přijaté částky jsou v účetnictví pronajímatele zohledněny jako samostatné obchodní případy.

V souladu s čl. 251 odst. 1 pododstavcem 9 daňového řádu Ruské federace se při stanovení základu daně pro daň z příjmu příjmy ve formě majetku (včetně hotovosti) přijaté komisionářem, agentem a (nebo) jinému zmocněnci v souvislosti s plněním povinností z komisionářské smlouvy se nepřihlíží. ke smlouvě o obchodním zastoupení nebo jiné obdobné smlouvě, jakož i k úhradě nákladů, které komisionář, zmocněnec a (nebo) jiný zmocněnec za komitenta vynaložil, komitent a (nebo) jiný komitent, pokud tyto náklady nepodléhají zahrnutí do nákladů komisionáře, agenta a (nebo) ) jiného advokáta v souladu s podmínkami uzavřených smluv. Do tohoto příjmu se nezahrnují provize, zprostředkovatelské nebo jiné obdobné odměny, které se stávají příjmem z běžné činnosti.

Při opětovném předkládání služeb je pronajímatel osvobozen od rizik spojených s daní z příjmu a DPH, jakož i rizik spojených s možným uznáním transakce za neplatnou v souladu s články 166–181 občanského zákoníku Ruské federace, stejně jako rizika trestní odpovědnosti vyplývající z článku 171 trestního zákoníku Ruské federace „Nezákonné podnikání“ (ve smyslu nadměrného poskytování komunikačních služeb).

U tohoto režimu má však pronajímatel kromě povinnosti účtovat DPH z částky nájemného také povinnost účtovat daň z výše své zprostředkovatelské odměny.

Tento text je úvodním fragmentem. Z knihy Vše o zjednodušeném daňovém systému (zjednodušený daňový systém) autor Terekhin R.S.

4.2.6. Opravy dlouhodobého majetku včetně pronajatého Je třeba poznamenat, že pojem oprava není v daňovém řádu uveden, nicméně v tomto případě by měl být používán ve smyslu, v jakém je používán v jiných právních odvětvích. Obvykle se jedná o práci

Z knihy Zbohatnout! Kniha pro ty, kteří si troufnou vydělat hodně peněz a koupit si Ferrari nebo Lamborghini autor DeMarco MJ

Jak se sny rozpadají: špatný vzorec. Špatná proměnná V určitém okamžiku si průměrný řidič uvědomí, že ze svých vkladů nemůže vymáčknout větší úrok. Nelze požadovat 200% navýšení. Nemohou získat další vzdělání ke zlepšení svého vlastního

autor Panchenko T M

Článek 614. Nájemné 1. Nájemce je povinen bezodkladně zaplatit úhradu za užívání nemovitosti (nájemné) Postup, podmínky a termíny úhrady nájemného stanoví nájemní smlouva. V případě, že nejsou smlouvou definovány, má se za to, že jsou zřízeny

Z knihy Používání cizího majetku autor Panchenko T M

Článek 630. Nájemné z nájemní smlouvy 1. Nájemné z nájemní smlouvy se stanoví formou plateb stanovených pevnou částkou, placených pravidelně nebo jednorázově.2. V případě předčasného vrácení věci nájemcem mu pronajímatel vrací

Z knihy Rent autor

Přerušení nájemní smlouvy s pronajímatelem, a to i v případě zničení majetku V současné době je v podnikatelské činnosti podnikatelských subjektů smlouva o nájmu nemovitosti jedním z nejčastějších typů smluv. Nicméně v praxi

Z knihy Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Další úkony pronajímatele Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje poskytnout nájemci za úplatu majetek do dočasné držby a užívání nebo do dočasného užívání. Při pronájmu majetku nese náklady na údržbu pronajatého majetku pronajímatel.

Z knihy Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Daň z příjmu od pronajímatele V současných ekonomických podmínkách jsou nájemní vztahy stále rozšířenější, protože v době krize mnoho organizací nemá finanční kapacitu na nákup nemovitosti, kterou potřebují.

Z knihy Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Změna pronajímatele Při převzetí nemovitosti do pronájmu nájemce zpravidla očekává dlouhodobý pronájem a vybavuje si pronajaté prostory „pro sebe“. Nájemní smlouva je uzavřena dne dlouhodobý. Během trvání smlouvy je však možné, že

Z knihy Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Účetnictví u pronajímatele (půjčitele) Účetnictví.Pokud nájemce (vypůjčitel) provedl bez souhlasu pronajímatele (půjčitele) neoddělitelná zhodnocení na majetku převedeném do bezplatného užívání věřitelem, pak při skončení smlouvy

Z knihy Peníze, bankovní úvěr a ekonomické cykly autor Huerta de Soto Ježíš

Chyba analýzy: Poptávka po fiduciárním médiu směny jako exogenní proměnná Selginova studie je založena na předpokladu, že poptávka po penězích ve formě svěřenského média směny je exogenní proměnnou pro

Z knihy Příjmy a výdaje podle zjednodušeného daňového systému autor Suvorov Igor Sergejevič

5.5. Platby nájemného (včetně leasingu) za pronajatý (včetně pronajatého) majetku Podle odstavců. 4 odstavec 1 článku 346.16 daňového řádu Ruské federace mají poplatníci zjednodušeného daňového systému právo zahrnout do nákladů částku nájemného (leasingu) za pronajatý majetek

Z knihy Realitní transakce. Jak koupit, prodat, pronajmout autor Bachurin Dmitrij

Nájemné V nájemní smlouvě je hlavní podmínkou nájemní smlouva. Nájemce se zavazuje bezodkladně zaplatit nájemné za užívání nebytových prostor. Postup, podmínky a termíny platby nájemného musí být

Z knihy Vše o akvizici a prodeji rezidenčních nemovitostí. Odborná rada autor Zubová Elena Evgenievna

Práva a povinnosti pronajímatele Majitel bytu stanovuje nájemné a chce dostat co nejvíce. Když však pronajímatel žádá příliš mnoho vysoká cena, riskuje, že zůstane na dlouhou dobu bez obyvatel. Ukazatelem nadsazené ceny je nedostatek volání

Z knihy Kniha 2.0. Minulost, přítomnost a budoucnost e-knih očima tvůrce Kindle autor Merkoski Jason

Proč jsou knihy, včetně e-knih, nenahraditelné

Z knihy Zisková cestovní kancelář [Rady majitelům a manažerům] autor Vatutin Sergey

Variabilní a fixní složky mzdy Jaké jsou tedy tyto nástroje? Než se nad nimi zamyslíme, začněme se základními modely motivace. Jedná se o tzv. konstantní a proměnné části. Fix a Flex – jak jim říkáme (obr. 9). Pojďme se podívat na klady a zápory každého z nich

Z knihy Antifragile [Jak těžit z chaosu] autor Taleb Nassim Nicholas

Vaše nájemné Další příklad: představte si, že si legálně pronajímáte byt v New Yorku (kde nájem reguluje kancelář starosty) a váš byt je samozřejmě plný polic s knihami. Máte možnost zde žít, jak dlouho budete chtít, ale vy

Nízké a konstantní nájemné, možnost nákupu nemovitostí, preferenční programy - to jsou jen klíčové výhody Moskvy. Počet nájemníků ve městě každým rokem roste: např. oproti roku 2016 dokázali v roce 2017 získat nemovitosti za příznivé podmínky O 10 % více podnikatelů. Celkem se loni uskutečnilo téměř 6000 dražeb nemovitostí a pozemků. V roce 2018 budou nadále pro nájemce fungovat všechny programy, které jim umožňují výrazně ušetřit na nájemném a dosáhnout výkupu městských nemovitostí. Nenechte si ujít šanci získat pokoj s výrazně nižší sazbou pronájmu, než je tržní cena! Náš článek s podrobnou analýzou procesu pronájmu a odbornými komentáři vám pomůže pochopit zvláštnosti nabízení.

Krok první: výběr nemovitosti

Objekty, které jsou k dispozici k pronájmu od DGI, si můžete prohlédnout na webových stránkách: https://investmoscow.ru/tenders nebo https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/. Existují pohodlné filtry pro vyhledání nebytových prostor v požadované oblasti, požadované oblasti, s konkrétním účelem.

Důležité: Vyhodnoťte nejen prostory, ale i podmínky aukce: jaké jsou termíny přijímání přihlášek k účasti, jaká je velikost zálohy. Stáhněte si dokumentaci k šarži a přečtěte si nájemní smlouvu. Všimněte si takových důležitých faktorů, jako je možnost podnájmu nemovitosti, postoupení pohledávek, předčasné ukončení smlouvy atd.

Někteří podnikatelé si myslí, že podpisem smlouvy s DGI kupují „prase v žitě“. Jako právník, který působí na realitním trhu řadu let, spěchám s bořením tohoto stereotypu. Naopak, veškerá dokumentace k objektu je veřejně přístupná, počínaje výpisem z Jednotného státního registru nemovitostí a konče technickým pasem od ZISZ. Předměty jsou vystaveny s velké množství fotografie. Navíc: účastníci aukce se mohou dohodnout na osobní prohlídce prostor: k tomu je třeba podat přihlášku na webu nejpozději dva dny před začátkem aukce https://investmoscow.ru/tenders.

Krok dva: zaregistrujte se na nabídkovém webu a odešlete žádost

Podnikatelé, kteří se účastní nabídkového řízení poprvé, musí projít registrační procedurou na webu. K tomu budete muset projít akreditací, nainstalovat certifikáty a systém ochrany kryptografických informací na vašem PC. Podnikatelé budou potřebovat elektronický podpis. Registrační proceduru doporučujeme zahájit minimálně týden před termínem pro příjem přihlášek do aukce, o kterou máte zájem.

Pokud je právnická osoba již registrována, pak stačí podat přihlášku k účasti v aukci. Navíc budete potřebovat:

Poskytněte dokumenty - výpis z Jednotného státního rejstříku právnických osob nebo Jednotného státního rejstříku fyzických osob, kopie zakládajících dokumentů a výpis od oprávněného orgánu, že transakci schvaluje. Dále jsou vyžadovány doklady potvrzující oprávnění osoby účastnící se aukce.
Složte zálohu - její výše je uvedena v zadávací dokumentaci. Platební doklad s poznámkou banky o platbě je přílohou žádosti. Na účtence musí být uvedeno číslo šarže, datum aukce, adresa a celková plocha provozovny a výše zálohy.

Důležité: proč může být žádost o účast ve výběrovém řízení zamítnuta?

Důvodů, proč podnikatelé nemohou dražit, je velmi málo: nezaplacení zálohy, neúplná sada dokumentů nebo porušení požadavků na vyhotovení dražební dokumentace. Z účasti v aukci budou rovněž vyloučeny společnosti, které jsou ve fázi úpadku nebo likvidace.

Krok třetí: účast v aukci

Ve stanovený čas se musíte zúčastnit aukce na webových stránkách webu. Minimální cena je cena uvedená v dokumentaci k šarži. Krok aukce je také uveden v dokumentech - zpravidla je to 0,2 % z částky lotu. Pokud do hodiny nedojde k příhozu, pak vítězem aukce je účastník, který nabídl poslední částku. Jakmile jsou protokoly výběrového řízení zveřejněny na webových stránkách, jsou uznány jako platné.

Důležité: Co když jste jediným uchazečem v aukci?

V tomto případě se licitace prostě nekoná: město nabídne uzavření přímé nájemní smlouvy za podmínek zveřejněných v dokumentaci pozemku.

Yakushev Anton, právník společnosti RFI consult

Před účastí v aukci je nutné vyhodnotit rizika. Záloha se tedy podnikateli nevrací, pokud byl jediným účastníkem připuštěným do aukce nebo učinil maximální nabídku, ale odmítl podepsat protokol nebo nájemní smlouvu.

Krok čtyři: uzavření smlouvy

Mezi 10 a 20 dny po skončení aukce se podnikatel musí dostavit na odbor majetku města Moskvy, aby podepsal nájemní smlouvu na nebytové prostory. Zároveň musí splnit veškeré náležitosti dokumentace a zálohy. Smlouvu nemůže žádná ze stran jednostranně měnit. Pokud se účastník na prvním místě vyhne podpisu smlouvy, pak místo něj může DGI nabídnout nájem podnikatelům, kteří nabídli druhé a třetí z konečné částky.

Yakushev Anton, právník společnosti RFI consult

Navzdory jednoduchosti postupu pronájmu nebytových prostor Moskevský majetkový odbor má poměrně hodně úskalí, o kterých si podnikatelé neuvědomují. Je například obtížné objektivně posoudit hodnotu prostor pro podnikání a pochopit, do jaké míry má smysl zvyšovat sazby. Problémy mohou nastat při shromažďování dokumentů, registraci na aukčním webu nebo účasti na aukcích. V neposlední řadě je velmi důležité nechat advokáta přezkoumat nájemní smlouvu a upozornit na všechna pro a proti návrhu.

Naši klienti jsou se spoluprací s RFI consult vždy spokojeni, protože poskytujeme služby na klíč - od výběru prostor dle parametrů zákazníka a shromažďování podkladů pro účast v preferenčních programech inspekce státního majetku až po podpis smlouvy s moskevským majetkovým odborem. Zákazníci dostávají nemovitost na základě dlouhodobého pronájmu za nejlepší cenu.

Registrace (trvalá registrace) v Moskvě, v bytě za nízkou cenu. Poskytujeme plnou právní podporu od A do Z, počínaje výběrem bytového prostoru (jeho prohlídkou) a konče podporou transakce ve státních úřadech. Vždy alespoň 9 – 11 okresů dle vašeho výběru. Registrace probíhá striktně v rámci zákona, pouze oficiálně přes MFC nebo přímo přes Migrační místo. Přítomnost vlastníka nemovitosti a osoby, která je přihlášena, je povinná. (Trvalá registrace v Moskvě) váš pas bude orazítkován za 30 minut až 5 pracovních dnů v závislosti na zvoleném způsobu předkládání dokumentů. Pokud si chcete koupit povolení k pobytu v Moskvě, pak to není pro nás. Neprodáváme, nabízíme právní podporu pro získání registrace.

registrace v Moskvě

Registrace v Moskvě se vydává s ohledem na všechny normy a standardy stanovené ruskou vládou, přísně prostřednictvím vládních agentur. V bytě, kde budete přihlášeni, bude kromě vás přihlášeno dalších 5 až 8 osob. Žádné gumové plošky! Gumové byty jsou navíc trestně postižitelné.

Stálá registrace v Moskvě je místem, kde váš úspěch začíná.

Ještě jednou chceme zopakovat a sdělit vám, že trvalá registrace v Moskvě, která je vydávána prostřednictvím naší společnosti, je 100% oficiální. S ním můžete získat vše, co zákon vyžaduje.

Přihlaste své dítě do školy nebo školky.

Zaregistrujte své vozidlo u dopravní policie.

Dobrá práce ve státních úřadech a komerčních organizacích.

Získejte bankovní úvěry, včetně hypotečních úvěrů.

Volný, uvolnit zdravotní péče, na veřejných klinikách.

Získejte nový pas nebo vyměňte ten stávající.

Udělejte si řidičák.

Pobírat důchod, který je splatný ze zákona.

Registrace v Moskvě pro

Registrace v Moskvě pro občany Ruské federace je v dnešní době poměrně populární služba. Bez ohledu na to, jak triviální to může znít, téměř každý Rus, který přijede pracovat do Moskvy, čelí státní byrokratické mašinérii.

Registrace v Moskvě pro cizí občany

– jde o nezbytný krok k dalšímu získávání ruského občanství. Podle zákona se totiž osoba, která obdržela povolení k přechodnému pobytu, musí přihlásit k registraci po celou dobu platnosti Povolení k přechodnému pobytu.

Získání povolení k pobytu nebo registrace na základě povolení k pobytu v Rusku je ze zákona vyžadováno po celých 5 let platnosti povolení k pobytu.

Proč máme registraci v Moskvě za tak dostupnou cenu?

Základní! Jsme konečnou společností, která tuto službu poskytuje. Pootevřeme trochu oponu, máme asi 6-8 zprostředkovatelů, kteří k nám klienty přivádějí s vlastními „nadsazenými náklady“. Nejsme zprostředkovatelé! Naše cena z první ruky.

Další skutečnost: na internetu je mnoho nabídek na registraci registrace prostřednictvím nákupu akcie. Jedná se o velmi nákladný proces a cena může dosáhnout až 1 200 000 rublů. Máme cenově dostupný produkt, o nic horší: registrace v Moskvě bez nároku na životní prostor. nebo nás kontaktujte a zaregistrujte se za mnohem méně peněz? Jednoznačná odpověď neexistuje. Vše záleží na vašich cílech a finančních možnostech. A co je pro vás to pravé, vyžaduje analýzu.

Bez ohledu na vaši volbu však musíte mít na paměti, že registraci v Moskvě vydává státní orgán do 6 regulovaných dnů.

Nedostatek a vysoké náklady na hotely v hlavním městě a další velká města Denní pronájmy jsme učinili jednou z nejpohodlnějších možností dočasného ubytování pro návštěvníky. Je to paradox, ale pronájem samostatného bytu s kuchyní a vším, co k životu potřebujete, stojí méně než slušný hotelový pokoj. Poptávka přirozeně podněcuje nabídku. Není proto divu, že krátkodobé pronájmy bytů provádí stále více soukromých investorů, kteří mají ve svém arzenálu jediný „jednopokojový byt“, a také specializované společnosti nabízející klientům kromě desítky, resp. více bytů doplňková služba, je jich v hlavním městě dost. Časy, kdy jedinými realitními kancelářemi, kteří pronajímali „byt na noc“, byly babičky na nádraží, jsou pryč.

Pronájem bez budoucnosti

„Cenově jsou náklady na denní pronajímané byty podobné nebo levnější než hotelový pokoj odpovídající úrovně. Rozdíl může dosáhnout 20–30 %, říká Dmitrij Taganov, vedoucí analytického centra společnosti Inkom-Real Estate. - Turista nebo obchodní cestující, který přijede do hlavního města na více dní, má navíc k dispozici plně vybavenou kuchyň, kde si může sám připravit oběd nebo večeři. A když se ubytujete v hotelu, buď budete muset pokaždé nechat v restauraci spoustu peněz, nebo hledat slušnou kavárnu či restauraci poblíž. A není pravda, že slušný podnik bude dva kroky odtud.“ Za každou bude muset hotel zaplatit doplňková služba- praní a žehlení košil, péče o obuv apod. V bytě pronajatém na den nikdo nepředloží doplatek za to, že nájemce použil žehličku, pračku nebo kartáč na boty.

Pokud jde o pronajímatele, pro něj je hlavní výhodou krátkodobého podnikání možnost „ukončit projekt“ kdykoli bez poškození. Pokud je například byt potřeba pro osobní potřebu - bydliště majitele, jeho dětí nebo rodičů, nemusí pronajímatel čekat několik měsíců, než smlouva s nájemcem skončí, jak tomu často bývá u dlouhodobých pronájmů. . Dlouhodobá nájemní smlouva navíc často počítá se zaplacením penále nájemníkům v případě jejího porušení vinou majitele bytu. Nájemníci denních bytů zřídka zůstávají déle než deset dní.

Denní nájem má smysl, pokud plánujete prodat svůj byt. Doba vystavování bytů může trvat několik měsíců, zvláště nyní, kdy je poptávka i po likvidním bydlení na extrémně nízké úrovni, ale nenechte si ujít příležitost vydělat na bytě, který nečinně čeká na kupce. Denní nájem umožní organizovat přehlídky nemovitosti téměř kdykoliv, u dlouhodobých pronájmů budete muset koordinovat čas návštěv s obyvateli. Také „podnikání na jeden den“ je oprávněné jako možnost diverzifikace. Pokud vlastníte dva a více bytů, pak je vhodné jeden z nich pronajmout dlouhodobě a druhý na denní pronájem. V Moskvě je navíc sezónnost cestovního ruchu méně výrazná a tok návštěvníků je po celý rok stabilní.

Denní pronájmy vypadají na první pohled ještě výnosněji než dlouhodobé pronájmy. „Náklady na malý dvoupokojový byt v ekonomické třídě s dobrými kosmetickými opravami, nezbytnými domácími spotřebiči a nábytkem budou asi 3–4 tisíce rublů. denně. Ukazuje se, že pokud si takový byt pronajmete na 20 dní v měsíci, můžete počítat s příjmem 60–80 tisíc rublů. Zatímco u dlouhodobého pronájmu se jeho cena bude pohybovat kolem 35–45 tisíc rublů. za měsíc,“ uvádí příklad Dmitrij Taganov. Zároveň v Nedávno sazby na trhu s dlouhodobým pronájmem neustále klesají a výnos dnes nepřesahuje 4–5 %.

Žádné záruky, žádné pojištění

Nedá se ale říct, že by byznys s krátkodobým pronájmem bydlení byl jednoduchý. Je s tím spojeno mnohem více obtíží, než se na první pohled zdá. Hlavním problémem denního nájemce je nedostatek zaručeného příjmu. U dlouhodobého pronájmu stačí jednorázově najít klienta, podepsat smlouvu – a můžete rok v klidu žít se stabilním měsíčním příjmem. A v případě krátkodobého ubytování probíhá hledání nových hostů.

Na podzim se Dmitrij K. rozhodl pronajmout svůj byt v centru Petrohradu do dne. a dál vlastní zkušenost Přesvědčil jsem se, že tento byznys v praxi není tak ziskový, jak se teoreticky zdá. „Když jsem si to pronajal na základě dlouhodobé smlouvy, měl jsem vždy garantovaných 30 tisíc rublů. za měsíc. Nyní je tu více potíží a méně výnosů,“ říká. Neexistuje žádný měsíc na měsíc. Jednou měl Dmitrij velké štěstí: byt si na 20 dní pronajala rodina, která prováděla renovaci ve svém vlastním domě, a protože to trvalo tak dlouho, museli prodloužit nájem na další období. Ale bylo jediný případ. Zbytek času je byt obsazen v průměru deset dní v měsíci. „Existují však zcela objektivní důvody. Za prvé, není zima turistická sezóna pro Petrohrad. Za druhé, krize. Hlavním kontingentem klientů jsou turisté a obchodní cestující a počet obou se v posledních měsících výrazně snížil,“ říká Dmitry.

Manažer pronájmu bytový fond Petrohradská realitní společnost Svetlana Aleksashina poznamenává, že poptávka po každodenním bydlení je nerovnoměrná a skutečně do značné míry závisí na ročním období: „Před Novým rokem bylo dostatečné množství lidí, kteří si chtěli na několik dní pronajmout byt: mnoho z nich -Obyvatelé města přijeli navštívit své přátele a příbuzné, aby zde strávili čas prázdnin. Nyní na trhu denní pronájem Je to klidné, ale pro toto roční období tradiční. Oživení jako vždy přijde v květnu až červnu: sezóna bílých nocí každoročně přitahuje turisty do města na Něvě.“ Je pravda, že v poslední době se konkurence na trhu s každodenním pronájmem ještě zpřísnila: objevilo se mnoho minihotelů a mnoho návštěvníků upřednostnilo tento segment před byty.

Existují samozřejmě alternativní způsoby, jak zajistit stabilnější tok obyvatel. Ale to už jsou možnosti pro každého. Můžete si například pronajmout byt pro akce a večírky - pro takové účely jsou nemovitosti ve výhodných oblastech vždy žádané. Zde je ale potřeba si uvědomit, jaké to může mít důsledky pro stav bytu. Nikdo po zaplacení peněz nebude s majetkem vlastníků zacházet opatrně. Další možností je pronájem bytů pro zaměstnance v sektoru volného času. To také zaručuje stabilní zisky. "Ale takové byty rychle chátrají," poznamenává jeden z majitelů. "Kromě toho, když se byt nachází ve slušné budově, nechcete si kazit vztahy se svými sousedy."

Neustálé shánění klientů není zdaleka jediným problémem, který pronajímatele čeká. Denně pronajímaný byt vyžaduje mnohem více pozornosti. Majitelé potřebují po každém klientovi dát domov do naprostého pořádku, uklidit, zajistit čerstvé ložní prádlo atd. Takové předměty přitom mnohem rychleji ztrácejí svůj vzhled. „Hosté se neustále mění a vůbec není pravda, že všichni budou extrémně citliví na nový nábytek a domácí spotřebiče. Majitel denního bytu proto bude muset provádět kosmetické opravy mnohem častěji než v bytě pronajatém dlouhodobě. A také si zaplatit pojištění proti riziku škody,“ říká Dmitrij Taganov. Pravda, jak poznamenává majitel Petrohradu Dmitrij K., kupovat pojištění je příliš velký luxus: pojišťovny takové byty buď odmítají pojistit vůbec, nebo účtují příliš vysoké sazby.

U krátkodobých pronájmů je mnohem vyšší riziko setkání s podvodem nebo trestným činem. Dmitrij K. Pod už takovou zkušenost měl Nový rok přišel se podívat do bytu, který byl v té době prázdný, ale zjistil, že se dovnitř nedostane: klíč se z neznámého důvodu nevešel do zámku. Při bližším pohledu na dveře Dmitry zjistil, že zámek byl jednoduše vyměněn. Musel jsem zavolat pracovnici ministerstva pro mimořádné situace, která otevřela dveře a vpustila dovnitř právoplatného majitele. Jednou v bytě Dmitrij objevil spoustu věcí jiných lidí, ozdobený vánoční stromeček, láhve alkoholu - jedním slovem jasné známky toho, že byt byl obýván. Po nějaké době se objevil nový „nájemník“, který pozdravil skutečného majitele bytu rozhořčenými otázkami o důvodech jeho pobytu na území cizího bytu. Ukázalo se, že si pronajal byt přes realitní kancelář a zaplatil tři měsíce dopředu. Postupně vyšly najevo detaily podvodu: krátce před Novým rokem si byt na pár dní pronajala žena, která podle ní přijela ze Soči. Za tak krátkou dobu se jí podařilo vyrobit duplikáty klíčů a po svém oficiálním „odjezdu“ se vrátila, vyměnila zámek a pod rouškou realitní kanceláře souhlasila s pronájmem bytu jiné osobě. Vzala od něj zálohu a zmizela neznámým směrem.

Dmitrij měl štěstí: nelegální nájemník vyklidil byt bez jakýchkoli stížností a majitel kromě času a nervů neutrpěl žádné ztráty. Ale v jiném scénáři by se podvodník nemusel obtěžovat s retakem, ale jednoduše odnesl veškerý cenný majetek a vybavení z domu. Abyste minimalizovali rizika, měli byste si udělat alespoň kopii pasu klienta, ale to vás 100% nezajistí před podvodníky.

Důvěra nebo nezávislost?

Chcete-li svůj byt pronajímat na denní bázi, máte dvě možnosti: převést byt do správy svěřenství realitní kanceláři nebo si jej pronajmout sami.

Na správa důvěry, na jedné straně je majitel ušetřen všech starostí. Na druhé straně zůstává riziko podvodu ze strany realitních kanceláří. Agenti mohou jednoduše klamat tím, že podcení počet dní, po které byl byt pronajímán, a část příjmů si nechají pro sebe. Nebudete chodit každý den do bytu a kontrolovat.

Pokud vezmete věci do svých rukou, budete muset k nalezení klientů použít co nejvíce informačních kanálů. Není to však příliš obtížné. Stačí zadat slova „denní pronájem“ do Yandexu nebo jiného vyhledávače – a okamžitě se před vámi otevřou desítky agenturních stránek nabízejících byty k dennímu pronájmu, ze kterých si můžete vybrat. Téměř všichni spolupracují s vlastníky bytů. Budete muset vytvořit standardní popis navrhovaného bydlení, uvést všechny jeho hlavní parametry a pořídit několik fotografií (kuchyň, koupelna a ložnice). Fotografie a popisy jsou zveřejněny na webových stránkách agentury. Majitel bytu uvádí, kolik by chtěl dostávat za den, a realitní kanceláře k tomuto číslu přidávají svou přirážku. Pokud například byt „od majitele“ stojí 2 000 rublů, agentura jej uvede za 2,5–3 000. V tomto případě je podvod ze strany zprostředkovatelů stěží možný, protože agentura hraje výhradně roli spojovací článek. Klienta nasměruje a majitel nemovitosti ho kontaktuje přímo: zahrnuje ukázku bytu, výměnu prádla, úklid a to nejpříjemnější - příjem platby. Poté dává provize agentuře.

Máte-li více bytů, denní pronájem se promění v plnohodnotné podnikání, které vyžaduje nejen počáteční investice, ale i pravidelné výdaje. Úklidové služby bude nutné buď outsourcovat, nebo si vytvořit vlastní provozní oddělení, které se bude starat o úklid bytů, praní a výměnu ložního prádla, drobné opravy atd. Kromě obslužného personálu je nutná i účetní. Bude potřeba navazovat vztahy s lidmi, kteří dokážou řešit případné konfliktní situace s obyvateli. Důležitým prvkem tohoto podnikání je vytvoření a propagace efektivní webové stránky na internetu. „Vypadá to velmi obtížně, ale v praxi to může být naopak. V procesu činnosti se navazují obchodní vztahy s určitými organizacemi, například se zastoupeními západních společností, v důsledku čehož se podnikání stává stabilnější a bezpečnější. Navíc můžete získat další příjmy poskytováním souvisejících služeb: doprava, cestovní ruch atd.,“ říká Evgeniy Skomorovsky, generální ředitel Century 21 West.

Recept na úspěch

Ne každý byt se podaří pronajmout stejně úspěšně. Parametrů, na kterých bude záviset jeho poptávka mezi potenciálními nájemci, je celá řada. Za prvé, umístění takového bydlení je důležité. „Pro krátkodobé pronájmy jsou obzvláště žádané malé byty v centrální části Moskvy, například ve stalinských budovách. Oblíbené jsou také plochy, kde se nacházejí velká výstaviště,“ říká Vadim Lamin, vedoucí exkluzivního oddělení oddělení pronájmu luxusních bytů v Penny Lane Realty. Důležitý přitom zůstává parametr „pěší vzdálenost k metru“ – stejně jako při nákupu či dlouhodobém pronájmu.

Pokud lze byt dlouhodobě pronajatý minimálně zařízen, pak v případě krátkodobého pronájmu takový počet nebude fungovat. Vše by zde mělo být, aby obyvatelům poskytlo pohodlnou alternativu k hotelovému pokoji. Když člověk přijede do hotelu, nestará se o to, aby si s sebou vzal mýdlo, ručník, zubní pastu nebo prádlo. To vše dostává na místě. U denních pronájmů je třeba zajistit totéž.

V pokoji by měla být pohodlná šatní skříň a místo na spaní. Kuchyňka musí být vybavena lednicí, varnou konvicí a mikrovlnnou troubou. Ten je povinnějším prvkem než sporák. „Málokdo z těch, kteří přijdou, vážně vaří. Buď jedí v kavárně, nebo si raději koupí hotové jídlo a ohřejí si ho,“ říká realitní makléř Sergej. Na pokoji nesmí chybět televize, v poslední době je žádaný i DVD přehrávač. Takové maličkosti často hrají důležitou roli, zejména proto, že konkurence na trhu s každodenním pronájmem je velká a v cenách není prakticky žádný rozdíl.

Krátkodobý pronájem: PRO & CONTRA

1. Potenciálně vyšší příjem než u dlouhodobého pronájmu.

2. Možnost kdykoli ukončit podnikání.

3. Volné nakládání s bytem (můžete jej kdykoliv prodat, nastěhovat příbuzné apod.).

1. Nedostatek zaručeného příjmu.

2. Nutnost neustále vyhledávat nové klienty.

3. Byt vyžaduje opravy častěji a rychle ztrácí svou prezentaci.

4. Náročnější podnikání: byt musí být po každém klientovi uveden do pořádku, je nutné zajistit obyvatelům kompletní „hotelovou“ sadu - prádlo, nádobí, nábytek a domácí spotřebiče.

Měsíční nájemné za užívání Areálu a přilehlých Ploch a Parkovacích stání (dále jen „Nájemné“) se skládá z:

Stálá nebo pevná část nájemného

Pevná část nájemného je částka účtovaná za pronájem Prostorů včetně DPH 18%. Fixní část nájemného se vypočítává v následujících sazbách za metr čtvereční pronajatých prostor:
- ___.00 rublů měsíčně za metr čtvereční pronajaté plochy skladových prostor včetně DPH;___.00 rublů měsíčně za metr čtvereční pronajaté plochy kancelářských a společenských prostor včetně DPH;
- ___.00 rublů měsíčně za metr čtvereční pronajaté plochy kancelářských prostor včetně DPH. Cena Pevné části nájemného zahrnuje Služby uvedené v Seznamu služeb (Příloha č. 5.) Cena Pevné části nájemného zahrnuje užívání Nemovitosti Nájemcem.

Pohyblivá část nájemného

Pohyblivá část nájemného zahrnuje (limity spotřeby jsou stanoveny v Příloze č. 6 - výše výdajů za spotřebovanou elektřinu vypočtená v tarifech stanovených organizacemi dodávajícími příslušné služby v souladu s odečty elektroměrů (množství poskytnuté elektřiny, kW); - výše výdajů za spotřebu vody a stočného, jejichž výpočet se provádí podle tarifů stanovených organizacemi dodávajícími příslušné služby podle odečtů měřicích zařízení nebo podle výpočtu sazby spotřeby na dohodě smluvních stran - výše nákladů za telefonování a internetový provoz, jejichž výpočet se provádí na základě tarifů, stanovených v příloze č. 6. Poplatky za užívání parkovacích míst Poplatek je vyčíslen na následující sazby: 7500,0 rublů měsíčně (bez DPH) za jedno parkovací místo pro nákladní vozidla; 1500,0 rublů za měsíc (bez DPH) DPH) za jedno parkovací místo pro osobní vozidla.

Změna nájemného v nájemní smlouvě

Pronajímatel si vyhrazuje právo z vlastní iniciativy změnit cenu za metr čtvereční pronajatých prostor, ne však více než 1 (Jednou) za rok od Datum zahájení pronájmu a ne více než 5 % z předchozích nákladů za metr čtvereční pronajatých Prostor, s předchozím oznámením nájemci nejpozději do 1 (jednoho) měsíce. V tomto případě strany podepisují dodatečnou dohodu k této smlouvě. Pronajímatel má právo jednostranně zvýšit sazbu pohyblivé části nájemného v závislosti na změnách tarifů organizací poskytujících příslušné služby. V tomto případě pronajímatel připojí k písemnému oznámení o změnách cen energií a provozních služeb zaslanému nájemci příslušné doklady potvrzující skutečnost, že došlo ke změně tarifů nebo nákladů na služby.

Přijímáme nájemní smlouvy k odbornému posouzení. Zabýváme se sepisováním komplexních smluv.