Как сдать в аренду долю в квартире и не испортить отношения с сособственниками. Правила сдачи комнаты и доли в квартире по договору аренды: требуется ли согласие соседей? Сдача в аренду доли жилого помещения

13.02.2021

Город _______________________ «___»______________ 201__г

_________________________________________________________________

именуемый в дальнейшем « Арендодатель», с одной стороны, и

______________________________________________________________________

именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,заключили настоящий договор о нижеследующим:

1. Предмет договора

1.1 Арендодатель предоставляет Арендатору в пользование сроком на 11 (одиннадцать) месяцев с__________ по __________ ____ часть (половину) ___ комнатной квартиры общей площадью ______ кв.м. расположенную по адресу ___________________________________________________

1.2. По соглашению сторон договором устанавливается плата за аренду квартиры в размере ____________________________________________________________рублей.

1.3. Оплата производится наличными

2. Обязательства сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

предоставить в аренду принадлежащее ему жилье в пригодном для проживания состоянии;
обеспечить предоставление коммунальных услуг;
предоставить техническое устройство квартиры в исправном состоянии;
предоставить Арендатору возможность проживания в квартире в течении 30 (тридцати) дней с момента предупреждения о досрочном расторжении договора;
возвратить Арендатору залог в сумме _______________________________ рублей

по окончании срока аренды квартиры и выполнения арендатором условий договора в полном объеме;

2.2. Арендатор обязуется:

использовать сданную ему по договору аренды квартиру по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду;
соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РФ;
своевременно сообщать Арендодателю о выявленных неисправностях элементов квартиры и дома;
устранять неисправности элементов квартиры, приводя их в соответствие с общими требованиями содержания квартиры;
соблюдать чистоту, порядок и тишину в квартире;
предоставить Арендодателю ксерокопию паспорта лиц указанных в данном договоре;
не допускать проживания лиц, не являющихся участниками данного договора, если факт проживания будет установлен, арендодатель оставляет за собой право досрочно расторгнуть договор с удержанием 50% стоимости залога;
своевременно оплачивать счета за междугородние (международные) телефонные переговоры;
оплачивать ежемесячно Арендодателю за израсходованную электроэнергию, согласно показаниям счетчика и действующих тарифов;
оплачивать ежемесячно Арендодателю квартплату, плату за газ вместе со страховкой квартиры;
внести залог в сумме _________________________________________ рублей
поливать и ухаживать за цветами,находящимся в квартире;
оплачивать городской телефонный номер ___________________, установленный в арендуемой квартире;
сообщить Арендодателю о досрочном расторжении договора не менее чем за 30 (тридцать) дней, до даты предполагаемого расторжения договора;

2.3 Арендатору запрещается содержать в квартире животных.

3. Права сторон

3.1. Арендодатель имеет право:

требовать от Арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РФ;
требовать от Арендатора своевременного внесения платы за аренду;
требовать от Арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока договора аренды;
требовать соблюдения порядка, чистоты и тишины в квартире.
корректировать стоимость арендной платы в соответствии с текущей ситуацией на рынке аренды квартир;

3.1.1. Арендодатель имеет право удержать полную стоимость залога, если сообщение о досрочном расторжении договора поступило от Арендатора менее, чем за 30 (тридцать) дней, до даты предполагаемого расторжения договора;

3.2. Арендатор имеет право:

пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течении всего срока

3.3. В случае порчи, утраты имущества находящегося в квартире Арендатор обязуется возместить стоимость утраченного, испорченного имущества;

4. Возмещение ущерба

Арендатор возмещает Арендодателю материальный ущерб, причиненный в результате невыполнения обязанностей, предусмотренных настоящим договором, в установленном законом порядке.

5. Особые условия.

В случае грубых нарушений Арендатором его обязанностей, оговоренных в настоящем договоре, Арендодатель в праве расторгнуть договор в одностороннем порядке без выполнения взятых на себя обязательств, предусмотренных настоящим договором.

6. Заключительные условия.

6.1. Настоящий договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон вне сроков действий договора и в порядке предусмотренном этим договором;

6.2. В случае расторжения договора по инициативе Арендатора, Арендатор обязан предупредить Арендодателя за 30 (тридцать) дней до предполагаемой даты расторжения договора;

6.3. В случае расторжения договора по инициативе Арендодателя, Арендодатель обязан предупредить Арендатора за 30 (тридцать) дней до предполагаемой даты расторжения договора;

6.4. Все споры, связанные с выполнением настоящего договора, рассматриваются сторонами путем переговоров для достижения общего согласия;

6.5. Настоящий договор составлен в ___2 (двух) экземплярах, один из которых хранится у Арендодателя, а второй у Арендатора;

6.6. Неотъемлемой частью настоящего договора является «Акт сдачи квартиры» Арендатору.

6.7. Договор вступает в силу с момента его подписания;

7. Реквизиты сторон:

Арендодатель: _______________________________________________

Адрес: _______________________________________________________

Телефоны: ____________________________________________________

Паспорт: _____________________________________________________

Подпись:_______________________

Арендатор: _______________________________________________

Адрес: ___________________________________________________

Телефоны: ________________________________________________

Паспорт: _________________________________________________

С правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РФ ознакомлен:

Подпись: _______________________

АКТ СДАЧИ КВАРТИРЫ

Настоящий акт составлен в том, что гр._____________________________

Сдает в наем квартиру общей площадью ________ кв.м,

расположенную по адресу:________________________________________

гр-ну__________________________________________________________ паспорт:

Выдан ____________________________________

Арендатор, гр-н ________________________обязуется соблюдать чистоту и аккуратно пользоваться имуществом, состоящим из следующих предметов:

Название предметов и количество.

Комната: _________________________________________________

Кухня: _______________________________________________________________

Прихожая:______________________________________________________________

Принял (арендатор):_____________________________________________________

Сдал (арендодатель): ____________________________________________________

Комментарии экспертов компании «Гарант» и судебная практика

Насколько свободны участники общей долевой собственности в праве распоряжаться конкретной частью общего имущества — объекта недвижимости — в пределах доли каждого из них в отсутствие соглашения между ними, а также каковы последствия сдачи части такого объекта в аренду, рассказывает эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Сергей Широков.

Объект недвижимости (здание, в котором имеются изолированные нежилые помещения) находится в долевой собственности у нескольких лиц. Доля каждого из них определена и зарегистрирована. Письменного соглашения о распоряжении имуществом между собственниками нет, каждый использует помещение пропорционально своей доле, споров между ними нет. Может ли каждый собственник без письменного одобрения других участников долевой собственности пропорционально своей доле использовать помещения под свои цели: офис, магазин, предоставление помещений в аренду? Возникает ли обременение прав собственников в случае сдачи помещений в аренду? Является ли сдача помещений в аренду препятствием к выделу доли одного из участников в натуре или разделу имущества между участниками?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если определена доля каждого из собственников в праве собственности, то имущество признается находящимся в долевой собственности (п.п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что ГК РФ в нормах, посвященных долевой собственности, оперирует термином «доля в праве собственности», а не «доля в имуществе». Иными словами, имущество, находящееся в долевой собственности, не делится в натуре на отдельные составляющие, каждая из которых принадлежит одному из участников такой собственности и используется им по своему усмотрению.
В связи с этим законодательство устанавливает, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по взаимному соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Поэтому использование помещений, входящих в здание, находящееся в общей долевой собственности, даже для собственных нужд участников такой собственности должно осуществляться с общего согласия всех участников, а при его недостижении — по решению суда.
Каких-либо обязательных требований к форме такого соглашения и к его условиям законодательство не предъявляет. Вместе с тем полагаем, что на указанное соглашение должны распространяться общие положения ГК РФ о форме сделок (ст. 158 ГК РФ).
Следовательно, если участниками общей долевой собственности являются только граждане, то указанное соглашение может быть заключено и в устной форме (ст. 159 ГК РФ), а если в качестве участников такой собственности выступает хотя бы одно юридическое лицо, то данное соглашение следует заключить в простой письменной форме, так как согласно пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ все сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в этой форме. Нарушение указанного требования влечет за собой невозможность для сторон такого соглашения в случае возникновения спора ссылаться на свидетельские показания в подтверждение условий соглашения (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом случае участникам общей долевой собственности следует согласовать порядок и возможные способы использования принадлежащего им имущества в письменной форме. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
Передача имущества в аренду, то есть предоставление его во временное владение и пользование или только во временное пользование другому лицу, по общему правилу осуществляется собственником этого имущества и представляет собой акт распоряжения этим имуществом (ст. 606, ст. 608 ГК РФ, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 N 12АП-4214/14, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 N 13АП-21699/11).
Как уже упоминалось выше, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется также по соглашению всех ее участников. Поэтому передача в аренду помещения в здании, находящемся в общей долевой собственности, представляет собой предоставление прав владения и пользования не отдельным объектом, а лишь частью общего имущества и, соответственно, требует выражения согласия на совершение такой сделки всеми участниками долевой собственности.
Как показывает судебная практика, такое согласие может быть оформлено различными способами. Так, например, договор аренды части имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя и подписан всеми участниками долевой собственности, что допускается п. 1 ст. 308 ГК РФ.

Юристу на заметку:
Согласие участников общей долевой собственности на заключение договора аренды принадлежащего им имущества может быть выражено путем предоставления одному из собственников соответствующих полномочий, в том числе путем выдачи доверенности
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 августа 2004 г. N Ф09-2779/04ГК
По смыслу ст. 246 ГК РФ участники общей долевой собственности могли бы распорядиться принадлежащим им имуществом путем сдачи его в аренду при наличии соответствующего соглашения между ними. Согласие участников выражается либо в участии при заключении договора, когда на стороне арендодателя выступают все собственники, образуя множественность лиц, либо в выдаче управомочивающих документов, например, доверенности на ведение дел одному собственнику.

В зависимости от обстоятельств о согласии всех собственников может свидетельствовать визирование ими каждой страницы договора аренды (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6), иные документальные подтверждения согласия на передачу соответствующего имущества в аренду (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2010 по делу N А43-5553/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Уральского округа от 24.07.2007 N Ф09-5759/07-С6) либо наличие заключенного между всеми участниками долевой собственности соглашения, из которого следует право участника долевой собственности распорядиться конкретной частью общего имущества путем передачи его в аренду на определенных условиях.

Обратите внимание!
Доход от сдачи имущества в аренду в силу ст. 248 ГК РФ распределяется между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество либо в ином порядке, который также может быть определен соглашением между ними:
— определение ВАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9170/10;
— постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2010 N Ф07-496/2010.

По общему правилу согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Иными словами, аренда обременяет право собственности на соответствующее имущество и в силу этого арендные правоотношения сохраняются в случае перехода указанного права к третьему лицу.
Однако закон не содержит положений, которые касались бы порядка обременения прав собственника правами арендатора при передаче в аренду не всего имущества, а лишь его части. Тем не менее в отношении такого недвижимого имущества, как здание, данный вопрос может быть разрешен исходя из судебной практики.
Дело в том, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Причем государственная регистрация договора аренды означает одновременную регистрацию аренды в качестве обременения прав собственника соответствующего недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

ВАЖНО УЧЕСТЬ:
ВАС РФ об обременении в случае передачи части здания в аренду на срок не менее года:
Договор аренды части здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации с установлением обременения на все здание в целом
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 (п. 9)
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

С учетом разъяснений, данных в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», можно заключить, что сдача в аренду помещений, являющихся составными частями здания, находящегося в общей долевой собственности, приводит к установлению обременения на все здание в целом. Полагаем, что данный вывод будет справедлив и для случаев сдачи в аренду помещений на срок менее года, так как ст. 617 ГК РФ предусматривает установление обременения на права арендодателя в отношении объекта аренды независимо от срока, на который арендованное имущество сдается. Отличие только в том, что при заключении договора на срок от года и более такое обременение подлежит государственной регистрации.
Отметим, что наличие обременения прав участников долевой собственности арендой не названо в законе в качестве обстоятельства, препятствующего разделу недвижимого имущества или выделу из него доли в натуре (ст. 252 ГК РФ). Ведь из положений п. 51 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 N 765 (далее — Правила ведения ЕГРП), следует, что при прекращении существования объекта недвижимости в связи с его преобразованием, в том числе разделом или выделом, записи со статусом «актуальная» специальных частей подраздела III переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов ЕГРП, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.
Поскольку одним из составляющих подраздела III разделов ЕГРП являются записи об обременениях прав на недвижимое имущество (п.п. 7, 48-49 Правил ведения ЕГРП), то записи об обременении арендой права собственности на здание, внесенные при передаче части этого здания в аренду, подлежат переносу в разделы ЕГРП, посвященные всем объектам, образованным при разделе этого здания или выделе из него отдельного объекта недвижимости.
Следовательно, обременение прав бывших участников общей долевой собственности арендой сохраняется и после раздела недвижимого имущества или выдела из него доли в натуре, о чем свидетельствуют и выводы, сделанные в судебной практике. В качестве примера можно привести постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 N 15АП-12716/13, основанное на нормах Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219. Несмотря на то, что указанные Правила с 1 января 2015 года утратили силу (постановление Правительства РФ от 16.10.2013 N 927), положения данного нормативного правового акта в части, касающейся переноса записей об обременениях прав на преобразованный объект недвижимости в соответствующие разделы, содержащие информацию о вновь образованных объектах недвижимости, совпадают с ныне действующими Правилами ведения ЕГРП. Соответственно, полагаем, что приведенное правило применяется и при заключении договора аренды на срок до одного года, который не проходит государственной регистрации и обременение по которому не вносится в соответствующие разделы ЕГРП, так как в противном случае это ставило бы в неравные положения арендаторов по краткосрочному и долгосрочному договорам аренды.

Ознакомиться с текстами документов, упомянутых в ответе эксперта, а также с правовыми позициями судов и историей судебных решений, не затратив много времени на самостоятельный анализ, Вам поможет система ГАРАНТ и специальный информационный блок «Энциклопедия судебной практики».

Аренда долевой собственности

Вопрос-ответ по теме

Нашей организации и ещё 5 собственникам принадлежит здание торгового центра на правах долевой собственности. Свою долю мы используем сами. Остальные собственники оставшуюся площадь собираются сдать в аренду.Как правильно заключить договор аренды на долевую собственность- Договор с арендатором заключать от имени всех собственников или исключить нас?Собственники: 1ый- 0,3 (доля); 2ой-0,15; 3ий-0,2; 4ый-0,05; 5ый-0,05 и мы-0,25. (0,3+0,15+0,2+0,05+0,05+0,25=1).Заключая договор аренды мы прописываем,на основании свидетельства о гос.регистрацию, долю каждого собственника. При арендной плате в 100,0 тыс руб. 1-ый получает -30,0 т.р., 2-15; и т.д. Выпадаем мы 0,25 доли. Площади между собственниками официально не распределены.

В договоре аренды участвуют только арендатор и непосредственные арендодатели. Если Ваша организация не планирует передавать в аренду принадлежащую ей часть помещений торгового центра, в договоре аренды он не участвует.

Собственник(и) помещения вправе сдать в аренду принадлежащую ему(им) часть недвижимости без письменного согласия сособственника(ов), поскольку это позволяет сделать часть 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая порядок распоряжения долевой собственностью.

При этом договор аренды должен четко обозначить передаваемую в аренду площадь — не только ее размер, но и расположение в торговом центре (этажи, комнаты, вплоть до конкретных полок и стеллажей для продукции). Разграничить ее для передачи позволят правоустанавливающие и инвентаризационные документы — технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации (см. письма Минфина России от 15.12.2009 № 03-11-06/3/289 и ФНС России от 25.06.2009 № ШС-22-3/507).

Также собственники помещений в торговом центре могут заключить об использовании помещений торгового центра, с детальным указанием конкретных площадей, используемых каждым из собственников в соответствии с принадлежащей ему долей. Соглашение заключается в свободной форме, письменно, подписывается всеми собственниками торгового центра.

Гражданский кодекс РФ

«Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).*

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.*

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом*.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.*

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное».

часть 1 статьи 20 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

« В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:*

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;*

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;*

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона».

Из статьи журнала «Вмененка» № 7, 2010 г.

Работа торговых центров в деталях

Согласно подпункту 13 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ на систему налогообложения в виде ЕНВД может переводиться предпринимательская деятельность, связанная с оказанием услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов. Как мы указали выше, торговые комплексы и торговые центры как раз являются такими объектами.

В статье 346.27 НК РФ указано, что торговым местом признается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам в том числе относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общепита, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях). Например, торговым местом считается часть площади холла или коридора ТЦ для организации розничной торговли (письма Минфина России от 15.05.2009 № 03-11-06/3/133 и от 18.02.2008 № 03-11-04/3/79).*

Таким образом, если компания (коммерсант), владеющая торговым комплексом (центром), сдает в аренду торговые места, она может быть переведена на уплату единого налога на вмененный доход. При этом физический показатель и базовая доходность, необходимые для расчета суммы этого налога, зависят от площади каждого из переданных в аренду торговых мест. Если она не превышает 5 кв. м, то при расчете суммы ЕНВД учитывается количество переданных во временное владение и (или) в пользование торговых мест и применяется базовая доходность, равная 6000 руб. за одно торговое место в месяц. Если же площадь больше указанной величины, то «вмененщику» нужно исходить из величины площади переданного во временное владение и (или) в пользование торгового места и использовать базовую доходность, равную 1200 руб. за 1 кв. м.

Налоговый кодекс РФ не содержит порядка определения площади торгового места. При этом финансовое и налоговое ведомства предлагают использовать инвентаризационные и правоустанавливающие документы (письма Минфина России от 15.12.2009 № 03-11-06/3/289 иФНС России от 25.06.2009 № ШС-22-3/507). Таким образом, чтобы не ошибиться с размером площади торгового места и применять правильный физический показатель, нужно воспользоваться документами на передаваемые в аренду объекты (в частности, договором аренды (субаренды), техническим паспортом на нежилое помещение, планами, схемами, экспликациями, реестром договоров о предоставлении торговых мест в аренду). Кстати, размер площади торгового места главой 26.3 НК РФ не ограничен.*

ООО «Звезда» владеет торговым центром, расположенным на территории г. Орехово-Зуево Московской области. Организация сдает в аренду 40 торговых мест, 10 из них площадью 4,3 кв. м и 30 общей площадью 6000 кв. м (площадь каждого превышает 5 кв. м). Чему равна сумма исчисленного единого налога на вмененный доход за II квартал 2010 года?

Согласно решению Совета депутатов муниципального образования «Город Орехово-Зуево» от 31.10.2005 № 370/35 (в редакции решения от 28.01.2010 № 192/13) значения корректирующего коэффициента К2 для данного вида деятельности зависят от площади торгового места. Эти коэффициенты, а также физические показатели, базовая доходность и коды вида предпринимательской деятельности, отражаемые в декларации по ЕНВД, представлены в табл. 1. В ней же приведен расчет суммы исчисленного ЕНВД.

Итак, общая сумма ЕНВД, исчисленная за II квартал 2010 года, составляет 2 132 865 руб. Организация вправе уменьшить ее на сумму страховых взносов, уплаченных за этот же период времени, и на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности, но не более чем на 50% (п. 2 ст. 346.32 НК РФ).

Заметим, что ООО «Звезда» должно заполнить два раздела 2 налоговой декларации – по каждому виду предпринимательской деятельности.

ФАС Центрального округа в постановлении от 03.08.2009 № А68-9163/08-565/12 указал, что торговые места в ТЦ:
– не имеют отдельной крыши (есть только общая крыша здания);
– изолированы стенами некапитального характера;
– не обеспечены торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями и помещениями для хранения товаров и подготовки их к продаже;
– имеют общие проходы для покупателей.

Однако в торговых комплексах (центрах) на практике встречаются помещения, которые соответствуют признакам магазина или павильона. То есть они обеспечены торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, имеют отдельный выход, то есть обособлены от других помещений торгового центра, а в правоустанавливающих документах на данные помещения выделена площадь торгового зала. Учтите, что сдача в аренду подобных торговых точек не облагается ЕНВД (письма Минфина России от 20.01.2010 № 03-11-11/08 и от 03.06.2009 № 03-11-09/190).

Отметим, что нередко в инвентаризационных документах помещения ТЦ обозначаются как торговые залы, хотя фактически торговых залов указанные объекты стационарной торговой сети не имеют. Следовательно, деятельность по сдаче в аренду таких помещений для организации розничной торговли может переводиться на «вмененку». К аналогичному выводу пришел Минфин России в отношении сдачи в аренду помещений в здании крытого рынка (письмо от 27.10.2009 № 03-11-06/3/252).

А чего это вы здесь делаете?

Итак, в целях применения системы налогообложения в виде ЕНВД сдаваемые в аренду места должны использоваться для совершения сделок розничной купли-продажи. То есть во избежание конфликтов с налоговиками в договоре аренды целесообразно указать, что имущество предоставляется для осуществления розничной торговли. Согласно статье 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (письмо финансового ведомства от 25.11.2009 № 03-11-06/3/277).

Но заметим, что в ряде случаев отражение в договоре аренды иного предназначения помещения не может служить гарантией освобождения арендодателя от уплаты ЕНВД. Так, например, в письме от 22.01.2008 № 03-11-04/3/9 Минфин России рассмотрел ситуацию, когда арендодатель одну часть помещения передал для складирования товара, а другую часть – для ведения розничной торговли. Финансовое ведомство посчитало, что раз арендатором является одно лицо и складироваться товары, по-видимому, будут для продажи их в розницу, площадь таких помещений включается в площадь торгового места.*

Обратите внимание: передача в аренду помещений для оказания бытовых услуг населению (например, для размещения прачечных и салонов красоты) не облагается единым налогом на вмененный доход. Кроме того, не признается «вмененной» деятельностью передача во временное владение и (или) в пользование площади помещения под установку платежного терминала. Потому что в приведенных случаях арендованная площадь будет использоваться не для совершения сделок розничной купли-продажи товаров (см. также письма Минфина России от 03.02.2009 № 03-11-06/3/14 и ФТС России от 07.06.2007 № 01-06/21478).

эксперт журнала «Вменёнка»

Постановление ФАС Западно — Сибирского округа от 04.10.2006 г. № Ф04-6380/2006(26943-А46-38)

«Из материалов дела следует, что между ООО «Современные правовые технологии» (арендодатель) и ООО «Трансавто» (арендатор) подписан договор нежилого помещения от 01.12.2003, по которому арендодатель передает арендатору в аренду 1/2 нежилого помещения (гараж — теплая стоянка) — одноэтажного здания, общей площадью 1981,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Пристанционная, 17.

Стороны определили ежемесячный порядок внесения арендатором платы по договору в размере 5000 рублей.

Как установлено судом, указанное нежилое помещение принадлежит ООО «Современные правовые технологии» и ООО «Коун» в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 06.11.2002 серии 55 АА 452803 и свидетельством от 06.11.2002 серии 55 ЛА 452800 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве общей собственности).

Согласно статьям 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Между сособственниками отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом, поскольку ООО «Коун» не давало согласия на передачу общего имущества в аренду ответчику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Давая правовую оценку договору аренды, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный договор является незаключенным в связи с отсутствием соглашения о предмете имущества.*

Суд исходил из того, что между сособственниками имущества отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом. Договор аренды не содержит данных, позволяющих определить предмет аренды (установить, какая часть гаража передана в аренду) и, соответственно, считать согласованным сторонами условие об объекте, подлежащем передаче в аренду».

Коммунальная квартира, общая долевая собственность.

ID: 8102748

Здравствуйте.Некоторое время назад, соседка начала сдавать свою комнату приезжим из ближнего зарубежья. На все возражения и претензии она отвечает, что это ее собственность, документы у них в порядке и нас это вообще не касается.

Подскажите, можно ли как-то обязать соседку заручаться согласием других собственников при заключении договора аренды?

Соседка в праве распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, пока не приняли закон об обязательном согласии соседей на сдачу комнаты в аренду.

Не можете. У нее есть право распоряжения своей собственностью и вы не в праве его ограничивать.
Единственный правильный выход в «войне коммунальных квартир» — разъезд по индивидуальному жилью.

При наличии правильно составленного договора найма, соседка не обязана Вас спрашивать, как распоряжаться своей собственностью. Можно попробовать повлиять на ситуацию, если у арендаторов проблемы с регистрацией или они что то нарушают, закон о тишине, например. Можно было еще до сдачи поговорить с соседкой при наличии хороших отношений, что она сдаст комнату только русским, или только девушке/женщине например. Если же Вы против любых арендаторов, и хотите жить в комнате, как в отдельной квартире- покупайте квартиру.

А как же » Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников» и почему участковый посоветовал мне обратиться в мировой суд, правда он так и не смог объяснить на каком основании, но четко уверил, что подобные вопросы достаточно часто решаются именно там.

У Вам долевая собственность с определением комнат, находящимися в личной собственности, отдельным свидетельством о регистрации, отдельным лицевым счётом. Если соседка будет продавать комнату, то Вы имеете право на преимущественное право покупки. Откажетесь, соседка вправе продать свою комнату третьему лицу. ЛЮБОМУ! Хоть большой семье из Таджикистана, например. Что тогда будете делать? Пробуйте договориться с соседкой о заселении подходящих Вам жильцов. Препятствовать сдаче комнаты в найм Вы все равно не имеете права. Или покупайте себе отдельное жильё. В коммунальных квартирах приходится мириться с многими вещами.

В свидетельстве о регистрации собственности указан размер доли из общей площади квартиры, а не только конкретно комната.
Сдавая свою комнату, соседка не может отделить ее от общей площади и получается так, что она нарушает статью ГК РФ246

Размер доли, равный площади комнаты.

в том то и дело, что общий размер доли значительно больше площади моей комнаты.

площадь комнаты+ доля площади мест общего пользования. вот и посчитайте общая площадь Вашей собственности — метраж комнаты = доля мест общего пользования. Если например площадь комнаты Вашей соседки больше, то и площадь мест общего пользования у неё в праве больше.

Ваша комната — это жилая площадь. Общая площадь — это + места общего пользования.

т.е помимо комнаты, она сдает еще и часть общей площади «общая площадь Вашей собственности — метраж комнаты = доля мест общего пользования» вот тут то мы и вспоминаем ГК РФ246

Пользователь, я не буду с Вами спорить и переубеждать. Я Вам всё внятно и по — русски расписала. Почитайте внимательнее всё выше сказанное.

Если комната, которая сдаётся имеет несколько собственников, то распоряжаться имуществом Ваша соседка должна с согласия остальных сособственников, которые указаны в свидетельстве о гос. регистрации.

Пользователь, может Ваша соседка поэтому и сдает комнату приезжим из ближнего зарубежья, что другие наниматели не могут с Вами ужиться? В каждой спорной ситуации всегда есть две правды.

Проверено ЦИАН

Только мирным путем обговорить состав арендаторов и детали, предложите присматривать за арендаторами на всякий случай. И ей спокойнее и Вам.

Пришмонтас марку держит) как всегда!

Как это не касается?Еще как касается. Есть несколько вполне законных действий привести соседку в»чувство».

Стоит только надеяться на новый законопроект в котором идет речь,что сдача в аренду комнат в коммунальных квартирах будет возможна только с согласия всех собственников квартиры.Но когда он вступит в силу,этого ни кто сказать не может. если вообще вступит.

Участник программы «‎Работаю честно»

Сдавать имеет полное право. Продать — только при соблюдении права преимущественной покупки. Единственное, что она должна сделать в обязательном порядке — это зарегистрировать по месту пребывания своих арендаторов (нанимателей).

Сдавать Ваша соседка имеет право. Тут Вы бессильны. Но, сдавая, она не имеет права создавать Вам трудности и нарушать Ваши права. Учитывая, что никакой информации по количеству собственников указанной комнаты, зарегистрированных в ней, проживавших в ней раньше или не проживавших вовсе, Вы не сообщаете, очень трудно дать Вам качественный совет по Вашей ситуации. Уточните хотя бы, в сдаваемой Вашей соседкой комнате сколько собственников и сколько зарегистрированных? Проживала ли сама соседка в данной комнате? Как долго и в каком количественном составе: одна или с семьей? Ваш участковый Вам дал дельный совет по поводу решения своих проблем в суде, только не уточнил, что суд размытые иски не принимает к рассмотрению, только конкретные: где, как нарушены Ваши права, регулярное это нарушение или эпизодическое. Короче, уточняйте информацию, тогда, возможно, кто-то сумеет дать Вам дельный совет по Вашей проблеме.

у комнаты 3 собственника, а сдается четырем.
Участковый посоветовал через управдома составить некий акт о том, что комната сдается и на основании этого, подать в мировой суд.

Управдом вряд ли пойдет составлять такой акт без прямой выгоды ему самому. Во-первых, не в его должностных обязанностях, можно отказаться. Во-вторых, бумажка с печатью — это в дальнейшем обязанность подтверждать свои словеса устно — в милиции, в суде, еще где-либо. Наши управдомы — существа нежные, лишней каторги не приемлют. А вот с увеличением квартплаты если к нему подойти в связи с фактом проживания бОльшего количества жильцов, которые воду льют, свет жгут, мусор производят на 4, а платят только за 3, тогда такой акт может и выжмете из своего управдома. Это — если нет счетчиков на воду и свет отдельно для этой комнаты. Можно предъявить соседке претензию по количеству жильцов, в том смысле, что передает она в пользование право 3 собственников, стало быть, жильцов более трех не может вселить. Далее идут дебри по санитарным нормам и разные другие. Можно отягощать жизнь съемщиков требованиями соблюдения графика уборки. Можно даже как-нибудь засвидетельствовать передачу денег и сообщить в налоговую о неуплате налогов и нелегальном доходе: путем фотофиксации в присутствии незаинтересованных свидетелей, свидетельских показаний без ф/ф. НО! Точно для себя решите, надо оно Вам: ценное время жизни тратить на эту свару.

Есть другой путь: договориться, что она будет, к примеру, сдавать, но с письменным Вашим согласием, т.е., если не нравятся Вам потенциальные соседи, не даете согласия. Собственно, к тому оно ведь и идет, если закон об обязательном согласии примут. Ну, или на худой конец самому снять ее комнату. С заключением договора и обязательным в нем пунктом о праве арендодателя менять цену аренды не чаще 1 раза в 2-3 года, к примеру. Чтоб не повышала в зависимости от того, есть у нее ПМС или нет. А в суд уже можно будет идти, если будет хотя бы акт от управдома, еще какие-то документально подтвержденные факты нарушений Ваших прав, в противном случае суд откажет в рассмотрении иска. Если надумаете у нее сами снимать, есть возможность для нее организовать документальное подтверждение непроживания, если зарегистрирована, для перерасчета квартплаты там, где живет, а для Вас некоторого уменьшения арендной платы — на принципах взаимной выгоды. Короче, из любого лимона можно забацать кока-колу, а можно много калу. Всё в Ваших руках.

Увольнение по сокращению работников предпенсионного возраста Вопрос: Правомерно ли сокращение сотрудника, которому осталось год до пенсии? Если да, то какая должна быть компенсация при […]

Указ Президента РФ от 1 июня 2012 г. N 761 "О Национальной стратегии действий в интересах детей на 2012 - 2017 годы" Указ Президента РФ от 1 июня 2012 г. N 761"О Национальной стратегии […]

Аренда Газели или Соболя Фургон без водителя Газель-Бизнес, 1 водитель + 2 пассажира. Кузов: 3 м.длина, 2 м. высота, бутка. Объем куб. 10,5. Двигатель: УМЗ-4216 (бензин), евро-4, 106,8 […]

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию - всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах. Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников. Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос - что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств. Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Юлия Балай

директор офиса АН «Новосёл»

Если доля в собственности на квартиру выставляется на свободную продажу - это почти наверняка означает, что между сособственниками конфликт, и они уже не способны решить ситуацию мирно, даже при условии, что этот путь позволит совладельцам получить большую выгоду. Продажа отдельной доли в квартире на сторону - это всегда потеря денег - порядка 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч. Да и в этом случае шанс на продажу один из десяти. Если в агентство приходит клиент, продающий отдельную долю, риэлтор понимает, что взявшись за её продажу, он окажется в крайне неприятной ситуации. Единственный путь для риэлтора помочь такому клиенту и сохранить своё лицо - это стать медиатором - посредником между совладельцами и постараться решить ситуацию в интересах всех собственников, оставив «за скобками» все личные отношения участников.

Продажа доли квартиры «на сторону» - вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Юлия Балай

директор офиса АН «Новосёл»

После мужчины осталась однокомнатная квартира, приобретённая не в браке. На неё претендовала супруга (теперь уже вдова) и ребёнок от первого брака наследодателя. Соответственно, каждый имел право на одну вторую долю в собственности. Прийти к общему решению у наследников не получалось. Один из сособственников попытался продать свою долю, но не смог. В результате в квартире никто не жил и даже в аренду её сдать было невозможно. Мать ребёнка (бывшая супруга наследодателя) обратилась к риэлтору. Тот нашёл две комнаты в коммуналках, суммарная стоимость которых равнялась рыночной стоимости спорной квартиры. Такой вариант «размена» стороны устроил. Квартира была продана, наследники взамен своих долей получили по комнате, и теперь сдают их в аренду.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» - это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом - ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация - владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже - это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Влада Павлова

специалист по недвижимости АН «Линк»

Случай из практики. Квартира приватизирована на троих - папу, маму и ребёнка. Родители развелись, отец выехал из квартиры и прекратил всякие отношения с бывшей женой. Её попытки выкупить долю супруга не заканчивались ничем. Это продолжалось 8 лет! В итоге женщина обратилась к риэлтору. Тот отправил мужчине письмо: «Супруга хочет выкупить Вашу долю, если Вам это интересно - свяжитесь со мной». С риэлтором человек согласился общаться. Сделка оформлялась так, чтобы бывшие супруги не встретились лично. Так как выкупалась последняя доля в квартире, банк согласился дать на неё ипотечный кредит. Так даже в банке при оформлении сделки бывшие супруги - продавец и покупатель - находилась в разных комнатах. Тем не менее, куплю-продажу оформили. Замечу, что женщина смогла выкупить долю, даже не имея достаточной суммы - с помощью ипотеки.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант - совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

Если же диалог между сособственниками не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника. В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и прочее. Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иная жилплощадь.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Наталья Михайлюкова

юрист Российской гильдии риэлторов

Если квартира не позволяет пользоваться ею всем сособственникам, то бывает, что они договариваются так - один совладелец проживает в квартире, и отдаёт другому что-то вроде арендной платы, рассчитанной исходя из размеров долей.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Елена Николаева

управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай - доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, одна сотая квартиры. И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия - чаще всего вынудить к продаже доли.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода - а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

Наталья Михайлюкова

юрист Российской гильдии риэлторов

Некоторое время назад в Екатеринбурге получил реальный срок человек, целенаправленно угнетавший сособственников по квартире. Он дебоширил, мазал двери креозотом, доходило до физического насилия. Но сразу скажу, этот случай скорее исключение. Найти управу на агрессивного совладельца очень трудно. В описанном случае дело дошло до суда, потому что у человека были доли в нескольких квартирах и во всех он пытался выжить соседей. Причём это были не только бабушки-дедушки, но и вполне социально адаптированные люди. Им удалось связаться друг с другом, они обратились в прокуратуру. Суд учёл, что у дебошира есть доли в разных квартирах, и он осознанно не консолидировал их - не поменял в одну квартиру.

1. Продать

Ранее портал сайт подробно рассказывал о квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Влада Павлова

специалист по недвижимости АН «Линк»

По закону сособственник, продающий долю «на сторону», обязан предложить купить её другим совладельцам квартиры. Другие сособственники, если не готовы выкупить долю, пишут отказ от покупки. Если они находятся далеко или не идут на контакт, можно отправить им телеграммы с предложением о продаже. Тогда сособственники не смогут потом заявить, что их право на выкуп доли нарушено, и через суд аннулировать сделку. Ранее практика была такова, что телеграммы надо было отравлять по адресам регистрации сособственников. Эти адреса могли быть неизвестны человеку, продающему долю. Сейчас достаточно направить телеграммы на адрес квартиры, доля в которой продаётся. Суд сегодня рассуждает так: если у тебя есть собственность, то ты должен о ней заботиться, хотя бы проверять почту.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности - через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога - то есть долю квартиры.

Наталья Михайлюкова

юрист Российской гильдии риэлторов

Доли в квартирах через отступное сейчас отчуждают редко. Проще это сделать через обычную куплю-продажу. Зато по такой схеме нередко проводят сделки с парковочными местами. Такое место - это доля в праве собственности на всю парковку. И всем сособственникам надо направить предложение о покупке доли. Был случай, человек, продающий парковочное место рассылал 255 телеграмм, при этом выяснилось, что 8 сособственников живут в странах, с которыми нет телеграфного сообщения. В итоге сделку провели через договор займа и отступное.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Квартира в совместной долевой собственности по 0,5 доли. Судом установлен порядок пользования (у кого какая комната). Второй сособственник хочет сдавать в аренду свою комнату. Имеет ли он для этого права. Учтите, что вторая половина квартиры...

Как сдать в аренду долю в квартире и что для этого нужно?

Я являюсь собственником 2/3 доли в 2-х комнатной квартире, комнаты смежные, площадью 60 кв.м. Собственником 1/3 доли является чужой человек. Предложил собственнику 1/3 доли выкупить его долю, он отказался. В настоящее время я хочу сдать свою долю в...

25 Декабря 2017, 11:02, вопрос №1855896 Надежда, г. Калининград

Могу ли я сдать свою долю квартиры в аренду, если другие собственники против?

Хочу сдать свою долю квартиры в аренду, а другие собственники против, могу ли я это сделать, без их согласия?

Можно ли без согласования сдать в аренду долю в общедолевой квартире?

в обшедолевои ква ре порядок пользования опр.н решением суда,два собственника нас могу я сдать свою комнатуопределенную мне в пользование судом в во змезый найм без согласия второго собст ка иесли он не согласен,то мне обращаться в суд надо так...

Может ли владелец доли в квартире сдать ее в аренду другим дольщикам?

Я имею долю 1/6 в квартире но я не проживаю в ней много лет выдела територии не делал, могу ли я продать её по своей цене или сдать в аренду другим собственникам

Имею ли я право сдать свою долю квартиры в аренду?

как быть если один из двух собственников доли одной квартиры не даёт согласие на обмен,имею ли я право сдать свою долю в аренду?

Как сдать в аренду долю в квартире без согласия второго собственника?

Добрый день. Как сдать в аренду долю без согласия второго собственника. Квартира 2х комнатная, комнаты раздельные, по площади примерно одинаковые. Мне по решению суда принадлежит 1/2.

Можно ли сдать в аренду долю собственности в квартире?

Я собственник доли в квартире 1/2. Я в ней не проживаю. Живет в ней второй собственник. Могу ли я сдать в аренду свою часть собственности?

Могу ли я после раздела квартиры продать свою долю или сдавать ее в аренду?

по суду 3-х комнатную квартиру разделили пополам,я оформил свой лицевой счёт и зарегестрировал в кадастре,имею ли я право сдавать свою половину или продать.нужно ли согласие владельца второй половины?

Можно ли продать или сдавать в аренду долю в квартире без согласия второго собственника?

Здравствуйте. У меня есть 2 комнатная квартира, с мамой в равных долях. Она пьет и жить с ней не возможно, постоянно к нам приходят ее друзья, происходят рукоприкладства и т.д. Недавно мне исполнилось 18 лет. На данный момент долг за квартиру...

Можно ли сдать в аренду долю квартиры, без согласия других собственников?

Здравствуйте. Родная тётка грозится сдать свою долю в аренду. Квартира у нас в равных долях две комнаты по 14 кв.м и общая 20 кв.м проход в одну из комнат осуществляется через общую в которой по суду доли пока не определены. Может ли она в таком...

Одним из вариантов владения собственностью является право на долю в квартире, которая, возможно, досталась вам по наследству или при разводе в порядке раздела совместной собственности супругов.

Как собственник вы, разумеется, имеете право пользоваться, владеть и распоряжаться этой долей, то есть продать, поменять, подарить, завещать и т. д. Это право закреплено как в Гражданском кодексе РФ, так и в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 ст.30 ЖК РФ).

Поскольку речь идёт о праве владения помещением, то вы можете также сдать свою долю в аренду, однако с соблюдением ряда обязательных условий.

Что такое доля в квартире

С юридической точки зрения квартира, разделенная на доли, является предметом общедолевой собственности, а порядок владения и распоряжения долями подробно прописан в соответствующем разделе Гражданского кодекса РФ.

Доля – это, конечно же, часть квартиры, однако она может быть конкретно определена, например, изолированная комната с конкретной площадью, но может быть выражена в виде численного значения к общему количеству собственников, например, 1/3 – если собственников 3 человека.

Однако помним, что квартира делится на жилую и нежилую площадь – кухня, ванная, туалет, коридоры, лоджии, балконы. Нежилая площадь также принадлежит собственникам в тех же долях что и жилая, однако право пользования нежилыми помещениями есть у всех проживающих.

Порядок владения общей нежилой площадью осуществляется собственниками на основании соглашения .

Надо сказать, что всё, что касается совместного проживания следует решать на условиях согласия между соседями, затем подробно прописать в соглашении о порядке пользования общедолевой собственностью. Идеально было бы составить и заверить такое соглашение у нотариуса .

Все вопросы совместного владения, по которым стороны не пришли к соглашению, неизбежно приведут к конфликтной ситуации и их придётся решать в суде.

Вопросы аренды доли квартиры

Если вы как собственник решили сдать принадлежащую вам часть квартиры в аренду, то знайте, что прямой нормы закона, запрещающей это делать, нет. Причем независимо от того, будет ли это договор найма с физическим лицом, либо договор аренды – с юридическим.

Однако, в соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только с согласия всех его участников, желательно в письменной форме.

Если ваши сособственники уклоняются от дачи письменного согласия, вам следует также в письменной форме предложить им воспользоваться правом аренды на тех же условиях, на которых вы будете предоставлять это право третьей стороне. При отказе от права или при неполучении согласия в течение 30 дней, вы можете заключать договор аренды с любым третьим лицом. В этом случае вы применяете аналогию закона о порядке продажи доли в общедолевой собственности, так как сдача в аренду – это тоже распоряжение имуществом.

В противном случае, если ваши сособственники препятствуют вам распоряжаться своим имуществом, право распоряжения долей жилья придётся отстаивать в суде.

Следующая сложность состоит в том, что вы как собственник продолжаете нести бремя содержания своего имущества, в том числе по уплате коммунальных платежей.

В старых коммуналках на каждую комнату был установлен отдельный счетчик, а в ванной стояло несколько смесителей и водомеров! Поэтому, если сдаваемое в аренду помещение оборудовано отдельным прибором учёта коммунальных услуг, это упрощает задачу.

Если же на квартиру установлены общие приборы учёта, то коммунальные платежи логично делить по факту потребления в зависимости от доли занимаемой площади или от количества проживаемых жильцов. Все эти вопросы вам, как собственнику доли в квартире, сначала следует урегулировать с сособственниками, а потом отразить в договоре аренды (найма) помещения.

Алгоритм действий при заключении договора аренды доли в квартире:

Получаем письменное согласие сособственников на заключение договора аренды (найма).
Если это затруднительно, направляем им письменное официальное предложение о найме на условиях фактической сдачи доли в аренду.
Если в течение 30 дней ответ не получен или сособственники отказались от найма, согласие считается полученным.
Заключаем договор аренды (найма) доли в квартире.

Если вы предусмотрите и получите согласование сособственников прямо на договоре аренды, это будет означать, что все собственники квартиры не только дали своё согласие на аренду доли в ней, но и согласовали условия аренды.

Договор аренды доли в квартире

В договоре должны быть обязательно поименованы стороны договора: арендодатель и арендатор, их фамилии, имена, отчества, паспортные данные. Со стороны арендодателя должно быть указано на основании чего он распоряжается долей, то есть Свидетельство о праве собственности.

Внимание! Обязательно укажите в договоре сколько человек имеют право проживать в сдаваемом помещении! Имейте в виду, что это количество не должно превышать установленной санитарной нормы, которая составляет 6 кв.м жилой площади на одного человека.

Пропишите подробно в договоре права и обязанности сторон, в том числе порядок пользования общей площадью квартиры.

Цена аренды: сколько, в какие сроки и каким способом арендатор должен рассчитываться с арендодателем. Также отдельно следует указать порядок расчёта и оплаты коммунальных платежей. Вы можете предусмотреть, что арендатор сам оплачивает коммуналку и передает вам ежемесячно квитанции об оплате. Но можете включить коммунальные платежи в арендную плату и платить их сами.

В договоре обязательно следует указать срок аренды, порядок продления договора, а также порядок его расторжения и передачи помещения собственнику.

за просрочку внесения оплаты;
за ненадлежащее содержание жилого помещения;
за нарушение порядка пользования общим имуществом.

Санкции могут предусматривать досрочное расторжение договора и выселение жильцов-арендаторов.

Если арендатор готов сделать косметический ремонт или каким-либо иным образом улучшить снимаемое жильё, то в договоре это следует прописать и возможно предусмотреть компенсацию затрат на ремонт за счёт снижения арендной платы.

Помните, что всё, что вы не учтёте в договоре, может стать предметом судебного разбирательства как с арендаторами, так и с вашими сособственниками по квартире.

Жилищное строительство неуклонно развивается и хочется надеяться, что уйдут в прошлое коммунальные квартиры, а рынок арендного жилья обретет черты комфортабельности и правовой культуры.