Hogyan kell megfelelően bérelni egy üzlethelyiséget. Ügyfélbázis fejlesztés

Egyszerűnek tűnik a helyiségek megtalálása a kereskedelmi bérlethez és a szerződéskötés folyamata. De a bérlakásokkal ellentétben erre a szolgáltatási területre különböző törvények és előírások vonatkoznak. Egyes üzletemberek a probléma megoldására olyan személyt bérelnek fel, aki megfelelő ingatlant keres.

Ennek számos oka van, mivel a választás során a következőket tekintik fontos paramétereknek: a város területe, a versenytársak jelenléte, az emelet, a helyiségek típusa, a kommunikáció elérhetősége, a terület és egyéb fontos paraméterek . De a kereskedelmi ingatlanok bérleti szerződésének megkötéséhez, a bérleti feltételek megvitatásához és a dokumentum aláírásához jobb, ha ügyvédet fogad fel.

A jogszabályi keret

A teljes bérleti folyamatot a Ptk Orosz Föderáció, vagy inkább a 34. cikk „Bérleti díj”. A törvény szerint a bérleti folyamat során felmerülő összes feltételt a bérleti dokumentum tartalmazza - az ügyfél (bérlő) és a bérbeadó között létrejött megállapodás.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 616. cikke értelmében a bérbeadó legalapvetőbb kötelezettsége a bérelt helyiségek rendben tartása, a nagyobb javítások önálló elvégzése. Ugyanez a cikk határozza meg a bérlő kötelezettségeit is. - a kozmetikai javítások elvégzésére, a helyiségek tisztaságának és rendjének fenntartására, minden üzemeltetési költség megfizetésére.

A bérbeadó más feltételekkel is bérelhet kereskedelmi ingatlant, de akkor ezeket a bérleti szerződésben rögzíteni kell. Például a bérbeadó átháríthatja a nagyobb javítások felelősségét a bérlőre, vagy fordítva.

A legjobb, ha ügyvédet von be ebbe a folyamatba, aki megérti az ingatlanokkal kapcsolatos összes papírt, és segít a kölcsönösen előnyös feltételekről szóló megállapodás megkötésében. Képzett ügyvéd alkalmazása segíthet azonosítani a jogosulatlan jogsértéseket, amelyek a jövőben az üzletemberek költségére eshetnek.

A törvénytelen átépítés ilyen felesleges kiadási tételré válhat. Súlyosabb eset lenne egy kereskedelmi komplexum bérbeadása telkekkel és több helyiséggel. Itt fontos ellenőrizni, hogy minden objektumhoz rendelkezésre áll-e minden szükséges papír, és nincs-e további bérleti díj a helyiség egy részére, vagy nincs-e biztosíték.

Előfordulhat, hogy túl sokáig tart az iratok rendbetétele, nyilvántartásba vétele és más bérlőkkel való kapcsolatok rendezése, és a legjobb megoldás egy másik helyiség választása lehet.

Ingatlan keresés

Az egyik legnehezebb feladat a megfelelő ingatlan megtalálása, lehetőleg közvetítők nélkül.

Az állampolgárok mindenekelőtt a nyomtatott sajtóhoz fordulnak, amelyek tele vannak nem lakáscélú helyiségek bérbeadásáról szóló hirdetésekkel. Általában 90%-uk ügynökség, és csak 10%-uk a helyiség tulajdonosa. Az üzletemberek nagyobb kényelme érdekében az ilyen hirdetéseket elkezdték elhelyezni az internetes forrásokban, különösen az Avitóban, a kereskedelmi ingatlanok bérletét fényképpel és a helyiség címével látják el.

Az ilyen források kényelmesek, mert a szűrők használatával azonnal elvetheti az összes olyan lehetőséget, amely nem felel meg a keresési feltételeknek. Például válassza ki az összes irodabérleti ajánlatot egy adott városban vagy területen, és a rendszer automatikusan megjeleníti az összes megfelelő ajánlatot, ami jelentősen felgyorsítja a keresési folyamatot.

A kereskedelmi ingatlanok bérleti piaca különböző célú helyiségekre oszlik:

• Hivatal.
• Kereskedés.
• Raktár.
• Gyártás.

Ezért a keresés megkezdése előtt döntse el, hogy milyen típusú ingatlant kell választania, a város mely területén, milyen területen, emeletek számában és egyéb fontos paraméterekben. A teljes feltételrendszer meghatározása után a kereső könnyebben tudja megfogalmazni kérését.

Ha a keresési folyamat nem szerepel a tervekben, akkor ezt az ügyet közvetítőre bízhatja. Az ilyen cégek szolgáltatásait általában a havi bérleti díj teljes vagy fele áron fizetik. De célszerű először megállapodást kötni velük, és a szolgáltatások díját csak a helyiségek kiválasztása után határozni, hogy ők is érdeklődjenek munkájuk időzítésében és minőségében.

Szerződéskötés folyamata

Ez egy fontos folyamat, amelyet legjobban ügyvéddel lehet elvégezni. A dokumentumok aláírása előtt figyelmesen el kell olvasnia és meg kell beszélnie a bérleti szerződés összes feltételét. Ellenőrizze a tulajdonos dokumentumait: az ingatlan feletti rendelkezési jogról szóló dokumentumot, az ingatlant birtokló jogi személy alaprajzát és jogszabályi dokumentumait. A dokumentumok ellenőrzése után beszélje meg az összes lehetséges bérleti feltételt:

1. Kommunális befizetések.
2. Telefonok és Internet hozzáférés.
3. Havi bérleti díj.
4. Bérleti feltételek.
5. Vis maior körülmények.
6. Kisebb javítási munkák.
7. Nagyjavítás.
8. A szerződés felbontásának feltételei.

Beszéljétek meg, hogy kinek lesz konkrét kötelezettsége, és mikor kell teljesítenie. Minden feltételt rögzíteni kell a kereskedelmi ingatlan bérleti szerződésben.

Szerződés aláírása

Közvetítő nélküli bérbeadás esetén a legjobb szerződést kötni, és a feltételeket személyesen megbeszélni az ingatlan tulajdonosával. Ilyenkor könnyebben és gyorsabban lehet megoldani az akut kérdéseket, lehetőség van engedményekre a bérbeadó részéről.

A szerződés szövegének elkészítésekor kötelező kikötésben fel kell tüntetni az ingatlan teljes címét, a tulajdonos adatait, adatait. Lehetőség szerint alaprajzot kell kérni és csatolni kell a dokumentumhoz, különösen, ha átépítések történtek.

A dokumentumot mindkét félnek több változatban alá kell írnia. Csak egy bizonyos minta dokumentumával lehet megerősíteni a bérleti feltételeket és a helyiségek bérbeadásának folyamatát.

A bérleti szerződés futamideje előírható, de ennek fel nem tüntetése esetén a szerződés határozatlan időre megkötöttnek minősül. Ne felejtse el feltüntetni a bérleti díj pontos összegét. A feltüntetett kereskedelmi ingatlan bérleti díj nélkül az ügylet meg nem kötöttnek minősül. A devizaváltozások figyelembevételéhez szükséges a bérleti díj lehetséges százalékos emelésének regisztrálása, de legfeljebb évente egyszer.

Objektumátviteli folyamat

Egy másik fontos dokumentum a bérleti szerződés után az ingatlan átruházása a bérbeadótól a bérlőhöz. Az ilyen okirat aláírásának napja tekintendő a bérleti szerződés kezdetének. Az okirat aláírása csak az épület vagy helyiség alapos ellenőrzése után szükséges. Ha az ellenőrzés során hibát észlelnek, azt a jegyzőkönyvben rögzíteni kell. Ezzel megkímélheti magát a felesleges kiadásoktól, amelyek később a bérlőre hárulnak.

Ezenkívül a helyiségek ilyen elemzése a kereskedelmi ingatlanok bérbeadása előtt lehetővé teszi, hogy a bérbeadótól ingyenesen kiküszöböljék az észlelt hibákat, vagy bizonyos összeggel csökkentsék a bérleti költségeket. Ha az ingatlan látott állapota semmilyen módon nem elégíti ki az ügyfelet, akkor teljesen jogosan követelheti a szerződés felbontását.

Ne feledje, hogy a szerződés lejártakor a bérbeadó az ingatlant a helyiség bérbeadása napján megkötött aktus szerint veszi át. És ha ott nem rögzítenek meghibásodást, akkor a bérbeadó teljesen törvényesen követelheti azok megszüntetését a bérlő költségére. Ezzel szemben, ha a bérlet ideje alatt pozitív változások következtek be a helyiségek körülményeiben, a bérlőnek joga van a felmerült költségek megtérítését követelni. Ezért gondosan rögzítse a lízingszerződés összes feltételét a szerződésben.

A nem lakáscélú helyiségek bérbeadása, például egy üzlet számára, magában foglalja a megfelelő tárgy felkutatását és írásbeli szerződés megkötését. Nemcsak minden szakaszát helyesen kell kitölteni, hanem a műveletek pontos sorrendjét is követni kell. Hogyan kell helyesen passzolni nem lakás céljára szolgáló helyiségek jogi szempontból?

Jogszabályok

A nem lakáscélú ingatlanok bérbeadásának kérdéseit az „Ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal kapcsolatos ügyletekről” szóló szövetségi törvény és az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza. A törvény szerint a nem lakáscélú objektumok közé tartoznak az épületek részét képező, de lakhatásra nem alkalmas tárgyak.

A tulajdonos szerződéses alapon önállóan bérelhet nem lakás céljára szolgáló helyiséget. Csak írásban lehet. Ha a bérleti szerződés legfeljebb 12 hónapra szól, a szerződést nem kell bejegyezni. Ha a bérleti szerződést 1 évnél hosszabb időtartamra adják ki, a szerződést az előírt módon be kell jegyezni a Rosreestr-ben. A bérbeadó vállalja, hogy a bérleti díjból származó bevétel után a törvényben meghatározott határidőn belül adót fizet.

Szekvenálás

A tulajdonosnak joga van nem lakáscélú helyiséget bérbe adni bérházban, irodában vagy bevásárlóközpontban. Ismernie kell a műveletek sorrendjét, amelyet a tranzakcióban részt vevő mindkét félnek követnie kell.

Ingatlan kiválasztása

A megfelelő tárgy megtalálása a legnehezebb szakasz. A bérlő olyan paraméterek alapján választja ki a helyiségeket, mint pl közlekedési elérhetőség, infrastruktúra és forgalom. A keresés ingatlanügynökségeken és erre szakosodott oldalakon keresztül történhet. A tapasztalt üzletemberek sok időt fordítanak erre a folyamatra.

A nem lakáscélú ingatlanpiac helyiségekre oszlik a következő célokra:

• Hivatal;
• Kereskedés;
• Gyártás;
• Raktár.

Kezdetben meg kell határozni az ingatlan típusát, területét, az emeletek számát és a területet. Könnyebb a kérés megfogalmazása, ha ezek az adatok érthetővé válnak. Több lehetőség kiválasztása után a leendő bérlő megvizsgálja a helyiséget. Ez egy szükséges lépés. A bérbeadó köteles bemutatni a helyiséget előnyös oldalról. De ne rejtse el a meglévő hiányosságokat, mivel azok később megjelenhetnek. Ez pedig a bérleti szerződés felmondásához vezethet.

Ha nincs idő a helyiségek felkutatására, a bérlő ezt a munkát egy megbízható személyre vagy közvetítőre bízhatja. Minden részletet és szükséges paramétert közölnek. Ezek fizetős szolgáltatások, amelyek a havi bérleti díj 50-100%-a. Szerződést kell kötni egy közvetítővel. Fizetni a megfelelő helyiség kiválasztása után kell.

Szerződéskötés

Érdemesebb ügyvédet bevonni ebbe a folyamatba. Segít a szerződés helyes elkészítésében és a vitás pontok kifejtésében, valamint az ügylet jogi tisztaságának ellenőrzésében. Ezt a munkát saját maga is elvégezheti. A szerződés aláírása előtt a következő dokumentumokat kell bekérnie:

1. tulajdoni dokumentumok;
2. alaprajz;
3. a tulajdonos okmányai.

A dokumentumok ellenőrzése után meg kell beszélni a bérleti feltételeket. Ezek a következő pontokhoz kapcsolódhatnak:

• közüzemi számlák fizetése;
• a bérleti díj nagysága;
• a helyiségek átadási határideje;
• telefonos kommunikáció és internet-hozzáférés elérhetősége;
• javítási munkálatok;
• a szerződés felbontásának feltételei.

Fontos megvitatni, hogy az egyes kikötések melyik félhez tartoznak, és milyen határidőn belül teljesítik a kötelezettségeket. Az elért megállapodásokat a szerződésben vagy a hozzá kapcsolódó kiegészítő megállapodások formájában rögzítik.

Fontos, hogy a szerződésben szerepeljen egy záradék a vis maior esetére vonatkozó intézkedésekről.

Jobb, ha a bérlő és a bérbeadó személyesen, közvetítők nélkül írják alá a szerződést. Ilyenkor könnyebben oldják meg a vitás kérdéseket, a felek engedményeket tehetnek. A szerződés megkötésekor fontos az ingatlanra vonatkozó adatok teljes körű nyilvántartása. Tartalmazniuk kell a szoba teljes címét, emeletét és területét. A megállapodáshoz alaprajzot kell csatolni. A megállapodás csak akkor tekinthető érvényesnek.

A szerződést 2 példányban írják alá, ha a bérleti szerződést legfeljebb 12 hónapra biztosítják. Ha 1 évnél hosszabb távú bérleti szerződést terveznek, a szerződés 3 példányban kerül aláírásra. Egy példány a bérbeadónál és a bérlőnél marad. Még egy példány az anyakönyvvezetőnél marad.

Helyiségek átadása

A szerződés aláírása után a bérbeadótól a bérlőnek átadási okiratot kell készíteni. Az aláírás napját tekintik a bérleti szerződés kezdetének. Az aktust csak a helyiség teljes körű ellenőrzése után írják alá. Ha az ellenőrzés során meghibásodást észlelnek, azt az aktusban rögzítik. Ezzel elkerülhető a szükségtelen költségek a jövőben.

Az elemzés lehetővé teszi, hogy megkövetelje a bérlőtől a hibák és meghibásodások megszüntetését, csökkentését bérlés... Ezért jobb, ha a tulajdonos előre rendbe hozza a helyiségeket és a kommunikációt. Az átadás-átvételi okirat aláírása után a bérlő teljes körűen használhatja a helyiséget, üzletet folytathat.

A hatályos jogszabályok szerint a szerződésnek az alábbi alapvető feltételeket kell tartalmaznia:

1. A megállapodás felei a bérlő és a bérbeadó. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 608. cikke értelmében a nem lakáscélú helyiségek bérleti joga a tulajdonost illeti meg.
2. A szerződés tárgya. A helyiségek részletes jellemzői feltüntetve. (3) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 607. §-a szerint, ha hiányoznak, a megállapodás érvénytelennek minősül.
3. Ingatlanhasználati feltételek. A lehető legrészletesebben rögzíthetők. Fel van tüntetve, hogy ki köteles a szépészeti és nagyjavítást elvégezni.
4. Fizetés. A fizetés összege rögzített. E nélkül a szerződés ingyenesnek minősül, bérleti szerződéseknél ez nem megengedett.
5. Érvényesség. Ezt a felek közös megegyezéssel határozzák meg. Ha nincs megadva, a szerződés határozatlan időre kötöttnek minősül.

A 12 hónapnál rövidebb érvényességi idejű megállapodás nem kötelező regisztrációs kötelezettség. Ha annak megszűnését követően hasonló időtartamra újabb megállapodást kötnek, szintén nem szükséges a regisztráció. A 12 hónapos vagy annál hosszabb időtartamra szóló megállapodás kötelező regisztrációhoz kötött. Fontos azonban figyelembe venni, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 619. és 620. cikke alapján a szerződés idő előtti felmondása lehetséges.

A bérlő ingatlant albérleti szerződés alapján adhat át. De ez csak a bérbeadó beleegyezésével lehetséges, aki az objektum tulajdonosa. Az albérleti szerződést is a törvényben előírt módon be kell jegyezni.

Fontos azonban figyelembe venni, hogy a bérleti szerződés idő előtti felmondása lehetséges. Mind a bérbeadónak, mind a bérlőnek megvan ez a joga. Valójában az ügyletben részt vevő felek teljes cselekvési szabadsággal rendelkeznek. A szerződésnek azonban tartalmaznia kell azokat az indokokat, amelyek alapján lehetséges az idő előtti felmondás.

Az albérletnek a következő jellemzői vannak:

• Az érvényességi időt a tulajdonossal kötött bérleti szerződés időtartama korlátozza;
• Ha a bérleti szerződés megszűnik, az albérlőknek lehetőségük van a bérleti szerződést újratárgyalni a tulajdonossal az albérleti időszak lejárta előtt azonos feltételekkel;
• Ha a szerződést 12 hónapos vagy hosszabb időtartamra kötik, akkor azt nyilvántartásba kell venni.

A bérlő következő jogai és kötelezettségei különböztethetők meg:

1. A helyiség rendeltetésszerű használatának ellenőrzése.
2. A bérleti díj fizetésének időszerűsége.
3. Javítás a felek megállapodása alapján.
4. A helyiségek megfelelő rendben tartása.
5. Átadási okirat készítése az albérletbeadóval.

A vállalt kötelezettségek megszegése esetén az ügyletben részt vevő feleknek lehetősége van a kötelezettséget a szerződés lejárta előtt felmondani.

Szükséges dokumentumok

Az állami nyilvántartásba vétel 12 hónapos vagy hosszabb időtartamra kötött szerződések alapján történik. Ehhez a következő dokumentumcsomagot alakítják ki:

• a kialakított forma alkalmazása;
• bérleti szerződés az összes melléklettel;
• kataszteri útlevél;
• Orosz útlevelek - a magánszemélyek, jogcím dokumentumok - jogi személyek számára;
• meghatalmazás, ha az iratokat képviselő nyújtja be;
• a házastárs közjegyzői hozzájárulása, ha a tárgy közös tulajdonban van, vagy házasságban szerezték;
• a gyám- és gondnoki szerv engedélye, ha az ingatlan cselekvőképtelen vagy kiskorú állampolgár számára van nyilvántartva;
• a zálogjogosult írásbeli engedélye, ha az ingatlan zálogba kerül;
• az állami illeték befizetéséről szóló elismervény.

Adó

A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadása után adót kell fizetni. Az optimális adórendszer az egyszerűsített adózási rendszer. A speciális adózási rendek nemcsak egyszerű elszámolást tesznek lehetővé, hanem alacsonyabb adóterheket is. A következő funkciók érvényesek:

1. ha a kataszteri érték megállapításra került és külön területi törvény van érvényben, az irodai, igazgatási és kiskereskedelmi ingatlan után adót kell fizetni;
2. helyi szinten ez az arány 2%.

Ha helyi szinten nem fogadnak el külön törvényt, az egyszerűsített adózási rendszerben a vállalkozók számára a következő kulcsokat határozzák meg:

• STS 6% - a teljes bevételből;
• STS 15% - a bevételből mínusz a kiadások.

Ha a szervezet közös adórendszerben működik, akkor magas adóteher kerül megállapításra. Ebben az esetben a bérleti tevékenység nem nyereséges. Hagyományosan három fő adó létezik:

1. a szervezet nyeresége és az egyéni vállalkozók személyi jövedelemadója - 20% jogi személyek és 13% vállalkozók;
2. ingatlanon - 2% a kataszteri értéken és 2,2% a maradványérték kiszámításakor;
3. hozzáadott érték - 18%, ha a negyedéves bevétel több mint 2 millió rubel.

Hogyan kerüljük el a nem lakáscélú ingatlanok bérbeadásából származó bevétel utáni adófizetést? A jogszabály egyrészt minden bérleti szerződésre rögzíti az adófizetési kötelezettséget. Ha a szerződést 1 évre vagy hosszabb időre kötik, akkor azt a Rosreestr. Ezeket az információkat az információcseréről szóló megállapodásnak megfelelően továbbítják az adóhivatalhoz. Ha a szerződést legfeljebb 1 évre kötik, akkor az adóhivatalnak kell igazolnia a bérlet tényét, ami nem mindig lehetséges.

A hatályos jogszabályok közigazgatási és büntetőjogi felelősséget feltételeznek az illegális vállalkozás végrehajtásáért. Büntetőjogi felelősséget állapítanak meg, ha illegális vállalkozói tevékenységet folytatnak, vagy 1,5 millió rubel vagy annál nagyobb összegű nagy haszon keletkezik.

A szabálysértés rögzítése esetén a bírák figyelembe veszik az adott személy sajátos körülményeit és sok egyéb tényezőt. Általános szabály, hogy nincs probléma abban az esetben, ha lakást bérel, ill Kúria... Ha nem lakáscélú ingatlant adnak bérbe, a vállalkozói tevékenységnek több jele is van. Ha a helyiséget közvetlenül bérbeadásra vásárolják, a tevékenység regisztrációhoz kötött, mivel vállalkozói tevékenységnek minősül.

Ugyanez vonatkozik a bérleti díjra is. hosszútávú vagy sokszor újratárgyalt szerződésekre. Ezt a tulajdonságot a nem lakáscélú ingatlan tulajdonlásából származó szisztematikus és szándékos haszon tényeként értelmezik. Ha ezek a jelek napvilágra kerülnek, az állampolgárnak ajánlott egyéni vállalkozót regisztrálni. Ebben az esetben az adó a teljes bevétel 6%-a. A személyi jövedelemadó 13%.

Az ingatlan tulajdonosának évente adóbevallást kell benyújtania.

Így a nem lakáscélú helyiségek bérbeadásának megvan a maga számos jellemzője. Jogilag illetékes megállapodást kell készíteni, biztosítani kell a megállapodás összes jellemzőjét, és időben kell fizetni az adókat. Ez lehetővé teszi, hogy a jövőben elkerülje a problémákat, és törvényes alapon profitáljon.

A kereskedelmi ingatlanok lízingje az egyik legjövedelmezőbb üzlettípus, és szinte mindig keresett. Sok kis cég és induló vállalkozó keres irodahelyiséget saját elhelyezésére, vállalkozása megszervezésére, tetőt vásárolni a feje fölé, viszonylag kevés pénzért lehetővé teszi számára, hogy állandó bérbeadásból bevételhez jussanak. . A kisvállalkozók mellett gyakran könnyen bérelhetőek a helyiségek kisboltok számára, ahonnan az ipari piacokon működő kis kioszkok, kereskedőhelyek egykori tulajdonosai egyre inkább távozni kényszerülnek.

A kereskedelmi ingatlan lízing üzletág sikerének szembetűnő példája a számos irodaház, amelyek zsúfolásig megtelt kis cégektől.

Ennek az iránynak a vonzereje abban is rejlik, hogy szervezése általában csak kezdeti beruházást igényel, és minden működési költség áthárítható az ügyfelekre. Természetesen egy ilyen vállalkozás létrehozásához megfelelő ingatlannal kell rendelkeznie.

A vállalkozás megbízhatósága érdekében tanácsos egy ilyen tárgyat ingatlanként megszerezni, hogy ne függjön a tulajdonos szeszélyétől.

Forráshiány esetén azonban lehetőség van épület bérlésére is, a helyiség albérleti jogával. A tulajdonosok számára gyakran kifizetődőbb egy épületet teljes egészében bérbe adni, mint sok kis bérlőt gondosan felkutatni, és hivatalossá tenni velük a kapcsolatokat. Ez mind igaz, de ennek ellenére a profithányad csökkenése jelentősen befolyásolja a projekt összjövedelmezőségét, ezért az épület tulajdonba vétele mindig prioritást élvez a lízinghez képest, és kevesebb kockázattal jár a vállalkozó számára.

Egyáltalán nem szükséges olyan belvárosi ingatlantárgyakat választani, ahol értékük minden elképzelhető határt meghalad.

Gyakran sokkal jövedelmezőbb egy város szélén vagy valahol egy lakóövezetben vásárolni egy épületet vagy helyiséget, ami sokkal alacsonyabb befektetést igényel.

Az ingatlanobjektumok kiválasztásánál az egyetlen fontos feltétel a közeli tömegközlekedési megállóhelyek elérhetősége.

Egy ilyen tárgy megszerzésére jó lehetőség a romos ipari vállalkozások, irodák régi elhagyott épületei pláza... Minél gyengébb műszaki állapotú az épület, annál olcsóbban lehet megvásárolni, amit sok vállalkozó vesz igénybe, aki kereskedelmi ingatlanok bérbeadásával keres pénzt. Másrészt, ha van elegendő forrás, néha könnyebb új épületet építeni, előre megtervezve annak bérbeadását.

Régi épület felújításakor vagy új felszerelésekor figyelembe kell venni a kereskedelmi ingatlanok szállításának sajátosságait.

Mivel az irodaház helyiségeit különböző bérlőknek adják bérbe, biztosítani kell a kommunikáció külön biztosítását, valamint a helyiségek fűtési és elektromos áramtalanításának lehetőségét, hogy elkerüljék az üres helyekkel kapcsolatos felesleges költségeket. Ezen kívül kívánatos előzetesen kialakítani a közös helyiségeket, WC-ket, étkezőhelyeket, valamint a közös irodai berendezések elhelyezését. Ez kényelmes munkakörnyezetet teremt a kisvállalkozások számára, és növeli az ingatlanok vonzerejét. A bérlőknek általában nincs különleges követelménye a helyiségek befejezésére, így a javításokat és a befejezést olcsó építőanyagok felhasználásával lehet elvégezni. Ez csökkenti a szükséges beruházást.

Különös figyelmet kell fordítani a modern kommunikáció összekapcsolására nagy sebességű internet, valamint a wi-fi megszervezése.

Sőt, a bérlők körében előnyös egy könyvelő cég, valamint egy irodai szolgáltatásokat nyújtó cég: fénymásolás, szövegnyomtatás stb. Ez lehetővé teszi, hogy a bérlők számára biztosítsa a szükséges irodai szolgáltatásokat, és teljes mértékben kitöltse az összes bérleti szerződést a helyiségben. Az ügyfelek vonzására használhatja a közös helyiségeket, egy irodaház csarnokát is, amely lehetővé teszi a bérlők reklámtermékeinek elhelyezését, ehhez speciális reklámszerkezeteket telepítve.

Kiváló adalék technikai felszereltségi szempontból a mini-automata telefonközpontok bekötése és a városi telefonszámok, amely hozzájárul az állandó bérlők megszilárdításához a kijelölt helyeken.

Az irodai ingatlanok szállítására irányuló vállalkozás megszervezésekor különös figyelmet kell fordítani a szerződések jogilag korrekt végrehajtására, a gátlástalan bérlőkkel szembeni veszteségek behajtásának lehetőségére. Az irodaingatlanok bérbeadásának hatékonyságát igazolják a szakértők, akik a bérleti díjak évi mintegy 10%-os növekedését becsülik. A tapasztalatok azt mutatják, hogy 2-3 év alatt reális megtérülni az iroda-ingatlanközpont létrehozására fordított befektetések.

Természetesen az üzlet megfelelő megszervezéséhez megrendelésre van szükség, amelyet weboldalunkon lehet leadni.

Egy kereskedelmi létesítmény bérlése nem nehéz, és ami a legfontosabb, nyereséges. A megfelelő megközelítéssel és a folyamat főbb szakaszainak ismeretével nem lesz nehéz üzletet kötni.

A legfontosabb az ár eldöntése, az ügyfél megtalálása és a szerződés helyes megkötése.

Tekintsük a tranzakció összes szakaszát.

Költség meghatározása

A lízing árának meghatározása gyakran nem objektív, ha önállóan bonyolít le tranzakciót.

Minden tulajdonos a legtöbb haszonra vágyik.

A túl magas ár azonban elriaszthatja a potenciális bérlőket, a túl alacsony ár pedig kétségeket ébreszthet. Általában a tulajdonosok a költségek felméréséhez szakemberekhez - ingatlanoshoz vagy értékbecslőhöz - fordulnak.

Hogyan bérelhet saját maga nem lakás céljára szolgáló helyiséget? Megteheti a szakemberek segítsége nélkül. Az ár önálló meghatározásához tanulmányoznia kell a versenytársak hasonló ajánlatait. Ez lehetőséget ad a kereskedelmi ingatlanpiac általános helyzetének megértésére és a helyiségek helyes értékelésére.

FONTOS: A bérlő bevételszerzés céljából bérel egy kereskedelmi ingatlant, ezért a költségbecslésnél fontos figyelembe venni, hogy hozzávetőlegesen mekkora nyereséget kaphat.

Az árat olyan tényezők befolyásolják, mint:

Ezen pontok figyelembevétele és a versenytársak javaslatainak figyelemmel kísérése után objektíven értékelheti tárgyát.

Ügyfélkeresés

Kereskedelmi ingatlan bérbeadása a tulajdonostól magában foglalja a potenciális bérlők felkutatását.

Mielőtt ezt megtenné, kereskedelmi ajánlatot vagy hirdetményt kell készítenie.

Ebben részletesen meg kell határoznia az ingatlan összes jellemzőjét: terület, emelet, elhelyezkedés, infrastruktúra, műszaki állapot és felszereltség. Jobb, ha a figyelmet az érdemekre összpontosítja a hirdetésben.

Ugyanakkor fontos felhívni a figyelmet a helyiségek hiányosságaira, hogy ne kerüljön kellemetlen helyzetbe a megtekintés során, és ne riassza el a megrendelőt.

Nézzük meg közelebbről a lehetséges bérlők keresésének módjait.

1. Keresés ismerősök szerint. A legkönnyebben úgy találhat valakit, aki érdeklődik az ajánlata iránt, ha megkérdezi barátait és rokonait. Az ingatlantulajdonosok gyakran üzleti körökben mozognak, ami azt jelenti, hogy leegyszerűsíti az ingatlanuk gyors átadását.
2. Hirdetés elhelyezése speciális internetes forrásokon például Avito. Ennek a módszernek az az előnye, hogy ajánlatát több száz vagy akár több ezer érdeklődő látja majd. A bérlő mielőbbi megtalálásához jó, részletes bejelentést kell írnia, amelyben leírja a helyiség minden előnyét és hátrányát.

   A hirdetéshez több fényképet is csatolni kell.

   Ez megkönnyíti a potenciális ügyfél számára a döntés meghozatalát, hogy mérlegeli-e vagy sem.

3. Küldje el ajánlatát e-mailben. A bárok, éttermek, üzletek, szalonok és egyéb szervezetek és létesítmények gyakran keresnek helyiségeket, hogy elköltözhessenek vagy megnyithassanak egy másik pontot. Az érdeklődő cégtulajdonosok e-mailjeit cégeik hivatalos weboldalain tájékozódhat.

Dokumentum bemutatása és aláírása

Az ingatlan megfelelő bemutatása a gyors üzlet kulcsa.

Amikor megmutatja a szobát, próbálja elmondani több információ róla, azokra az előnyökre és lehetséges haszonra összpontosítva, amelyeket az objektum hoz az ügyfélnek.

A szerződés megkötése a tranzakció utolsó, de legfontosabb és legfontosabb lépése. A helyesen elkészített és elkészített dokumentum megvédi a tulajdonost a gátlástalan bérlőtől. Mit kell benne feltüntetni:

• a bérlő és a tulajdonos személyes adatai;
• cím, terület és műszaki jellemzők;
• regisztrációs adatok;
• határidő;
• a fizetés összege és átutalásának módja;

FONTOS: A törvény szerint a tulajdonosnak nincs joga évente egynél többször emelni a díjat. Ezért a szerződésben fel kell tüntetni a lehetséges bérleti díj emelések maximális mértékét és azt, hogy a bérlőt milyen időtartamra figyelmeztetik.

Fontos, hogy a dokumentumban részletesen leírják a felek jogait és kötelezettségeit, és jelezzék az egyes bekezdések megsértése miatti felelősség természetét. Nem lesz felesleges a megállapodást kiegészíteni a helyiségben rendelkezésre álló ingatlanok leltárával. A szerződés felmondása után a tulajdonos pénzbeli kártérítést kaphat, ha a bútorokat vagy készülékeket a bérlő megrongálta.

A nem lakáscélú helyiségek bérlésének leggyorsabb módjai

Hogyan lehet gyorsan bérelni egy kereskedelmi ingatlant?

Azok számára, akik nem akarják személyes idejüket ügyfélkereséssel, tárgyalásokkal és átvilágítással tölteni, jobb, ha ingatlanost keresnek fel.

Felméri az ingatlant, megállapítja a helyes forgalmi értéket, tetszetős fényképeket készít, hozzáértő hirdetést készít, és maga gondoskodik az ingatlan bemutatásáról.

Azonban még az ügynökökkel való együttműködésnek is megvannak a maga árnyalatai.Általános szabály, hogy az ingatlanforgalmazók jutalékért dolgoznak az ingatlan bérleti díja vagy eladása után.

A százalékos díjakat általában a pályázóktól szedik be, nem a tulajdonosoktól.

Azonban nem minden jelentkező lesz kész arra, hogy együttműködjön egy ügynökkel, akinek pénzt kell fizetnie.

Ezért, ha a tulajdonosnak sürgősen bérlőt kell találnia, akkor ő vállalhatja a jutalékot. Ez gyakran előfordul, ha a tulajdonosnak sok ingatlana van, vagy luxusingatlant szeretne bérbe adni.

Az ügynöknek kifizetett pénz nemcsak a zsebébe kerül, hanem a szükséges kiadásokra is - fotó, videó bemutató, reklám stb.

A nem lakóépület vagy iroda bérbeadásának másik gyors módja a költségek csökkentése. Ugyanakkor egy dalért nem kell átadni, elég 10%-kal csökkenteni a fizetést. Akkor az ajánlata versenyképes lesz.

Bérleti feltételek

A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére vonatkozó szerződés időtartama fontos szempont. Három típusból áll.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 610. cikkének (2) bekezdése szerint, ha a szerződésben nem szerepel a határidő, akkor azt határozatlan időre megkötöttnek kell tekinteni. Ebben az esetben mindkét félnek jogában áll a határozatot három hónapos felmondási idővel bármikor felmondani.

A rövid távú szerződést legfeljebb egy év időtartamra kötik. Hogyan lehet megújítani a bérleti szerződést nem lakás céljára? A megújítás automatikusan megtörténik határozatlan időre, ha mindkét fél mindennel elégedett.

Ebben az esetben a megállapodás újbóli megkötése nem szükséges. Egyes esetekben a tulajdonos ragaszkodhat új dokumentum megkötéséhez a feltételek vagy a fizetés megváltoztatása érdekében. Ez csak a bérlő beleegyezésével lehetséges.

A hosszú távú megállapodást be kell jegyezni a Federal Reserve-nél. Az ilyen nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó bérleti szerződés meghosszabbítása ugyanúgy történik, mint a rövid távú bérleti szerződés - automatikusan, a felek azonos feltételeivel, jogaival és kötelezettségeivel, vagy új dokumentumot kötnek módosított követelményekkel.

A bérleti szerződés idő előtti felmondása egy bizonyos időtartamra lehetséges mind a tulajdonos, mind a bérlő részéről.

Az ilyen kérdéseket bíróságon vagy a két fél közös megegyezésével oldják meg.

Tudás fontos árnyalatokés a kereskedelmi ingatlanok bérbeadásának lehetőségei segítik a nyereséges és biztonságos üzlet megkötését, amely rendszeres passzív bevételt hoz.

A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása és az ilyen ügyletről szóló megállapodás megkötése nem túl nehéz.... A lakóhelyiségek bérbeadásához képest azonban az ingatlanpiac ezen területét különböző törvények és rendeletek szabályozzák. A kereskedelmi ingatlanok bérbeadása jövedelmező üzlet, de a nagy irodaházak és kis területű kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai közül sok gyakran szembesül azzal a problémával, hogy jóhiszemű bérlőt találjon. Ha a probléma megoldása releváns az Ön számára, akkor a mi megoldásunk nagyon hasznos lesz az Ön számára: arról lesz szó, hogyan adjon bérbe egy szobát, tegye azt a lehető leghamarabb és a legnagyobb haszonnal.

Kereskedelmi ingatlan bérbeadásának jogalapja

Mielőtt elemeznénk a kereskedelmi ingatlanok bérbeadásának módját, térjünk át az ezeket szabályozó jogszabályokra. A kereskedelmi ingatlanok fizetett használatra történő átruházásának folyamatát az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza(34. v.). E jogalkotási aktusnak megfelelően a szerződés végrehajtása során felmerülő feltételeket a bérleti szerződés tükrözi - a tulajdonos és a bérlő közötti megállapodást megerősítő fő dokumentum.

Kereskedelmi ingatlan bérlet

Az ingatlantulajdonos fő felelőssége az rend és megfelelő állapot fenntartása a bérelt helyiségekben. Így például az Art. A Ptk. 616. §-a kötelezi a bérbeadót a nagyjavítás meghatározott időn belüli önálló elvégzésére. Ugyanez a cikk tartalmazza a bérlőt terhelő kötelezettségeket is, ideértve a helyiségek felújítását, az aktuális közüzemi díjak időben történő megfizetését, valamint a helyiségen belüli rend biztosítását.

A bérbeadónak joga van kereskedelmi ingatlanokat egyéb feltételekkel is bérbe adni., amelyet a bérleti szerződésben elő kell írni. Például a bérbeadó átruházhatja a nagyjavítás elvégzésének kötelezettségét a helyiséget bérbeadó személyre, vagy átvállalhatja a bérlő kötelezettségeit.

Az ingatlanszállítás szakaszai

A hozzáértő megközelítéssel és a kereskedelmi ingatlanok lízingelésének minden bonyolultságának megértésével szinte minden bérbeadó képes lesz megbirkózni a nem lakáscélú helyiségek önálló bérbeadásának kérdésével. Tekintsük a műveletek sorrendjét, részletesen leírva, mit kell tenni a legjövedelmezőbb üzlet megkötéséhez.

Ingatlan bérlésekor a lényeg az alapítás optimális ár, keressen jóhiszemű bérlőt és szakszerűen készítse el a dokumentumokat a bérbe adott tárgy átadásához!

A bérleti díj meghatározása

Ez az első és legfontosabb szakasz. Abban az esetben, ha a bérbeadó személyesen bonyolítja le az ügyletet, a bérleti díj meghatározása általában nem lesz teljesen objektív. Mivel minden bérbeadó azt tervezi, hogy a maximális hasznot hozza. A felfújt ár azonban elriasztja a potenciális bérlőket, míg az alábecsült adat kétségeket vet fel. A kereskedelmi ingatlanok sok tulajdonosa szakértők (ingatlanügynök / értékbecslő) segítségét kéri, bár manapság sokan elemzik a speciális oldalakon, például az Avito, a Cyan és más internetes oldalakon közzétett hasonló ajánlatokat. Ez lehetővé teszi a jelenlegi piaci helyzet megértését és saját telephelyének méltányos felmérését.

Emlékezik! Szobabérlés referenciaként saját üzlet, a potenciális bérlő profitot vár tőle. Éppen ezért egy premissza értékelésekor figyelembe kell venni azt a becsült valószínű jövedelmet, amelyre képes lesz.

Ezen kívül a bérelt helyiségek értékelésénél célszerű figyelembe venni számos fontos tényező, köztük:

• a bérelt helyiségek területe;
• meglévő elrendezés;
• az objektum állapota;
• bútordarabok és kommunikációs elemek jelenléte;
• az objektum elhelyezkedése;
• felszerelt parkoló megléte;
• közlekedési és egyéb akadálymentesítés az üzleti partnerek és a bérlő ügyfelei számára;
• látogatóforgalom (különösen a nagy bevásárló-, szórakoztató- és irodaközpontok esetében).

A fenti pontok figyelembevételével és a hasonló lehetőségeket elemezve megállapíthatja a bérelt helyiség optimális, kölcsönösen előnyös árat.

Keressen bérlőt

A potenciális bérlők felkutatása ugyanilyen fontos szakasza az ingatlanátadásnak. Fontos eldönteni, hogy kinek adja bérbe a helyiséget, mert sokszor nagyon nehéz jóhiszemű bérlővel találkozni.

A havidíj összegének meghatározása után el kell készítenie a hirdetés szövegét.

Általában részletesen meghatározza az objektum fő paramétereit - a szoba méretét, a padlót, földrajzi helyzetét, infrastruktúra fejlesztés, a helyiségek állapota és felszereltsége. A szövegben célszerű kiemelni a helyiség meglévő előnyeit. De nem szabad eltitkolni a bérelt tárgy lehetséges hátrányait, hogy ne kerüljön kellemetlen helyzetbe az ellenőrzés során, és ne ijedjen meg a potenciális bérlő.

Részletesebben meg kell mondania a lehetőségeket potenciális bérlők keresése.

Keressen barátok/ismerősök között ez a legegyszerűbb módja annak, hogy jóhiszemű bérlőt találjon. Általában az üzleti szférában kiterjedt "kapcsolatok" megléte esetén a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai gyorsan és egyszerűen bérelhetik helyiségeiket.

Hirdetések közzététele speciális internetes portálokon, amelyek nagy része a hálózaton működik. Ennek a módszernek az az előnye, hogy az aktuális bérleti ajánlatot a felhasználók hatalmas közönsége látja, akik érdeklődnek a legjövedelmezőbb lehetőség kiválasztásában. De ahhoz, hogy felkeltsük a figyelmüket, fontos, hogy jó hirdetést készítsünk Részletes leírás helyiségeket, a szövegben feltüntetve a rendelkezésre álló pluszokat, és nem felejtve el megjegyezni a mínuszokat. Az objektumról szóló őszinte információk segítségével gyorsabban találhat bérlőt.

A hirdetéshez mellékelje több fotót a javasolt helyiségekről. Ez segít a potenciális bérlőknek gyorsan kideríteni, hogy érdeklődnek-e az Ön ingatlana iránt.

Ajánlat küldése ae-posta... A kávézók és bárok, a nagy és kis üzletek, a szépségszalonok és egyéb létesítmények, valamint a szervezetek gyakran keresnek helyiségeket új pontok megnyitásához vagy kényelmesebb területre költözéshez. Az Ön telephelye iránt érdeklődő tulajdonosok vagy üzletvezetők e-mail-címét a cég hivatalos honlapján tájékozódhat.

A nagy és kis helyiségek bérbeadásának jellemzői

A bérelt tárgy területétől függően nem lakáscélú helyiségek bérbeadása segít ingatlanszakértők ajánlásai.

Kis terület bérlésére:

A potenciális bérlők felkutatását személyesen vagy ingatlanügynökségen keresztül is megszervezheti

1. Szakemberek segítségével szerződést kell kötnie a szolgáltatás nyújtására. A bérleti szerződés megkötése után fizetnie kell az iroda szolgáltatásaiért. Természetesen a formaságok mellőzésével is lehet együttműködni, majd egy kereskedelmi ajánlatot tartalmazó levelet kell írni az ingatlanközvetítő díjazásával, és el kell juttatni a kereskedelmi tárgyakkal foglalkozó ügynökségekhez. Az ingatlanközvetítői díj általában a havi bérleti díj fele (egyszeri fizetés).
2. Miután úgy döntött, hogy önállóan kezd bérlők keresésében, hirdetéseket tesz közzé ingyenes internetes oldalakon, célzott e-mailezést szervez, emellett hatékony lesz egy banner elhelyezése a homlokzaton (fizetős szolgáltatás) a bérelt helyiség ablakában ( díjmentes).

Nagy terület bérbeadása:

Ha nagy helyiséget terveznek bérbe adni, ami azt jelenti, hogy annak magas becsült jövedelmezősége lesz, akkor egy egyszerű weboldalt készíthet saját kereskedelmi ajánlatával. Egy webhelyet általában kontextuális reklámozással népszerűsítenek kulcskérdések használatával. Ez lehetővé teszi a célközönség elérését, miközben ebben az opcióban szabályozhatja a hirdetés költségeit. Ezzel a lehetőséggel meghirdetheti ingatlanát, és megtakaríthatja az ügynökségi díjakat.

Szerződés aláírása

A bérelt helyiségek szakszerű bemutatása- garancia a sikeres tranzakcióra. Egy objektum bemutatásakor igyekezzen a lehető legtöbb információt megadni, felhívva a potenciális bérlő figyelmét azokra az előnyökre és várható haszonra, amelyeket az objektum bérbeadásakor kaphat.

A megállapodás aláírása- a tranzakció utolsó és legfontosabb szakasza. A szakszerűen elkészített és kivitelezett bérleti szerződés védelmet nyújt a bérbeadó számára a gátlástalan bérlővel szemben. A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell:

• az objektum tulajdonosának és bérlőjének azonosító adatai;
• az objektum elhelyezkedése, területe és legfontosabb jellemzői;
• Regisztrációs adatok;
• szerződési idő;
• a bérleti díj nagyságát és fizetésének szabályait.

Tájékoztatásul! A törvény tiltja, hogy a bérleti díjat a helyiség tulajdonosa 12 havonta többször emelje. Ezért a dokumentumot meg kell írni legnagyobb méret a valószínű emelkedés, meghatározva a bérlő kötelező értesítési időszakát.

A dokumentumnak részletes leírást kell tartalmaznia a megállapodásban részes felek jogairól/kötelezettségeiről, valamint a felek felelősségéről a dokumentum részeinek megsértéséért. Nem árt, ha a dokumentumban szerepel egy leltár a helyiségben lévő ingatlanról. Tehát a bérlet lejárta után a tulajdonos anyagi kártérítést igényelhet a megrongált ingatlanért.

Hogyan lehet gyorsan bérlőt találni

Több Még hasznos tippeket segít gyorsan bérelni egy irodát és egy tárgyat más célra.

Azok a tulajdonosok, akik nem állnak készen a személyes bérlő keresésre, szűrések/tárgyalások lebonyolítására - érdemes profi ingatlanos segítségét kérni. Objektíven felméri a helyiséget, megállapítja annak valós értékét, minőségi fényképeket készít, helyesen elkészíti a hirdetésszöveget és megkezdi az ingatlan megjelenítését.

azonban, van néhány árnyalat az ügynökséggel való együttműködésben. Ezeket az együttműködés megkezdése előtt tisztázni kell.

Ha a bérbeadó gyorsan bérlőt szeretne találni a helyiségébe, akkor az ügynöki díjat is felszámíthatja (sok ügynökség fizet a bérlőtől a szolgáltatásokért). Ezt a lehetőséget gyakran használják a luxusingatlanok tulajdonosai, vagy ha sok tárgy van a birtokukban. Az ingatlanosnak kifizetett pénzt, beleértve az ingatlan bérbeadási költségeit is. Egy másik gyors lehetőség egy kereskedelmi ingatlan bérbeadására a bérleti díj csökkentése. És egyáltalán nem szükséges "három rubelért" bérelni a helyiséget, elegendő a bérleti költséget 5-10% -kal csökkenteni. Ekkor nő a helyiségek versenyképessége.

Lehetséges kockázatok helyiségek bérbeadásakor

Bármely tulajdonos aggódik a bérelt helyiség állapota miatt, és bevételt akar szerezni a tranzakcióból. Íme a kereskedelmi ingatlantulajdonosok fő kockázatai, és elmondjuk, hogyan védekezhet ellenük.

A helyiségek nem rendeltetésszerű használata

Minden megfelelően elkészített bérleti szerződésben fel kell tüntetni annak felhasználási célját és működési feltételeit. Ez a bérbe adott berendezésekre vonatkozik.

Tegyük fel, hogy az ügylet megkötésekor a bérlő megígérte, hogy a helyiséget raktárnak használja, de üzletet nyitott benne. A bérbeadónak jogában áll követelni a szerződés felmondását a kifizetett bérleti díj visszafizetése és a bérlő kötbér kiszabása nélkül.

Anyagi kár

Az objektumot jó állapotban, gépekkel, berendezésekkel adták át a bérlőnek. De egy nap kiderül, hogy a szoba romos állapotban van, a berendezés elromlott stb. Ebben az esetben a bérbeadó követelheti az okozott kár teljes megtérítését. Ebben az esetben nem csak a javítás költségeit kell megtéríteni, hanem az elromlott berendezés (piaci) értékét is.

Nem vállalunk felelősséget abban az esetben, ha a helyiségben és az ingatlanban vis maior (tűz, stb.) történt kár.

A bérlő nem hajlandó bérleti díjat fizetni

A pontatlan fizetőket általában anyagilag büntetik. Bár ez csak a bérleti szerződés megfelelő nyilvántartásával / megkötésével valósítható meg - egyértelműen rögzíti a havi bérleti díj feltételeit, menetét és mértékét.