Печеливш бизнес е отдаването под наем на търговски имоти. Тънкости и нюанси

20.01.2024

Или търговско предложение. Необходимо е да охарактеризирате подробно вашия имот: да посочите размера, броя на етажите, площта, да опишете техническото състояние и оборудването, инфраструктурата, като акцентът, разбира се, трябва да се постави върху неговите предимства, но трябва да се отбележат и недостатъците .

Най-ефективните начини за намиране на наематели са следните:

Поставяне на реклами в интернет ресурси(специализиран) е много популярен и ефективен рекламен канал. Определено трябва да добавите снимки на имота.
Търсете от вашите приятели- много прост метод, но често работи по-бързо от другите, тъй като социалният кръг на предприемачите предполага пресичане на интереси в бизнес сферата.
Изпращане на търговска оферта по имейл– доста често заведения като ресторанти, кафенета, барове, магазини, салони и други избират помещение за откриване на друг обект или за преместване. Тъй като обикновено имейл адресът на собствениците на фирми е посочен на официалния уебсайт на тяхната компания, изобщо не е трудно да се направи конкретна целева поща.
Сътрудничество с агенция за недвижими имоти– много добър начин, защото брокерите имат по-големи възможности за реклама. Освен това те ще участват в сключването на сделката в бъдеще.

На какво да обърнете внимание?

Ценообразуване

Първо трябва да се запознаете с базата данни за търговски недвижими имоти, да оцените пазара и да сравните цените. Трябва обаче да разберете, че при сключване на реални сделки сумите обикновено са леко намалени.

Конкурентни предимства

Напълно възможно е да се ускорят условията за лизинг на търговски недвижими имоти чрез промяна на качествените характеристики на помещенията. Възможни са различни варианти:

Също така предимството ще бъде надеждността на собственика и прозрачността, тоест дългосрочен директен договор с ДДС, безкасова форма на плащане, възможността да се вземат предвид не само всички суми по договора, но и оперативни плащания за данъчни цели.

Бонуси и преференции

Обикновено собствениците на бизнес имоти предпочитат да не рекламират възможността за предоставяне на различни бонуси и отстъпки. Всичко се решава индивидуално, напр. ако компанията не може да реши да наеме помещения, можете да предложите някои бонуси. Те могат да се превърнат и в решаващ фактор за вземане на положително решение. Можете да научите повече за правните аспекти и предимствата на наема от собственика.

Начини за намиране на целевата аудитория и кой е по-печеливш

Методите за търсене могат да се извършват самостоятелно или с помощта на агенции за недвижими имоти.

На собствения си

Когато търсите сами наематели, разбира се, ще отделите много време, дори ако договорът е съставен перфектно. В това отношение е по-изгодно да се обърнете към професионалисти (брокери).

Що се отнася до цената, по-изгодно е да търсите сами, разходите естествено са по-ниски. Рисковете в този случай могат да бъдат:

За непрофесионалист може да бъде трудно да оцени правилно дадено помещение и да идентифицира неговите силни и слаби страни. И цената на наема зависи от това.
Възможно е да се състави търговско предложение, като се вземат предвид не всички важни нюанси.

Когато се свържете с брокери, можете да правите други неща и да поверите търсенето на професионалисти.

С помощта на брокер

Ценното време се спестява значително, тъй като брокерите имат собствени утвърдени бази и рекламни методи. Техните услуги, разбира се, ще трябва да бъдат платени; обикновено сумата се определя в рамките на комисионната от доставката на недвижими имоти.

За да избегнете рискове, Трябва да сключите споразумение за сътрудничество с брокера и да обърнете внимание на нюансите:

Брокерите винаги включват клауза в договора, че собственикът не може да предаде имота си сам, което означава, че брокерът ще получи възнаграждение при всички случаи.
Не можете да подпишете споразумение, докато не се потвърди, че брокерът действа като юридическо лице и е регистриран в Единния държавен регистър на юридическите лица.

На кого да дадем предпочитание?

При избора на наематели трябва да се даде предпочитание на юридически лица или индивидуални предприемачи, това са най-надеждните категории; те обикновено не наемат първите помещения, когато разширяват бизнеса си.

Отдаването под наем на помещения на физически лица е опасно, тъй като те могат да откажат да плащат наем, декларирайки, че няма пари, или просто да изчезнат.

Възможни рискове

Разбира се, всеки собственик на бизнес недвижим имот се притеснява за неговата безопасност и състояние, тъй като целта на отдаването под наем е печалба. Основните рискове за наемодателите могат да бъдат идентифицирани:

Неправилно използване на помещенията. Например наемателят е посочил в договора, че помещението ще се използва като склад, а всъщност е открит магазин.
Щети на имущество, т.е. оборудването може да се повреди, ремонтът на помещенията може да бъде повреден и др.
Отказ на наемателя да плаща наем.

Говорихме по-подробно за това как да наемем търговски недвижими имоти, за да не изпаднем в проблеми.

Как да подадете?

При отдаване под наем на търговски имоти е много Важно е правилно да подготвите цялата необходима документация:

направи търговско предложение;
изготвяне на договор за наем, в който е необходимо да се уточнят подробно всички условия на сделката и за двете страни;
съставяне на акт за приемане и предаване на помещения под наем.

Търговското предложение в основата си е диалог с потенциален наемател, така че когато го изготвяте, трябва да се опитате да си представите себе си на негово място. Резултатът трябва да бъде представяне на информация, която определено ще привлече хората и вече не искат да търсят друга опция.

Има предложения:

персонализирани, т.е. целеви;
не е персонализиран, тоест адресиран до всеки.

Когато го компилирате, най-удобно е да се придържате към следната структура:

Заглавие.
Същността на предложението, тук трябва да посочите предназначението на помещенията, които се наемат: офис, промишлени, складови или търговски.
Точен адрес на обекта.
Основни имоти и характеристики: площ, интернет и телефон, СОТ, паркинг и др.
Посочени са условията за сътрудничество: цената на наема и какво е включено в него, допълнителни услуги и допълнителни условия.
Предимствата на това предложение са възможни: голям трафик, наличие на известни компании сред наемателите или близостта на транспортни възли.
Данни за контакт.

внимание!Приложете и снимки на екстериора на сградата, изглед отвътре и снимка на входното фоайе.

Изготвяне и сключване на договор

Член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Форма и държавна регистрация на договора за наем

Договорът за наем за срок над една година и ако поне една от страните по договора е юридическо лице, независимо от срока, трябва да бъде сключен в писмена форма.
Договорът за наем на недвижим имот подлежи на държавна регистрация, освен ако законът не предвижда друго.
Договор за наем на имот, който предвижда последващо прехвърляне на собствеността върху този имот на наемателя (), се сключва във формата, предвидена за договора за покупко-продажба на такъв имот.

Държавното мито за юридически лица е 22 хиляди рубли (член 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Как да се предпазите?

За да може собственикът на имота да се защити, в договора е необходимо ясно да се посочат всички важни точки и условия на сделката: срок на договора, размер на наема. Трябва да въвеждате само вярна информация; опитвайки се да спечелите нещо от данъци, можете да загубите повече.

важно!Договорът трябва да бъде сключен само в писмена форма!

В края на краищата Гражданският кодекс урежда отношенията между страните, участващи в сделката, предвижда задължения по отношение на поддръжката на собствеността (член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и отговорност за използването на имот под наем не в съответствие с Споразумението (

Заключение

Търговският имот не трябва да бездейства, той трябва да работи и да носи приходи на собственика си. И за да бъде този доход стабилен, трябва да инвестирате в търговски недвижими имоти, които винаги ще бъдат търсени сред наемателите в бъдеще. Затова никога не трябва да бързате с избора, трябва внимателно да проверите и изчислите всичко.

Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.

Бизнесът с наеми е бил и остава популярен от много години, тъй като много хора нямат възможност да закупят жилище, а компаниите се стремят да намалят нивото на еднократни инвестиции в дейности за развитие. Обхватът на обектите, които могат да бъдат предоставени под наем, непрекъснато нараства: в момента можете дори да наемете такива неща като ролкови кънки, ски и т.н. - всичко, което не е в постоянно търсене, но е обект на сезонна употреба.

Въпреки това, най-често срещаният вариант все още е наемането на имот. За да получите определен доход от предоставянето на конкретно помещение под наем, е необходимо да се вземат предвид редица нюанси, които ще бъдат разгледани в тази статия.

Необходимо е да се разбере, че недвижимите имоти обикновено се класифицират в 3 групи - земя, жилища и нежилищни помещения. Най-често срещаните видове услуги на този пазар са предоставянето на жилища под наем и нежилищни помещения.

Сред нежилищните имоти обикновено се отдават под наем търговски имоти. В същото време всички реномирани аналитични агенции идентифицират следните видове:

офис помещения;
търговия;
склад;
индустриален.

Освен това някои организации наемат отделен тип помещения - категорията „за специални цели“. Тук са предвидени сгради за детски градини, училища, болници, църкви и др.

В допълнение към недвижимите имоти можете да отдавате под наем земя, беседки, оборудване, автомобили, специално оборудване, инвентар и много други. Това обаче е по-рядка и по-сложна форма на бизнес.

Каква е най-добрата сделка?

Ако говорим за жилищни имоти, средната цена на едностаен апартамент на 10-15 минути от метрото в жилищен район в Москва ще струва 5-6,5 милиона рубли. В същото време средната наемна ставка за такива стаи е около 25-30 хиляди рубли. В резултат на това при изчисляване може да се получи, че минималният период на изплащане на едностаен апартамент ще бъде около 15 години.

Съответно, тази опция не може да се нарече много печеливша от инвестиционна гледна точка: единственият случай, в който това наистина може да се изплати, е когато жилището е наследено.

Ако говорим за офис помещения, те са малко по-скъпи от жилищните, тъй като тяхното местоположение трябва да е на по-достъпни места, а площта им е по-голяма. В Москва малко офис пространство ще струва 6,5-7,5 милиона рубли, при условие че площта е около 60-70 квадратни метра. В този случай наемната ставка се изчислява за 1 квадратен метър.

Според агенция Knight Frank в края на 2015 г. наемната ставка за офиси клас А е била около 25 хиляди рубли, а за офис помещения клас B - около 15 хиляди рубли годишно. Съответно максималният период на изплащане ще бъде около 8 години.

Търговските помещения са дори по-изгодни за отдаване под наем от офис помещения - техният период на изплащане е 5-6 години. Но има важно ограничение: за такива недвижими имоти местоположението е един от ключовите фактори. Помещенията трябва да бъдат разположени в централна зона, в зона с висок трафик. И накрая, тя трябва да бъде добре изпълнена.

Като цяло търговските недвижими имоти са по-ниски от жилищните само по един параметър: нивото на риск, тъй като зависи от икономическата ситуация в страната и конкретен град.

За да научите откъде да започнете и как да развиете такива дейности, вижте следното видео:

Как да организираме такъв бизнес от нулата?

На първо място, трябва да намерите подходящо помещение под наем. В случай на наследяване на жилищна площ, процедурата ще започне с изготвянето на документи, потвърждаващи, че предприемачът е собственик на имота.
В ситуация на търсене на готово помещение, най-добре е да се обърнете към услугите на професионални агенции, които ще ви помогнат да оцените реалната цена на жилище или търговски недвижим имот: неопитен бизнесмен лесно може да направи грешни изчисления.
След това трябва да попълните необходимата документация за имота. Ако това е търговски недвижим имот и планирате да го отдадете под наем на специални организации (например работещи в кетъринг индустрията), трябва да се погрижите за получаването на допълнителни разрешения и заключения от определени служби.
След попълване на първоначалната документация е необходимо да се извърши преустройство и ремонт: в случай на жилищни имоти е важно да закупите определен набор от мебели и домакински уреди, тъй като апартаментите, в които можете да живеете веднага след нанасянето, могат да се предлага на по-висока цена. При търговските имоти е важно да се съсредоточите върху увеличаването на свободното пространство и възможността за последващо преустройство според нуждите на клиента.

В руската практика много хора отдават под наем жилищни имоти без сключване на договор - това им позволява да се отърват от данъка върху доходите на физическите лица от 13% и да намалят периода на изплащане. Това обаче е свързано с определени рискове - по-специално тези, свързани с неблагонадеждността на клиентите. Следователно, както в случай на нежилищни, така и в жилищни имоти, е необходимо да се формализират отношенията с наемателя.

Къде да търсим клиенти?

Намирането на клиенти чрез стандартни рекламни опции (поставяне на реклами на обществени места или в печатни медии) не е ефективно в рамките на бизнеса с отдаване под наем. Рекламата може да се извършва чрез социалните мрежи (това важи особено за ситуацията с отдаване под наем на жилищни имоти) - тук ефектът „от уста на уста“ ще работи.

Освен това е подходящо публикуване на тематични сайтове и форуми. За търговски обекти, особено тези, които се намират в търговски центрове, е възможно да поставите табела „дава се под наем“ с телефонния номер на собственика. Това ще разшири кръга от потенциални клиенти до всички посетители на търговския център.

И накрая, има още 2 доста ефективни начина за намиране на клиенти - поддържане на тематичен уебсайт или блог с ненатрапчива реклама на услуги като наемодател, както и разпространение на брошури и визитни картички.

Необходими разходи

Ако предприемач ще се занимава с такъв бизнес, той трябва да разбере, че сред основните позиции на разходите е необходимо да се включат разходи за преустройство: в този случай клиентите са готови да сключат договори за наем на много по-високи цени (разликата може да бъде до един път и половина). Това се случва, защото след преустройство процентът на използваема площ най-често се увеличава, освен това стаята може да бъде променена според вашите собствени нужди.

Сред разходите също трябва да се подчертае:

Разходи за строителство или придобиване на помещения.
Цената на услугите на специалист, който може да оцени пазарната цена на недвижимите имоти.
Разходи за поддръжка и охрана на помещенията.
Разходи за ток, вода и др.

Подводни скали

Един от капаните е определянето на оптималната инвестиция на пари. Често неопитни предприемачи неправилно оценяват стойността на определено помещение, като по този начин инвестират в неликвидни обекти, губейки голяма сума пари.

Освен това е важно да се обърне внимание на законността на бизнеса, промените в законодателството и процеса на документация (предимно това се отнася за търговски недвижими имоти).

Моля, имайте предвид, че данъчното законодателство в бизнеса с наеми непрекъснато се променя.

При изчисляване на разходите и нивото на изплащане е необходимо да се определят няколко варианта на развитие - оптимистични, най-реалистични и песимистични, за да се определи приблизителният период на изплащане на обекта, както и фактът как да се диверсифицират рисковете. Задължително е да имате други източници на доходи, за да се застраховате от ситуация на безпаричие.

Плюсове и минуси на тази област

Този тип бизнес, подобно на други, има редица предимства и недостатъци, които произтичат от неговите характеристики. Сред недостатъците може да се подчертае основният - търсенето на наемател може да продължи много месеци (предимно това се отнася за промишлени съоръжения и търговски имоти на непроходими места). В резултат на това дори високата наемна цена няма да може да компенсира финансовите разходи, които лизингодателят ще трябва да поеме през целия период на престой.

Също така сред недостатъците са:

доста дълъг период на изплащане;
не много високо ниво на рентабилност;
високо ниво на първоначалните разходи.

В тази ситуация единственият рационален вариант е закупуването на ликвиден имот (такъв, за който винаги има определено ниво на търсене). За целта е важно да разбирате добре тази област или да потърсите услугите на специалист.

Сред предимствата на бизнеса са:

дългосрочни договори за период от една година или повече;
стабилно ниво на печалба;
доходът ще се получава от лизингодателя постоянно;
пасивен характер на получаване на печалба (наемодателят не трябва да полага усилия след подписване на споразумение с наемателя);
възможността за организиране на бизнес без регистрация като юридическо лице.

По този начин бизнесът под наем е доста привлекателна област за печелене на пари. Най-добре е обаче да го комбинирате с други източници на доходи, за да се застраховате от евентуални рискове.

Как да запазите и увеличите спестяванията си в условия, когато курсът на рублата е непредсказуем? Най-разбираемият и надежден начин е закупуването на недвижим имот. По правило хората купуват апартаменти. Въпреки това доходите от наеми днес може да са дори по-ниски от скромните лихви по банковите депозити. Време е да обърнем внимание на търговските имоти.

Начален капитал

Ако мислите, че инвестирането е дейност изключително за хора, чието богатство се изразява в числа, които отиват до безкрайност, тогава грешите. Всъщност инвеститор е всяко лице, което инвестира средствата си в определен проект с цел печалба. Ако отдавате под наем апартамент, който сте наследили от баба си, вие по същество също сте инвеститор. Макар и не особено успешен, тъй като доходите ви са малки.

Началният капитал за инвестиции в търговски имоти е сравним със средствата за закупуване на жилище, казва Денис Колоколников, председател на борда на директорите на RRG, председател на експертния съвет по преустройство на RGUD. Например за 7 милиона рубли можете да си купите едностаен апартамент в Москва или няколко офис блока в административна сграда, бизнес център клас B или C. Ако намерите апартамент на жилищния пазар, струващ по-малко от 140-150 хиляди рубли на кв.м. m е почти невъзможно, тогава офис площите се продават на цена от 90-100 хиляди рубли на кв.м. м, обяснява експертът.

Дори със сума от 3 милиона рубли можете да закупите офис блок с площ от 20-30 квадратни метра. м

При закупуване на търговски помещения инвеститорът получава доход от наем най-малко един път и половина по-висок от дохода от отдаване под наем на апартамент, казаха експерти пред CIAN. Например, обяснява Денис Колоколников, за 7 милиона рубли сте закупили двустаен апартамент с площ от 50 кв.м в столицата. Днес можете да го наемете за максимум 45-50 хиляди рубли на месец. Търговско помещение от същата площ може да донесе на инвеститора поне 75 хиляди рубли.

„Тази разлика в цената се обяснява не само с голямото търсене. Жилищните имоти се отдават като самостоятелен обект (апартамент), а цената за наемане на търговски имоти се изчислява на 1 кв.м. м на година. Цените за търговски помещения с благоприятно местоположение могат да достигнат до 300 хиляди рубли на кв.м. м“, обяснява Хасан Архулаев, управляващ партньор на GR ProJect Group.

предимствата на инвестирането в бизнес имоти

Висока доходност - от 8 до 12% годишно, в зависимост от входните условия и наемните цени. Това е двойно повече от ставките по банковите депозити.
Получаването на доходи е стабилно и не изисква много усилия от инвеститора. Ремонтът се извършва от самите наематели, площите се отдават от брокери, а помещенията са застраховани в застрахователна компания за сметка на наемателя.

Антон Белих, главен изпълнителен директор на консултантската компания DNA Realty

Разходи и рискове

Междувременно процесът на придобиване и поддържане на търговски недвижими имоти изисква Опо-големи усилия и материални разходи в сравнение с покупката на жилище. Собственикът на търговски недвижими имоти няма да може да избегне плащането на данъци (за разлика от някои безскрупулни собственици на жилища под наем). Най-често проблемът се решава чрез създаване на индивидуален предприемач, а собственикът на търговските помещения плаща 6% от оборота.

Може да са необходими определени разходи за брокерски услуги ( от 50% до 100% от наемната цена на месец), ако инвеститорът реши да повери търсенето на наемател на агенти.

Необходим е счетоводител за обслужване на плащанията. Като правило за това се използват фрийлансъри, техните услуги са евтини.

Ирина Бербенева, ръководител на офис „В Крилатское“ на Мрежата от офиси за недвижими имоти MIEL, напомня: ако инвеститор реши да закупи жилищни помещения (например апартамент на партерен етаж), той ще трябва да бъде преустроен в нежилищни, тези разходи също трябва да се вземат предвид. Разходите пак ще бъдат от 500 000 хиляди рубли и повече.

Както отбелязва Антон Коновалов, директор на отдела за недвижими имоти на дребно в Penny Lane Realty, основният риск за собственика на търговско помещение е напускането на наемател и дългото търсене на нов. Въпреки това, като правило, споразумението определя условията, според които наемателят трябва да уведоми собственика за прекратяването на договора за наем предварително. Срокът се договаря от двете страни.

Правилен избор

Обикновено търсенето на подходящо помещение отнема от два месеца до шест месеца.

Нивото на рентабилност директно зависи от местоположението. Хасан Архулаев, управляващ съдружник на GR ProJect Group, подчертава, че местоположението на имота на първа линия на места с голям трафик и добрата визуална достъпност са най-важните условия за повечето формати на търговски имоти - от кафенета и ресторанти до хранителни магазини. .

Когато избирате стая, определено трябва да проверите качеството на стените, ограждащите конструкции, дренажа и да проверите мазетата (важно е да няма признаци на наводнение). Колкото по-малко ъгли и колони има в стаята, толкова по-добре.

Идеалното оформление е правоъгълник. Ако наемателят има нужда от прегради, той ще ги изгради сам по време на ремонта.

Ниво на инвестиции и рентабилност на недвижими имоти в Москва

Инвестиции	Жилищни имоти	доходи	Търговски имоти	доходи
3 милиона рубли	Студио до 16 кв.м. м		офис блок в бизнес център клас Б с площ до 30 кв. м
7-8 милиона рубли	Едно-двустаен апартамент		Офис блокове с обща площ 70-80 кв. m; търговски помещения с площ до 50 кв. м в новострояща се къща
10-15 милиона рубли	Двустаен, тристаен апартамент		Търговски помещения на партерни етажи със самостоятелен вход и добра локация.

Търговските недвижими имоти включват нежилищни помещения, които могат да се използват за търговски цели. Адвокатите разграничават няколко групи търговски недвижими имоти:

Ако начинаещ предприемач реши да започне бизнес, на първо място е необходимо правилно да подготви помещенията за използване от наемателите. Ако е необходимо, трябва да се направят ремонти, които отговарят на съвременните стандарти, да се свържат необходимите комуникации и много други.

Как да заведа дело?

Такава стъпка като регистриране на бизнес под наем (Федерална данъчна служба) е може би най-важната. Точните решения относно организационната форма зависят от самата дейност. С други думи, ако гражданин отдава под наем нежилищни помещения, той е длъжен да плаща данък върху доходите.

Препоръчително е да получите статут на индивидуален предприемач (индивидуален предприемач), благодарение на което човек ще получи правото да извършва дейност на напълно законно основание. Поради факта, че печалбата от отдаване под наем на търговски недвижими имоти ще бъде малка, според закона гражданинът има право да кандидатства за опростена форма на данъчно облагане. Той предвижда плащане на данъци в размер на 6% от общия доход.

За да регистрирате фирма за отдаване под наем на търговски имоти са необходими следните документи:

Копие от паспорта на основателя.
TIN (индивидуален номер на данъкоплатеца) на основателя.
Принос на уставния капитал от 10 000 рубли. При подаване на съответното заявление за регистрация на индивидуален предприемач се предоставя банково извлечение, където трябва да откриете сметка.
Оформяне на устава на дружеството. Съгласно тази документация ще се извърши разпределението на части между собствениците (ако има няколко от тях), официалното наименование на дружеството и неговия юридически адрес.
Протокол от учредителното събрание (ако има няколко от тях).
Решение за регистрация на LLC (дружество с ограничени възможности).

Срокът за регистрация на индивидуален предприемач е от 3 до 5 работни дни. Ще отнеме не повече от 14 дни от датата на подаване на заявлението за попълване и регистриране на статут на LLC.

Разделяме наемната площ на части

Не всички клиенти са готови за офис пространство: повечето се нуждаят от определена част от него. Така, например, бар-ресторант или игрален клуб може да бъде разположен във фоайето на хотела. Освен това и двете заведения са собственост на различни лица.

За няколко наематели, които да споделят помещението. Делба е прекратяване съществуването на един обект и разделянето му на няколко отделни обекта, всеки от които ще получи уникален кадастрален номер и отделни документи за право на собственост. Съгласно законодателството на Руската федерация такива обекти стават новосъздадени, в резултат на което, съгласно член 219 от Гражданския кодекс на Руската федерация, собственикът получава правата да се разпорежда с тях само след официална регистрация.

Член 219 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Възникване на право на собственост върху новосъздадени недвижими имоти

Правото на собственост върху сгради, постройки и други новосъздадени недвижими имоти, подлежащи на държавна регистрация, възниква от момента на такава регистрация.

Съгласно законодателните стандарти на Руската федерация, разделянето на недвижим имот е допустимо, ако е налице едно от основанията:

Съгласие на всички собственици на имота за неговата делба и нотариална заверка.
Намеса на съда.

Преди компетентното разделяне на съществуващи търговски имоти на части и отдаването им под наем, притежателят на авторските права е длъжен да организира технически и кадастрални записи на помещенията, както и официално да регистрира правото на управление. След като регистрира необходимата част от обекта на свое име и регистрира споразумението с Rosreestr, той ще може да го прехвърли под наем.

За да разделят съществуващ търговски недвижим имот на части, собствениците ще се нуждаят от следните документи:

Собственикът ще може да закупи кадастрални документи, след като се свърже с оторизираните органи и регистрира имота за кадастрална регистрация. От 2012г За да инсталирате помещенията за кадастрална регистрация, ще ви е необходима подробна схема на сградата, който може да бъде съставен от висококвалифициран инженер.

Заслужава да се отбележи, че при разделянето на търговски недвижими имоти трябва да се предоставят няколко технически плана. Регистрацията на документите се извършва в рамките на 18 дни от датата на подаване. След този период клиентът трябва да се свърже с кадастралния център и да получи документи (включително кадастрален паспорт). В случай на отказ за регистрация държавните служители предоставят разумно писмено потвърждение.

След като получите кадастрални документи, трябва да получите и удостоверение за собственост за всяка част от помещението. Най-важният и единствен документ, потвърждаващ правото на собственост, е кадастралният паспорт. Съдържа подробна информация за разделянето на недвижими имоти и технически план, изготвен в съответствие с актуализирани данни.

Можете да инвестирате в недвижими имоти по различни начини и размери: да купувате и препродавате апартаменти, да отдавате под наем помещения или да отворите агенция за недвижими имоти.

Струва си да се отбележи, че не всеки средностатистически руски гражданин има достъп до този метод за печелене на пари - необходими са многомилионни инвестиции. Ето защо търговските дружества разполагат и инвестират толкова големи финансови средства. Тяхната привилегия е да получат заем за проекта. Физическо лице също може да започне бизнес с недвижими имоти само ако разполага с необходимия начален капитал.

важно!Закупуването на жилище в период на растеж гарантира на инвеститора многократна възвръщаемост при препродажба - с 10-15%. В по-голямата си част това се отнася за онези граждани, които са инвестирали големи материални спестявания в тази област през 80-90-те години. ХХ век.

Не трябва да очаквате ефект на ускорение до 2020 г. - руският пазар на недвижими имоти стагнира в низходяща фаза.

Изчисляване на възможна печалба, период на изплащане и ниво на рентабилност

Схема за изчисляване на възможната печалба от лизинг на недвижими имоти:

Оценката на привлекателността на даден бизнес под наем не е основна задача. За правилно изчисление е достатъчно да сравните приходите от наем с цената на недвижимия имот - в крайна сметка ще получите периода на изплащане на бизнеса, който е основният критерий за бизнес в тази област. Стандартните периоди на изплащане за бизнес имоти варират от 9 до 12 години. Трудно се намират имоти със срок на изплащане 7-8 години.

Оптималният вариант за инвестиция е закупуването на имоти в нови сгради. По-евтиният вариант би бил закупуването на помещения на етапа на фундаментната яма. Така спестяванията ще бъдат поне 30%.

Въпреки това, има много определени рискове в системата за споделено строителство. На ранен етап вероятността от тях е огромна. За да намалите възможните рискове, трябва да изберете разработчици с отличен опит и доказана репутация.

Къде мога да получа начален капитал?

Всеки гражданин може да получи начален капитал за развитие на бизнес. Има няколко начина за финансиране и намиране на спонсори.

Можете да получите начален капитал за стартиране на бизнес от банка. Методът е ефективен и популярен. Има обаче огромен недостатък - риск. Ако нещата не вървят в правилната посока, тогава освен значителна загуба, амбициозният бизнесмен ще получи и голям финансов дълг. Заслужава да се отбележи, че Sberbank и Tinkoff предоставят заеми за стартиране на бизнес.

Справка!Държавните агенции, участващи в подкрепа на малкия бизнес, могат да се превърнат в източник на начален капитал. Според федералната система за самостоятелна заетост безработните граждани могат да се класират за субсидия в размер на 60 000 рубли.

Предимства и недостатъци

Отдаването под наем е единственият вид бизнес, който осигурява легален пасивен доход.

минуси:

Важно е да се разбере, че доходите зависят пряко от дейността на наемателите. Техните дейности трябва да се наблюдават, за да се гарантира, че помещенията остават в добро състояние.
Съгласно разпоредбите на Министерството на финансите, наемодателят е длъжен да плаща данъци в размер от 15 до 17% от сумата, получена от наема.
Непостоянство на наемателите. Прекратяването на споразумението може да настъпи дори ако бъде сключено официално споразумение, в резултат на което трафикът на доходи временно ще спре и лизингодателят ще трябва.

Наличието на отговорни наематели прави бизнеса висококачествен и търсен продукт, който може да бъде продаден по всяко време и да спечели печеливша финансова позиция.
Годишното увеличение на наема допринася за успешния просперитет и развитието на бизнеса.

Ако нямате опит в предприемачеството, препоръчително е да закупите работещ готов бизнес. Основното предимство на този бизнес е сключването на договор с наематели, които се интересуват от подновяване на договора с нов партньор.

Заключение

По този начин бизнесът за отдаване под наем на недвижими имоти е отличен източник на пасивен доход. Тази област обаче има своите клопки: оценка на всички видове рискове, попълване на документация, начален капитал и др. Правилната организация на бизнеса допринася за неговото активно и благоприятно развитие.

Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.

Компанията NDV-Real Estate наскоро заяви, че при отдаване под наем на помещения инвестициите в офиси се изплащат 3 пъти по-бързо, отколкото в апартаменти. Експертите на пазара на недвижими имоти като цяло се съгласиха, че офисите се изплащат по-бързо, но отбелязаха, че разликата в изплащането не е толкова голяма и също така цитираха редица клопки, които правят инвестирането в бизнес имоти много по-трудно. КАЗАНО И ПРОВЕРЕНО

КАЗАНО

NDV-Компания за недвижими имоти:

. при отдаване под наем на помещения инвестициите в офиси се изплащат 3 пъти по-бързо, отколкото в апартаменти;

Печеленето на пари чрез отдаване под наем на жилище е полезно за тези, които са получили апартамент като наследство или като подарък, но ако говорим за инвестиционна покупка, тогава е по-добре да забравите за жилищните имоти. Инвестициите в апартамент ще се изплатят в продължение на много години. Друго нещо е офис пространството.

За по-голяма яснота експертите на компанията предоставиха следните изчисления:

Стандартната цена на обикновен едностаен апартамент в жилищен район (на вторичния пазар на недвижими имоти) е 5,5 - 6 милиона рубли, а адекватната наемна ставка е приблизително 27 хиляди рубли. Така срокът на изплащане на апартамента може да продължи 19 години.

Евгения Борзова, ръководител отдел търговски имоти в NDV-Real Estate, даде няколко нагледни примера с офис площи. Например офис в бизнес парк Dorohoff с площ от 65 кв. м и струва 7,35 милиона рубли, като се вземе предвид индексирането на наемната ставка, ще се изплати напълно за 6,5 години (текуща наемна ставка: 13,5 хиляди рубли кв.м / година). И ако закупите офис в бизнес парка Atmosphere (метростанция Менделеевская) с площ от 119,8 кв.м за 285,5 милиона рубли, тогава ще бъде възможно да „възстановите“ инвестицията за 7,5 години (при наемна ставка). от 24 хил. RUB кв.м/година, като се вземе предвид индексацията). Отнема същата сума - 7,5 години - за по-скъпи недвижими имоти, за да се изплатят: например търговска площ за 50 милиона рубли и площ от 80 квадратни метра. м, разположен в близост до метростанция Novokosino.

Съдейки по горните изчисления, се оказва, че закупуването на търговски недвижим имот е 3 пъти по-изгодно за бизнес под наем, отколкото жилищни имоти. Нека да видим какво казват другите участници на пазара по този въпрос.

ПРОВЕРЕНО

Офисите всъщност се изплащат по-бързо от апартаментите, но разликата все още не е 3 пъти, а 1,5 - 2 пъти.

Управляващ партньор на DNA Realty Антон БелихИ Ръководител на отдела за наеми в Delta Estate Станислав ТиторенкоТе вярват, че инвестициите в офис все още се изплащат 3 пъти, а 1,5 - 2 пъти по-бързо.

„Факт е, че при апартаментите периодът на изплащане може да бъде значително намален чрез продажба на нова сграда, закупена на ранен етап на строителство, веднага след предаването на къщата на държавната комисия (като правило това е 2 - 3 години с доходност от 20 - 30% годишно), - обясни Антон Белих. - С търговските площи ситуацията е по-сложна, тъй като търсенето им е ограничено, така че продажбата може да отнеме повече време, освен ако, разбира се, не говорим за особено ликвидни места и площи. Но това е, ако вземем предвид инвестиционния цикъл на строителството. Що се отнася до наемния бизнес, периодът на изплащане на търговските и офис площите определено е по-висок.“

Търговските обекти са по-доходоносни от офисите

„Например, периодът на изплащане на двустаен апартамент е приблизително 14-16 години, за търговска площ на добра локация - 6-7 години, а за офис площ - 8-9 години“, уточни Антон Белих. Съгласен съм с това и Директор по развитието на Miel-Commercial Real Estate Елена Мишина, като добави, че от търговските имоти трябва да се фокусираме върху стрийт търговията. „Ако един апартамент под наем носи средно 4-5% годишно и се изплаща за 18 години, тогава ликвидните улични имоти носят доходност от 10% годишно с период на изплащане от 9-11 години.“

Офисите в жилищните райони се изплащат не по-бързо от жилищата в същите райони

Ръководител на отдела за консултации и анализи на ABC of Housing компания Артем Ржавскисъщо потвърди, че периодът на изплащане на инвестициите в търговски имоти, разположени в централната част на Москва, ще бъде по-кратък, отколкото в жилищни имоти. Все пак отбелязах някои изключения. „Това не е типично за жилищните райони в покрайнините на Москва“, обясни специалистът. „Срокът на изплащане тук е приблизително същият.“

В ж.к.Митино има търговско помещение с площ от около 38 кв.м. м, разположен на 1-вия етаж на жилищна сграда, ще струва около 9,5 милиона рубли, наемът ще донесе около 492 хиляди рубли. през годината. В същото време цената на апартамент с подобен размер в същия район ще бъде около 6,8 милиона рубли, а наемът ще бъде 360 хиляди рубли. през годината. „По този начин периодът на изплащане на инвестициите в търговска площ или апартамент в жилищен район на Москва ще бъде почти същият - около 19 години“, обясни специалистът, като отбеляза, че твърдението на NDV е вярно само за имоти в централната част на Москва. квартали на столицата.

Отдаването под наем на офиси е високорисков бизнес, докато жилищата са по-стабилни. Следователно доходността и на двете е съизмерима

В рамките на проучването беше изразено малко по-различно мнение. Първият заместник-генерален директор на Pioneer Group of Companies Александър Погодин смята, че рентабилността на жилищните помещения и офисите е сравнима, тъй като при по-високи наеми за офис помещения периодът на изплащане на жилищата е по-малко зависим от общата икономическа ситуация. „Наемните цени за офиси са по-податливи на спад в периоди на икономически спад и намаляваща заетост на офис пространството“, обясни експертът. „В същото време разходите за наеми на жилища, ако намаляват, са в по-малка степен, а нивото на търсене остава високо дори в години на криза; освен това пазарът на наеми на апартаменти е по-разбираем за частните инвеститори.

Председателят на Съвета на директорите на групата компании RRG Денис Колоколников също добавя: „Това е рискът от придобиване на първоначално неликвидни помещения и рискът от неправилно определяне на оптималната цел и трудности с документацията“, обясни специалистът. - Освен това текущото управление на търговските имоти е много по-сложно, а процесът по намиране на наематели отнема повече време. Освен това често не е достатъчно новите наематели да направят само козметичен ремонт: например, те трябва да направят определени промени в оформлението, което също увеличава разходите за поддръжка на помещенията. Поради тези причини много частни инвеститори наемат управляващи компании или сами започват да управляват недвижими имоти на професионална основа.

Търговските данъчни разходи са по-високи

Елена Карпова, ръководител на маркетинговия отдел на SEZAR Group, също припомни, че не може да се пренебрегне фактът, че разходите за ремонт на жилищни и нежилищни помещения не са сравними. Във втория случай те са с порядък по-ниски, което позволява значителни спестявания. Но в същото време, като отдават апартамент под наем, собствениците имат реална възможност да укрият данъци. „Можете да посочите по-малка сума в договора“, обясни експертът. „Но този трик няма да работи с офиси и наемодателите пак ще трябва да плащат данък върху доходите.“

Икономичната класа е най-изгодният вариант за жилище

Въпреки това, първият заместник-директор на компанията Miel-Arenda Мария Жукова специално обърна внимание на факта, че колкото по-голям е размерът на средствата, инвестирани в жилища, толкова по-ниска ще бъде доходността му от наем.

„Въпреки дългия период на изплащане и ниската доходност, инвестициите в жилищни имоти се считат за най-надеждният вид инвестиция“, отбелязва Мария Жукова. - Наемането на жилища в столицата ще остане актуално и в бъдеще. Освен това икономичната класа е най-популярният сегмент, в който наемателите търсят апартамент под наем. Това предполага, че винаги ще има търсене на такава жилищна площ и собственикът винаги ще получава доходи от нея, когато определя наем, който отговаря на пазара.

ИЗВОДИ

И тук стигаме до най-важния въпрос: при такива условия изгодно ли е за частните инвеститори да купуват търговски жилища с цел отдаване под наем?

Да, изгодно е, но това изисква много повече пари и пазарни познания, отколкото покупката на повечето апартаменти. Тоест, по същество това са различни класове инвеститори - такива, които могат да си позволят да инвестират в бизнес имоти, и дори разумно, и такива, които имат достатъчно пари за друго жилище, но може да нямат познания и опит на пазара при всичко.

Според Вицепрезидент за търговски недвижими имоти GVA Sawyer Елена Шевчук, минималният размер на възможната инвестиция за закупуване на нежилищни помещения в Москва варира около 1 милион долара. Има и шанс да се намери помещение за 300 - 500 хиляди долара, но това ще изисква много време и усилия, както и отлично познаване на пазара.

При такива цифри не е изненадващо, че основният поток от частни инвеститори в Москва все още обмисля инвестиции в жилища, тъй като минималният обем на инвестициите тук е очевидно по-нисък, отколкото в търговския сегмент. По принцип можете да си купите приличен апартамент за 200-250 хиляди долара, а на ранен етап на строителство - дори по-евтино. Въпреки че експертът смята, че възвръщаемостта на инвестицията за апартаменти в определени райони може да бъде по-висока, отколкото за търговски площи, цената на такива жилища първоначално ще бъде по-висока.

Мария Лукина