Výdělečným podnikáním je pronájem komerčních nemovitostí. Jemnosti a nuance

Nebo obchodní nabídka. Svou nemovitost je nutné podrobně popsat: uvést velikost, počet podlaží, rozlohu, popsat technický stav a vybavení, infrastrukturu, přičemž důraz je samozřejmě třeba klást na její přednosti, ale upozornit i na nevýhody .

Nejúčinnější způsoby, jak najít nájemce, jsou následující:

  • Umístění reklamy na internetové zdroje(specialized) je velmi oblíbený a efektivní reklamní kanál. Určitě přidejte fotky nemovitosti.
  • Hledejte podle svých přátel- velmi jednoduchá metoda, ale často funguje rychleji než ostatní, protože společenský okruh podnikatelů implikuje průnik zájmů v podnikatelské sféře.
  • Zaslání obchodní nabídky emailem– Poměrně často si podniky jako restaurace, kavárny, bary, obchody, salony a další vybírají prostory k otevření další prodejny nebo k přestěhování. Vzhledem k tomu, že e-mailová adresa majitelů firem je obvykle uvedena na oficiálních stránkách jejich společnosti, není vůbec obtížné provést konkrétní cílenou zásilku.
  • Spolupráce s realitní kanceláří– velmi dobrý způsob, protože realitní kanceláře mají větší reklamní příležitosti. Kromě toho se budou v budoucnu podílet na uzavření obchodu.

Na co si dát pozor?

Ceny

Nejprve se musíte seznámit s databází komerčních nemovitostí, zhodnotit trh a porovnat ceny. Musíte však pochopit, že při uzavírání skutečných transakcí se částky obvykle mírně snižují.

Soutěžní výhody

Je docela možné urychlit podmínky pronájmu komerčních nemovitostí změnou kvalitativních charakteristik prostor. Jsou možné různé možnosti:

Výhodou také bude spolehlivost majitele a transparentnost, to znamená dlouhodobá přímá smlouva včetně DPH, bezhotovostní forma platby, možnost zohlednit nejen všechny částky dle smlouvy, ale i provozní platby pro daňové účely.

Bonusy a preference

Majitelé komerčních nemovitostí obvykle možnost poskytování různých bonusů a slev raději neinzerují. Vše se řeší individuálně, např. pokud se společnost nemůže rozhodnout pronajmout prostory, můžete nabídnout nějaké bonusy. Mohou se také stát právě rozhodujícím faktorem pro pozitivní rozhodnutí. Více o právních aspektech a výhodách pronájmu se dozvíte od majitele.

Způsoby, jak najít cílové publikum a který z nich je ziskovější

Metody vyhledávání lze provádět samostatně nebo s pomocí realitních kanceláří.

Na vlastní pěst

Při hledání nájemníků na vlastní pěst samozřejmě zabere spoustu času, i když je smlouva sepsaná perfektně. V tomto ohledu je výhodnější obrátit se na profesionály (realitní kanceláře).

Cenově je výhodnější hledat na vlastní pěst, náklady jsou samozřejmě nižší. Rizika v tomto případě mohou být:

  1. Pro neprofesionála může být obtížné správně posoudit prostory a identifikovat jejich silné a slabé stránky. A od toho se odvíjí cena pronájmu.
  2. Je možné sestavit komerční návrh s přihlédnutím ke všem důležitým nuancím.

Při kontaktování realitních kanceláří můžete dělat jiné věci a svěřit hledání profesionálům.

S pomocí realitní kanceláře

Významně se šetří drahocenný čas, protože realitní kanceláře mají své vlastní zavedené základny a reklamní metody. Jejich služby bude samozřejmě potřeba zaplatit, většinou je částka stanovena v rámci provize z předání nemovitosti.

Abyste se vyhnuli rizikům, Musíte uzavřít smlouvu o spolupráci s realitní kanceláří a věnovat pozornost nuancím:

  • Realitní kanceláře vždy do smlouvy uvedou klauzuli, že majitel nemůže svoji nemovitost předat sám, což znamená, že v každém případě dostane realitní makléř odměnu.
  • Smlouvu nemůžete podepsat, dokud nebude ověřeno, že realitní makléř vystupuje jako právnická osoba a je registrován v Jednotném státním rejstříku právnických osob.

Komu dát přednost?

Při výběru nájemců by měly být upřednostněny právnické osoby nebo fyzické osoby podnikatele, to jsou nejspolehlivější kategorie, většinou si pronajímají ne první prostory při rozšiřování svého podnikání.

Pronájem prostor jednotlivcům není bezpečný, protože mohou odmítnout platit nájem s prohlášením, že nejsou peníze, nebo prostě zmizet.

Možná rizika

Každý majitel komerční nemovitosti se samozřejmě obává o její bezpečnost a stav, protože cílem pronájmu je zisk. Hlavní rizika pro pronajímatele lze identifikovat:

  1. Nevhodné využití prostor. Nájemce například ve smlouvě uvedl, že prostory budou využívány jako sklad, ale ve skutečnosti byla otevřena prodejna.
  2. Škody na majetku, to znamená, že může dojít k poruše zařízení, může dojít k poškození oprav prostor atd.
  3. Odmítnutí nájemníka platit nájem.

Mluvili jsme podrobněji o tom, jak pronajmout komerční nemovitosti, abyste se nedostali do problémů.

Jak podat?

Při pronájmu komerčních nemovitostí je to velmi Je důležité správně připravit veškerou potřebnou dokumentaci:

  • učinit obchodní nabídku;
  • připravit nájemní smlouvu, ve které je nutné podrobně specifikovat všechny podmínky transakce pro obě strany;
  • sepsat akt o převzetí a převodu prostor k pronájmu.

Komerční návrh je ve své podstatě dialog s potenciálním nájemcem, takže při jeho sestavování si musíte zkusit představit sebe na jeho místě. Výsledkem by měla být prezentace informací, které by lidi rozhodně zaujaly a už se jim nechtělo hledat jinou možnost.

Existují nabídky:

  1. personalizované, tedy cílené;
  2. ne personalizované, tedy adresované všem.

Při jeho sestavování je nejvhodnější dodržet následující strukturu:

  • Titul.
  • Podstatou návrhu je zde uvést účel pronajímaných prostor: kancelář, průmysl, sklad nebo maloobchod.
  • Přesná adresa objektu.
  • Hlavní vlastnosti a vlastnosti: plocha, dostupnost internetu a telefonu, alarm, parkování atd.
  • Podmínky spolupráce jsou uvedeny: náklady na pronájem a co je v něm zahrnuto, doplňkové služby a další podmínky.
  • Výhody tohoto návrhu jsou možné: vysoká návštěvnost, přítomnost známých firem mezi nájemci nebo blízkost dopravních uzlů.
  • Kontaktní údaje.

Pozornost! Připojte také fotografie exteriéru budovy, pohled zevnitř a fotografii vstupní haly.

Sestavení a uzavření smlouvy

Článek 609 občanského zákoníku Ruské federace. Formulář a státní registrace nájemní smlouvy

  1. Nájemní smlouva na dobu delší než jeden rok, a je-li alespoň jedna ze stran smlouvy právnická osoba, musí být uzavřena písemně bez ohledu na dobu.
  2. Smlouva o pronájmu nemovitosti podléhá státní registraci, pokud zákon nestanoví jinak.
  3. Smlouva o nájmu nemovitosti, která stanoví následný převod vlastnického práva k této nemovitosti na nájemce (), se uzavírá ve formě stanovené pro kupní a prodejní smlouvu na takovou nemovitost.

Státní povinnost pro právnické osoby je 22 tisíc rublů (článek 333.33 daňového řádu Ruské federace).

Jak se chránit?

Aby se vlastník nemovitosti mohl chránit, je nutné ve smlouvě jasně uvést všechny důležité body a podmínky obchodu: doba trvání smlouvy, výše nájemného. Měli byste zadávat pouze pravdivé informace, když se pokusíte něco vyhrát na daních, můžete ztratit více.

Důležité! Smlouva musí být uzavřena pouze písemně!

Koneckonců, občanský zákoník upravuje vztah mezi stranami zúčastněnými na transakci, stanoví povinnosti týkající se údržby majetku (článek 616 občanského zákoníku Ruské federace) a odpovědnost za užívání pronajatého majetku, který není v souladu s dohoda (

Závěr

Komerční nemovitosti by neměly zahálet, měly by fungovat a generovat příjem svému majiteli. A aby byly tyto příjmy stabilní, musíte investovat do komerčních nemovitostí, které budou mezi nájemníky v budoucnu vždy žádané. S výběrem byste proto nikdy neměli spěchat, vše si musíte pečlivě zkontrolovat a spočítat.

Pokud najdete chybu, zvýrazněte část textu a klikněte Ctrl+Enter.

Pronájem je a zůstává populární již řadu let, protože mnoho lidí nemá možnost si bydlení pořídit a firmy se snaží snížit míru jednorázových investic do developerských aktivit. Nabídka předmětů, které lze poskytnout k pronájmu, se neustále rozrůstá: v současné době si můžete pronajmout i takové věci, jako jsou kolečkové brusle, lyže atd. - vše, co není neustále žádané, ale je předmětem sezónního použití.

Nejčastější možností je však stále pronájem nemovitosti. Chcete-li získat určitý příjem z poskytování konkrétních prostor k pronájmu, je třeba vzít v úvahu řadu nuancí, o kterých se bude diskutovat v tomto článku.

Je třeba si uvědomit, že nemovitosti se obvykle dělí do 3 skupin - pozemky, bydlení a nebytové prostory. Nejčastějším typem služeb na tomto trhu je poskytování nájemního bydlení a nebytových prostor.

Mezi nebytovými nemovitostmi se obvykle pronajímají komerční nemovitosti. Všechny renomované analytické agentury zároveň identifikují následující typy:

  • kancelářské místnosti;
  • obchodování;
  • sklad;
  • průmyslový.

Některé organizace si navíc pronajímají samostatný typ prostor – kategorii „pro zvláštní účely“. Zde jsou přiděleny budovy pro školky, školy, nemocnice, kostely atd.

Kromě nemovitostí si můžete pronajmout pozemky, altány, techniku, auta, speciální techniku, inventář a mnoho dalšího. Jedná se však o vzácnější a složitější formu podnikání.

Jaká je nejlepší nabídka?

Pokud mluvíme o rezidenčních nemovitostech, průměrné náklady na jednopokojový byt 10-15 minut od metra v rezidenční čtvrti v Moskvě budou stát 5-6,5 milionu rublů. Průměrná sazba pronájmu za takové pokoje je přitom asi 25–30 tisíc rublů. Výsledkem je, že při výpočtu lze získat, že minimální doba návratnosti pro jednopokojový byt bude asi 15 let.

V souladu s tím nelze tuto možnost nazvat z investičního hlediska velmi výnosnou: jediný případ, kdy se to může skutečně vyplatit, je zdědění bydlení.

Pokud mluvíme o kancelářských prostorách, jsou o něco dražší než rezidenční, protože jejich umístění by mělo být na dostupnějších místech a jejich plocha je větší. V Moskvě bude malý kancelářský prostor stát 6,5-7,5 milionu rublů za předpokladu, že plocha je asi 60-70 metrů čtverečních. V tomto případě bude nájemné vypočítáno za 1 metr čtvereční.

Podle agentury Knight Frank byla na konci roku 2015 sazba pronájmu za kanceláře třídy A asi 25 tisíc rublů a za kancelářské prostory třídy B - asi 15 tisíc rublů ročně. V souladu s tím bude maximální doba návratnosti asi 8 let.

Pronájem obchodních prostor je ještě výhodnější než kancelářských prostor – jejich návratnost je stejná 5-6 let. Je tu ale důležité omezení: u takové nemovitosti je jedním z klíčových faktorů lokalita. Prostory by měly být umístěny v centrální oblasti, v oblasti s vysokou intenzitou dopravy. Nakonec to musí být dobře provedeno.

Obecně platí, že komerční nemovitosti jsou horší než rezidenční nemovitosti pouze v jednom parametru: úroveň rizika, protože závisí na ekonomické situaci v zemi a konkrétním městě.

Chcete-li se dozvědět, kde začít a jak takové aktivity rozvíjet, podívejte se na následující video:

Jak zorganizovat takový podnik od nuly?

  1. Nejprve musíte najít vhodné prostory k pronájmu. V případě zdědění obytné plochy bude řízení zahájeno přípravou dokumentů potvrzujících, že vlastníkem nemovitosti je podnikatel.
  2. V situaci shánění hotových prostor je nejlepší obrátit se na služby profesionálních agentur, které pomohou posoudit skutečné náklady na bydlení nebo komerční nemovitost: nezkušený podnikatel se může snadno přepočítat.
  3. Dále je potřeba vyplnit potřebnou dokumentaci k nemovitosti. Pokud se jedná o komerční nemovitost a plánujete ji pronajmout speciálním organizacím (například těm, kteří pracují v pohostinském průmyslu), musíte se postarat o získání dalších povolení a závěrů z určitých služeb.
  4. Po dokončení počáteční dokumentace je nutné provést přestavbu a opravy: v případě rezidenčních nemovitostí je důležité zakoupit určitou sadu nábytku a domácích spotřebičů, protože byty, ve kterých můžete bydlet ihned po nastěhování, mohou nabízet za vyšší cenu. V případě komerčních nemovitostí je důležité zaměřit se na zvětšení volné plochy a možnost následné přestavby dle potřeb klienta.

V ruské praxi mnoho lidí pronajímá rezidenční nemovitosti bez uzavření smlouvy - to jim umožňuje zbavit se daně z příjmu fyzických osob ve výši 13% a zkrátit dobu návratnosti. S tím jsou však spojena určitá rizika – zejména ta spojená s nespolehlivostí klientů. Proto je jak v případě nebytových i bytových nemovitostí nutné formalizovat vztah s nájemcem.

Kde hledat klienty?

Hledání klientů prostřednictvím standardních inzertních možností (umístění inzerátů na veřejná místa nebo tištěná média) není v rámci pronájmu efektivní. Reklamu lze provádět prostřednictvím sociálních sítí (to platí zejména pro situaci pronajímání rezidenčních nemovitostí) - zde bude fungovat efekt „ústního podání“.

Kromě toho je vhodné zveřejňování na tematických webech a fórech. U maloobchodních prostor, zejména těch, které se nacházejí v obchodních centrech, je možné vyvěsit cedulku „k pronájmu“ s telefonním číslem majitele. Tím se okruh potenciálních zákazníků rozšíří na všechny návštěvníky obchodního centra.

Nakonec existují ještě 2 poměrně efektivnější způsoby, jak najít klienty – udržování tematického webu nebo blogu s nevtíravou reklamou služeb jako pronajímatel a také distribuce brožur a vizitek.

Nezbytné náklady

Pokud se podnikatel do takového podnikání chystá, musí pochopit, že mezi hlavní nákladové položky je nutné zařadit náklady na přestavbu: v tomto případě jsou klienti připraveni uzavřít nájemní smlouvy za mnohem vyšší sazby (rozdíl může být až jedenapůlnásobek). Děje se tak proto, že po přestavbě se procento užitné plochy nejčastěji zvyšuje, navíc lze místnost změnit podle vlastních potřeb.

Mezi náklady je také nutné zdůraznit:

  • Náklady na výstavbu nebo pořízení prostor.
  • Náklady na služby specialisty, který dokáže odhadnout tržní cenu nemovitosti.
  • Náklady na údržbu a ostrahu prostor.
  • Náklady na elektřinu, vodu atd.

Podvodní skály

Jedním z úskalí je stanovení optimální investice peněz. Nezkušení podnikatelé často nesprávně hodnotí hodnotu konkrétních prostor, čímž investují do nelikvidních předmětů a přicházejí o velké množství peněz.

Dále je důležité dbát na legálnost podnikání, změny v legislativě a proces papírování (týká se především komerčních nemovitostí).

Upozorňujeme, že daňová legislativa v oblasti pronájmu se neustále mění.

Při výpočtu nákladů a úrovně návratnosti je nutné určit několik možností vývoje - optimistický, nejrealističtější a pesimistický, aby se určila přibližná doba návratnosti objektu a také skutečnost, jak diverzifikovat rizika. Abyste se mohli pojistit proti situaci nedostatku peněz, je nutné mít jiné zdroje příjmů.

Klady a zápory této oblasti

Tento typ podnikání má, stejně jako ostatní, řadu výhod a nevýhod, které vyplývají z jeho vlastností. Mezi nevýhody lze vyzdvihnout hlavní - hledání nájemce může trvat mnoho měsíců (především se to týká průmyslových objektů a maloobchodních nemovitostí na neprůjezdných místech). V důsledku toho ani vysoká cena nájmu nebude schopna kompenzovat finanční náklady, které bude muset pronajímatel nést po celou dobu odstávky.

Mezi nevýhody patří také:

  • poměrně dlouhá doba návratnosti;
  • nepříliš vysoká úroveň ziskovosti;
  • vysoká úroveň počátečních nákladů.

V této situaci je jedinou racionální možností nákup likvidního majetku (po kterém je vždy určitá poptávka). K tomu je důležité dobře rozumět této oblasti nebo vyhledat služby odborníka.

Mezi výhody podnikání patří:

  • dlouhodobé smlouvy na dobu jednoho roku nebo déle;
  • stabilní úroveň zisku;
  • příjem bude dostávat pronajímatel neustále;
  • pasivní charakter dosahování zisku (pronajímatel nemusí po podpisu smlouvy s nájemcem vynakládat žádné úsilí);
  • možnost organizovat podnikání bez registrace jako právnická osoba.

Půjčovna je tedy poměrně atraktivní oblastí pro výdělek. Nejlepší je však kombinovat jej s jinými zdroji příjmů, abyste se mohli pojistit proti případným rizikům.

Jak zachovat a zvýšit své úspory v podmínkách, kdy je kurz rublu nepředvídatelný? Nejsrozumitelnější a nejspolehlivější cestou je nákup nemovitosti. Lidé si zpravidla byty kupují. Výnosy z pronájmu však dnes mohou být ještě nižší než mírné sazby z bankovních vkladů. Je čas věnovat pozornost komerčním nemovitostem.

Počáteční kapitál

Pokud si myslíte, že investování je činnost výhradně pro lidi, jejichž bohatství je vyjádřeno čísly sahajícími do nekonečna, pak jste na omylu. Ve skutečnosti je investorem každá osoba, která investuje své prostředky do určitého projektu s cílem dosáhnout zisku. Pokud pronajímáte byt, který jste zdědili po babičce, jste v podstatě také investor. I když ne příliš úspěšný, protože váš příjem je malý.

Počáteční kapitál pro investice do komerčních nemovitostí je srovnatelný s prostředky na nákup bydlení, říká Denis Kolokolnikov, předseda představenstva RRG, předseda odborné rady pro sanaci RGUD. Například za 7 milionů rublů si můžete koupit jednopokojový byt v Moskvě nebo několik kancelářských bloků v administrativní budově, obchodní centrum třídy B nebo C. Pokud najdete byt na trhu s bydlením za méně než 140–150 tisíc rublů za m2 m je téměř nemožné, pak se kancelářské prostory prodávají za cenu 90-100 tisíc rublů za m2. m, vysvětluje odborník.

I s částkou 3 miliony rublů si můžete koupit kancelářský blok o rozloze 20-30 metrů čtverečních. m

Při koupi komerčních prostor získává investor příjmy z pronájmu minimálně jedenapůlkrát vyšší než příjmy z pronájmu bytu, uvedli experti CIAN. Například, vysvětluje Denis Kolokolnikov, za 7 milionů rublů jste si koupili dvoupokojový byt o rozloze 50 m2 v hlavním městě. Dnes si jej můžete pronajmout za maximálně 45–50 tisíc rublů měsíčně. Obchodní prostory stejné oblasti mohou investorovi přinést nejméně 75 tisíc rublů.

„Tento rozdíl v ceně se vysvětluje nejen vysokou poptávkou. Rezidenční nemovitost se pronajímá jako samostatný objekt (byt) a náklady na pronájem komerční nemovitosti jsou kalkulovány na 1 m2. m za rok. Ceny za komerční prostory s výhodnou polohou mohou dosáhnout až 300 tisíc rublů za m2. m,“ vysvětluje Hasan Arkhulaev, vedoucí partner GR ProJect Group.

výhody investování do komerčních nemovitostí

  1. Vysoká ziskovost - od 8 do 12 % ročně v závislosti na vstupních podmínkách a sazbách pronájmu. To je dvojnásobek sazeb z bankovních vkladů.
  2. Příjem příjmů je stabilní a nevyžaduje od investora velké úsilí. Opravy si provádějí nájemci sami, prostory pronajímají makléři, prostory jsou pojištěny pojišťovnou na náklady nájemce.

Anton Belykh, generální ředitel poradenské společnosti DNA Realty

Náklady a rizika

Mezitím proces získávání a udržování komerčních nemovitostí vyžaduje Ó větší úsilí a náklady na materiál ve srovnání s nákupem domu. Majitel komerční nemovitosti se placení daní nevyhne (na rozdíl od některých bezohledných majitelů nájemního bydlení). Nejčastěji se problém řeší vytvořením samostatného podnikatele a majitel nebytových prostor platí 6 % z obratu.

Za makléřské služby mohou být vyžadovány určité náklady ( od 50 % do 100 % sazby nájmu za měsíc), pokud se investor rozhodne svěřit hledáním nájemce agentům.

Pro obsluhu plateb je zapotřebí účetní. K tomu se zpravidla využívají nezávislí pracovníci, jejichž služby jsou levné.

Irina Berbeneva, vedoucí kanceláře „In Krylatskoye“ MIEL-Network of Real Estate Offices, připomíná: pokud se investor rozhodne koupit obytné prostory (například byt v přízemí), bude muset být přeměněn na nebytových, je potřeba s těmito náklady také počítat. Náklady budou stále od 500 000 tisíc rublů a výše.

Jak poznamenává Anton Konovalov, ředitel oddělení maloobchodních nemovitostí Penny Lane Realty, hlavním rizikem pro majitele nebytových prostor je odchod nájemce a dlouhé hledání nového. Smlouva však zpravidla stanoví podmínky, podle kterých musí nájemce výpověď nájemní smlouvy předem oznámit majiteli. Termín je na jednání obou stran.

Správná volba

Hledání vhodných prostor obvykle trvá dva měsíce až šest měsíců.

Úroveň ziskovosti přímo závisí na umístění. Hasan Arkhulaev, vedoucí partner GR ProJect Group, zdůrazňuje, že umístění nemovitosti na první linii v místech s vysokou návštěvností a dobrou vizuální dostupností jsou nejdůležitějšími podmínkami pro většinu formátů komerčních nemovitostí – od kaváren a restaurací až po obchody s potravinami .

Při výběru místnosti musíte určitě zkontrolovat kvalitu stěn, obvodových konstrukcí, odvodnění a zkontrolovat sklepy (je důležité, aby nebyly žádné známky zaplavení). Čím méně rohů a sloupů je v místnosti, tím lépe.

Ideální rozložení je obdélník. Pokud nájemce příčky potřebuje, postaví si je sám při rekonstrukci.

Úroveň investic a ziskovosti nemovitostí v Moskvě

Investice

Obytné nemovitosti

Příjem

Komerční nemovitosti

Příjem

3 miliony rublů

Studio do 16 m2. m

kancelářský blok v business centru třídy B o ploše do 30 m2. m

7-8 milionů rublů

Jednopokojový byt

Kancelářské budovy o celkové ploše 70-80 m2. m; nebytové prostory o výměře do 50 m2. m v domě ve výstavbě

10-15 milionů rublů

Dvou, třípokojový byt

Obchodní prostory v přízemí se samostatným vchodem a dobrou polohou.

Komerční nemovitosti zahrnují nebytové prostory, které lze využít ke komerčním účelům. Právníci rozlišují několik skupin komerčních nemovitostí:

Pokud se začínající podnikatel rozhodne začít podnikat, je v první řadě nutné řádně připravit prostory k užívání nájemci. V případě potřeby by měly být provedeny opravy, které splňují moderní standardy, měly by být připojeny potřebné komunikace a mnoho dalšího.

Jak podat případ?

Takový krok, jako je registrace půjčovny (Federal Tax Service), je možná nejdůležitější. Přesná rozhodnutí o organizační formě závisí na samotném oboru podnikání. Jinými slovy, pokud občan pronajímá nebytový prostor, vzniká mu povinnost platit daň z příjmu.

Doporučuje se získat status individuálního podnikatele (individuální podnikatel), díky kterému člověk získá právo provozovat činnost na zcela legálních základech. Vzhledem k tomu, že zisk z pronájmu komerčních nemovitostí bude malý, má podle zákona občan právo požádat o zjednodušenou formu zdanění. Zajišťuje odvod daní ve výši 6 % z celkových příjmů.

K registraci živnosti k pronájmu komerčních nemovitostí jsou nutné následující dokumenty:

  • Kopie pasu zakladatele.
  • DIČ (individuální daňové identifikační číslo) zřizovatele.
  • Příspěvek autorizovaného kapitálu od 10 000 rublů. Při podání příslušné žádosti o registraci jednotlivého podnikatele je uveden bankovní výpis, kde je třeba otevřít účet.
  • Vytvoření zakládací listiny společnosti. Podle této dokumentace bude provedena distribuce dílů mezi vlastníky (pokud jich je více), oficiální název společnosti a její sídlo.
  • Zápis ze schůze zřizovatele (je-li jich více).
  • Rozhodnutí o registraci LLC (společnosti s omezenými schopnostmi).

Lhůta pro registraci jednotlivého podnikatele je od 3 do 5 pracovních dnů. Dokončení a registrace stavu LLC nebude trvat déle než 14 dní od data podání žádosti.

Pronájemní plochu rozdělujeme na části

Ne všichni klienti jsou na kancelářské prostory připraveni: většina z nich potřebuje určitou část. Takže například bar-restaurace nebo herna mohou být umístěny v hotelové hale. Navíc obě zařízení vlastní různé osoby.

Pro více nájemníků sdílení prostor. Rozdělení je zánik existence jednoho objektu a jeho rozdělení na více samostatných objektů, z nichž každý obdrží jedinečné katastrální číslo a samostatné doklady pro vlastnické právo. Podle právních předpisů Ruské federace se takové předměty stávají nově vytvořenými, v důsledku čehož podle článku 219 občanského zákoníku Ruské federace získává vlastník práva s nimi nakládat až po oficiální registraci.

Článek 219 občanského zákoníku Ruské federace. Vznik vlastnických práv k nově vzniklým nemovitostem

Vlastnické právo k budovám, stavbám a jiným nově vzniklým nemovitostem podléhajícím státní registraci vzniká okamžikem této registrace.

Podle legislativních norem Ruské federace je rozdělení nemovitosti přípustné, pokud existuje jeden z důvodů:

  • Souhlas všech vlastníků nemovitosti s jejím rozdělením a písemné ověření notářem.
  • Zásahy soudů.

Před kompetentním rozdělením stávajících komerčních nemovitostí na části a jejich pronájmem je držitel autorských práv povinen uspořádat technickou a katastrální evidenci prostor a úředně zaregistrovat právo k nim hospodařit. Po registraci potřebné části objektu na jeho jméno a registraci smlouvy u společnosti Rosreestr jej bude moci převést do pronájmu.

K rozdělení stávajících komerčních nemovitostí na části budou majitelé potřebovat následující dokumenty:


Vlastník bude moci zakoupit katastrální dokumenty po kontaktování oprávněných orgánů a zápisu nemovitosti do katastru nemovitostí. Od roku 2012 K instalaci prostor pro katastrální zápis budete potřebovat podrobné schéma budovy, kterou může sestavit vysoce kvalifikovaný inženýr.

Stojí za zmínku, že při dělení komerčních nemovitostí je třeba poskytnout několik technických plánů. Registrace dokumentu probíhá do 18 dnů od data předložení. Po této lhůtě musí zákazník kontaktovat katastrální úřad a obstarat si doklady (včetně katastrálního pasu). V případě odmítnutí registrace poskytnou státní zaměstnanci přiměřené písemné potvrzení.

Po obdržení katastrálních listů musíte ke každé části areálu získat také list vlastnictví. Nejdůležitějším a jediným dokladem potvrzujícím vlastnická práva je katastrální pas. Obsahuje podrobné informace o rozdělení nemovitostí a technický plán zpracovaný podle aktualizovaných údajů.

Investovat do nemovitostí můžete různými způsoby a velikostmi: kupovat a dále prodávat byty, pronajímat prostory nebo si otevřít realitní kancelář.

Stojí za zmínku, že ne každý průměrný ruský občan má přístup k tomuto způsobu vydělávání peněz - jsou vyžadovány mnohamilionové investice. Obchodní společnosti proto mají a investují tak velké finanční prostředky. Jejich výsadou je získat na projekt úvěr. Fyzická osoba může také začít podnikat s nemovitostmi, pouze pokud má potřebný počáteční kapitál.

Důležité! Nákup bydlení v období růstu zaručuje investorovi několikanásobný výnos z dalšího prodeje – o 10–15 %. Z velké části se to týká těch občanů, kteří v 80.-90. letech investovali do této oblasti velké materiálové úspory. XX století.

Do roku 2020 byste neměli očekávat náhlý efekt – ruský trh s nemovitostmi stagnuje ve fázi poklesu.

Výpočet možného zisku, doby návratnosti a úrovně ziskovosti

Schéma pro výpočet možného zisku z pronájmu nemovitosti:


Posouzení atraktivity půjčovny není hlavním úkolem. Pro správnou kalkulaci stačí porovnat příjmy z pronájmu s náklady na nemovitost – ve výsledku získáte dobu návratnosti podnikání, která je hlavním kritériem pro podnikání v této oblasti. Standardní doba návratnosti komerčních nemovitostí se pohybuje od 9 do 12 let. Nemovitosti s dobou návratnosti 7-8 let se hledají těžko.

Optimální investiční variantou je nákup nemovitostí v novostavbách. Levnější variantou by byl nákup prostor ve fázi základové jámy. Úspora tedy bude minimálně 30 %.

V systému sdílené výstavby je však spousta určitých rizik. V rané fázi je jejich pravděpodobnost obrovská. Abyste snížili možná rizika, měli byste si vybrat vývojáře s vynikajícími zkušenostmi a prověřenou pověstí.

Kde mohu získat počáteční kapitál?

Každý občan může získat počáteční kapitál pro rozvoj podnikání. Existuje několik způsobů, jak financovat a najít sponzory.

Počáteční kapitál pro zahájení podnikání můžete získat od banky. Metoda je účinná a oblíbená. Je tu však obrovská nevýhoda – riziko. Pokud se věci nevydají správným směrem, čeká aspirujícího podnikatele kromě značné ztráty také velký finanční dluh. Za zmínku stojí, že Sberbank a Tinkoff poskytují půjčky na zahájení podnikání.

Odkaz! Vládní agentury zapojené do podpory malých podniků se mohou stát zdrojem počátečního kapitálu. Podle federálního systému samostatné výdělečné činnosti mají nezaměstnaní občané nárok na dotaci ve výši 60 000 rublů.

Výhody a nevýhody

Pronájem je jediný druh podnikání, který poskytuje legální pasivní příjem.

mínusy:

  • Je důležité pochopit, že příjem závisí přímo na činnosti nájemníků. Jejich činnost by měla být monitorována, aby bylo zajištěno, že prostory zůstanou v dobrém stavu.
  • Podle ustanovení Ministerstva financí je pronajímatel povinen platit daně ve výši 15 až 17 % z částky přijaté z nájemného.
  • Nestálost nájemníků. K ukončení dohody může dojít i v případě, že dojde k uzavření oficiální dohody, v důsledku čehož se příjmový provoz dočasně zastaví, a to bude muset pronajímatel.
  • Přítomnost odpovědných nájemců dělá z podniku vysoce kvalitní a vyhledávaný produkt, který lze kdykoli prodat a získat tak ziskovou finanční pozici.
  • Každoroční zvyšování nájemného přispívá k úspěšné prosperitě a rozvoji podnikání.

Pokud nemáte žádné zkušenosti s podnikáním, doporučuje se zakoupit fungující hotový podnik. Hlavní výhodou tohoto obchodu je uzavření smlouvy s nájemci, kteří mají zájem o obnovení smlouvy s novým partnerem.

Závěr

Pronájem nemovitostí je tedy výborným zdrojem pasivního příjmu. Tato oblast má však svá úskalí: posouzení všech druhů rizik, kompletace dokumentace, počáteční kapitál atd. Správná organizace podniku přispívá k jeho aktivnímu a příznivému rozvoji.

Pokud najdete chybu, zvýrazněte část textu a klikněte Ctrl+Enter.

Společnost NDV-Real Estate nedávno uvedla, že při pronájmu prostor se investice do kanceláří vyplatí 3x rychleji než do bytů. Odborníci na realitní trh se vesměs shodli na tom, že kanceláře se zaplatí rychleji, podotkli však, že rozdíl v návratnosti není tak vysoký, a také uvedli řadu úskalí, která investice do komerčních nemovitostí značně ztěžují. ŘEKNUTO A ZKONTROLOVÁNO

ŘEKNUTO
NDV-realitní společnost:

. při pronájmu prostor se investice do kanceláří vrátí 3x rychleji než do bytů;

Vydělávání peněz pronájmem bydlení je výhodné pro toho, kdo získal byt dědictvím nebo darem, ale pokud se bavíme o investiční koupi, pak je lepší na rezidenční nemovitosti zapomenout. Investice do bytu se bude vracet řadu let. Další věcí jsou kancelářské prostory.

Pro přehlednost poskytli odborníci společnosti následující výpočty:

Standardní cena běžného jednopokojového bytu v rezidenční oblasti (na sekundárním trhu s nemovitostmi) je 5,5 - 6 milionů rublů a přiměřená sazba pronájmu je přibližně 27 tisíc rublů. Doba návratnosti bytu tak může trvat 19 let.

Evgenia Borzova, vedoucí oddělení komerčních nemovitostí v NDV-Real Estate, uvedla několik názorných příkladů kancelářských prostor. Například kancelář v business parku Dorohoff o rozloze 65 m2. ma náklady 7,35 milionu rublů, s přihlédnutím k indexaci nájemného, ​​se plně vyplatí za 6,5 ​​roku (současná sazba pronájmu: 13,5 tisíc rublů m2 / rok). A pokud si koupíte kancelář v obchodním parku Atmosphere (stanice metra Mendělejevskaja) o rozloze 119,8 m2 za 285,5 milionu rublů, bude možné investici „získat“ za 7,5 roku (za nájemné 24 tisíc RUB m2/rok, s přihlédnutím k indexaci). Stejnou částku - 7,5 roku - trvá, než se dražší nemovitosti zaplatí samy za sebe: například obchodní prostor za 50 milionů rublů a plocha 80 metrů čtverečních. m, který se nachází v blízkosti stanice metra Novokosino.

Soudě podle výše uvedených výpočtů se ukazuje, že nákup komerčních nemovitostí je pro pronájem 3krát výhodnější než rezidenční nemovitosti. Uvidíme, co na to říkají ostatní účastníci trhu.

OVĚŘENO
Kanceláře se skutečně platí rychleji než byty, ale rozdíl stále není 3x, ale 1,5 - 2x.

Managing partner DNA Realty Anton Belykh A Vedoucí oddělení pronájmu ve společnosti Delta Estate Stanislav Titorenko Věří, že investice do kanceláře se stále vyplatí 3x a 1,5 - 2x rychleji.

„Faktem je, že u bytů lze dobu návratnosti výrazně zkrátit prodejem novostavby zakoupené v rané fázi výstavby ihned po předání domu státní komisi (zpravidla se jedná o 2 - 3 roky s výnos 20 - 30 % ročně), - vysvětlil Anton Belykh. - U komerčních prostor je situace složitější, protože poptávka po nich je omezená, takže prodej může trvat déle, pokud se samozřejmě nebavíme o zvláště likvidních místech a plochách. Ale to je, pokud vezmeme v úvahu investiční cyklus výstavby. Co se týče pronájmu, doba návratnosti maloobchodních a kancelářských prostor je rozhodně vyšší.“

Maloobchodní prostory jsou ziskovější než kanceláře

„Například doba návratnosti u dvoupokojového bytu je přibližně 14–16 let, u obchodních prostor v dobré lokalitě – 6–7 let a u kancelářských prostor – 8–9 let,“ objasnil Anton Belykh. S tímto souhlasím a Ředitelka rozvoje společnosti Miel-Commercial Real Estate Elena Mishina, s tím, že z maloobchodních nemovitostí se musíme zaměřit na pouliční maloobchod. „Pokud nájemní byt přináší v průměru 4–5 % ročně a splácí se za 18 let, pak likvidní pouliční maloobchodní nemovitosti vynášejí 10 % ročně s dobou návratnosti 9–11 let.”

Kanceláře v rezidenčních oblastech se samy neplatí rychleji než bydlení ve stejných oblastech

Vedoucí oddělení poradenství a analýzy společnosti ABC of Housing Company Artem Rzhavsky také potvrdil, že doba návratnosti investic do komerčních nemovitostí umístěných v centrální části Moskvy bude kratší než do rezidenčních nemovitostí. Zaznamenal jsem však některé výjimky. "To není typické pro obytné oblasti na okraji Moskvy," vysvětlil specialista. "Doba návratnosti je zde přibližně stejná."

V rezidenční čtvrti Mitino se nachází obchodní prostory o rozloze cca 38 m2. m, který se nachází v 1. patře obytného domu, bude stát asi 9,5 milionu rublů, nájemné přinese asi 492 tisíc rublů. v roce. Současně budou náklady na byt podobné velikosti ve stejné oblasti asi 6,8 milionu rublů a nájemné bude 360 ​​tisíc rublů. v roce. „Doba návratnosti investic do komerčních prostor nebo bytu v rezidenční čtvrti v Moskvě bude tedy téměř stejná – asi 19 let,“ vysvětlil specialista s tím, že prohlášení NDV platí pouze pro nemovitosti v centrální části Moskvy. obvody hlavního města.

Pronájem kanceláří je vysoce rizikový byznys, zatímco bydlení je stabilnější. Proto je ziskovost obou úměrná

V rámci ankety zazněl trochu jiný názor. První náměstek generálního ředitele Pioneer Group of Companies Alexander Pogodin se domnívá, že ziskovost rezidenčních prostor a kanceláří je srovnatelná, protože při vyšších sazbách nájemného za kancelářské prostory je doba návratnosti bydlení méně závislá na celkové ekonomické situaci. "Sazby nájemného za kanceláře jsou náchylnější k poklesu v období hospodářského poklesu a klesající míry obsazenosti kancelářských prostor," vysvětlil expert. „Náklady na pronájmy bytů, pokud klesají, jsou přitom v menší míře a úroveň poptávky zůstává vysoká i v krizových letech, navíc je trh s pronájmem bytů srozumitelnější pro soukromé investory.“

Předseda představenstva skupiny společností RRG Denis Kolokolnikov také dodává: „Jde o riziko získání původně nelikvidních prostor a riziko nesprávného určení optimálního účelu a potíže s papírováním,“ vysvětlil specialista. - Průběžná správa komerčních nemovitostí je navíc mnohem složitější a proces hledání nájemců trvá déle. Novým nájemcům navíc často nestačí jen kosmetické opravy: musí například provést určité dispoziční změny, což také zvyšuje náklady na údržbu prostor. Z těchto důvodů si mnoho soukromých investorů najímá správcovské společnosti nebo začíná spravovat nemovitosti na profesionální bázi sami.“

Obchodní daňové náklady jsou vyšší

Elena Karpová, vedoucí marketingového oddělení skupiny SEZAR, také připomněla, že nelze pominout skutečnost, že náklady na opravy bytových a nebytových prostor nejsou srovnatelné. Ve druhém případě jsou o řád nižší, což umožňuje výrazné úspory. Zároveň ale pronajímáním bytu mají majitelé reálnou možnost obcházet daně. "Ve smlouvě můžete uvést menší částku," vysvětlil expert. "Ale tento trik nebude fungovat s kancelářemi a pronajímatelé budou muset stále platit daň z příjmu."

Ekonomická třída je nejziskovější varianta bydlení

I když první zástupkyně ředitele společnosti Miel-Arenda Maria Žuková upozorňovala především na to, že čím vyšší objem prostředků investovaných do bydlení, tím nižší bude výnos z pronájmu.

„Navzdory dlouhé době návratnosti a nízké ziskovosti jsou investice do rezidenčních nemovitostí považovány za nejspolehlivější typ investice,“ poznamenává Maria Zhukova. - Pronájem bydlení v hlavním městě zůstane relevantní i v budoucnu. Ekonomická třída je navíc nejoblíbenějším segmentem, ve kterém nájemníci hledají byt k pronájmu. To naznačuje, že poptávka po takovém bydlení bude vždy a majitel z něj bude mít vždy příjem při stanovení nájemného, ​​které odpovídá trhu.“

ZÁVĚRY

A tady se dostáváme k nejdůležitější otázce: vyplatí se za takových podmínek soukromým investorům kupovat komerční bydlení s cílem ho pronajímat?

Ano, je to ziskové, ale vyžaduje to mnohem více peněz a znalostí trhu než nákup většiny bytů. To znamená, že se v podstatě jedná o různé třídy investorů – ty, kteří si mohou dovolit investovat do komerčních nemovitostí, a to i moudře, a ty, kteří mají dost peněz na další bydlení, ale nemusí mít žádné znalosti a zkušenosti na trhu Všechno.

Podle Viceprezidentka pro komerční nemovitosti GVA Sawyer Elena Shevchuk, minimální výše možné investice do nákupu nebytových prostor v Moskvě se pohybuje kolem 1 milionu dolarů. Existuje také šance na nalezení prostor za 300 - 500 tisíc dolarů, ale to bude vyžadovat spoustu času a úsilí, stejně jako vynikající znalost trhu.

S takovými čísly není divu, že hlavní proud soukromých investorů v Moskvě stále zvažuje investice do bydlení, protože minimální objem investic je zde zjevně nižší než v komerčním segmentu. V zásadě si můžete koupit slušný byt za 200-250 tisíc dolarů a v rané fázi výstavby - ještě levnější. I když se odborník domnívá, že návratnost investice do bytů v určitých oblastech může být vyšší než do komerčních prostor, náklady na takové bydlení budou zpočátku vyšší.

Marie Lukina

Podobné články